ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 4 พันล้านบาทของบริษัทที่ระดับ “A-” ด้วยเช่นกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ในการดำเนินงานและชำระคืนหนี้
อันดับเครดิตสะท้อนถึงความเป็นผู้นำในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรซึ่งครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (รวมถึงอาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์) อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าที่ได้รับการยอมรับมากยิ่งขึ้นและการเติบโตของรายได้ในธุรกิจบ้านจัดสรร ผลงานที่เป็นที่ยอมรับในโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าและคลังสินค้าให้เช่า ตลอดจนรายได้ที่สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการซื้อกิจการของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในสัดส่วน 95.65% โดยใช้เงินกู้ยืมจำนวนมาก ประกอบกับความกังวลถึงผลกระทบจากการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา-19 หรือโควิด-19 อีกด้วย
ภายหลังจากการรวมผลประกอบการของบริษัทแผ่นดินทองฯ ในรอบปีบัญชี 2562 รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 1.96 หมื่นล้านบาท โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทแผ่นดินทองฯมีสัดส่วนประมาณ 80% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในรอบปีบัญชี 2562 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปีบัญชี 2563 รายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่าและโรงแรมของบริษัทแผ่นดินทองฯ มีสัดส่วน 5% และ 3% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตามลำดับ ขณะที่รายได้จากคลังสินค้าให้เช่าและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีสัดส่วนรวมกันประมาณ 8% กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทเท่ากับ 6 พันล้านบาทในรอบปีบัญชี 2562 โดยประมาณ 60%-65% ของ EBITDA โดยรวมมาจากบริษัทแผ่นดินทองฯ
เนื่องจากผลกระทบในเชิงลบของการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมและ EBITDA ของบริษัทในรอบปีบัญชี 2563 จะลดลง 20% และ 17% จากปีที่แล้ว ตามลำดับ โดยรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วง 3 เดือนแรกของรอบปีบัญชี 2563 ลดลงเล็กน้อยเพียง 3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 4.6 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลง 20%-30% และยังคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะลดลงมากถึง 50% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าที่ลดลงอย่างมากในช่วงการจำกัดการเดินทาง อย่างไรก็ตาม รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าอาจไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เนื่องจากส่วนใหญ่ของผู้เช่าทำสัญญาเช่าระยะยาวและอยู่ในธุรกิจโลจิสติกส์และธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะบันทึกกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) ในรอบปีบัญชี 2563 จึงคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะไม่ลดลงมากนักในปีนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทคาดว่าจะปรับดีขึ้นเป็นประมาณ 2 หมื่นล้านบาทและ EBITDA ก็คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 6-8 พันล้านบาทต่อปีในรอบปีบัญชี 2564-2565
ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาภายใต้การดำเนินงานของบริษัทแผ่นดินทองฯ จำนวน 52 โครงการ ซึ่งประมาณ 90% ของโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหลืออยู่ในต่างจังหวัด โดยมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) 2.92 หมื่นล้านบาทและมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 3.9 พันล้านบาทซึ่งคาดว่าจะส่งมอบยอดขายดังกล่าวให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปีบัญชี 2563 จนถึงปีบัญชี 2564
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของบริษัทประกอบด้วยโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าซึ่งมีพื้นที่ให้เช่า 361,185 ตารางเมตร (ตร.ม.) และคลังสินค้าซึ่งมีพื้นที่ให้เช่า 702,323 ตร.ม. เกือบทั้งหมดของโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าของบริษัทกระจายตัวอยู่ใน 3 ทำเลที่ตั้งที่มีความโดดเด่นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของประเทศไทย ซึ่งได้แก่ เขตเศรษฐกิจพิเศษทางภาคตะวันออก ทางตะวันออกของกรุงเทพฯ และทางเหนือของกรุงเทพฯ ณ เดือนธันวาคม 2562 อัตราการเช่าของโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าเท่ากับ 57% และ 85% ตามลำดับ
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นภายหลังจากการซื้อกิจการของบริษัทแผ่นดินทองฯ ในปีบัญชี 2562 โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 64% ณ เดือนกันยายน 2562 และ 66% ณ เดือนธันวาคม 2562 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA เท่ากับ 8-9 เท่าในรอบปีบัญชี 2562 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปีบัญชี 2563 อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะลดภาระหนี้โดยการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ฯ รวมถึงการจำหน่ายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่สินทรัพย์หลักในการประกอบธุรกิจด้วย
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งเงินทุนของบริษัท (ตามงบการเงินรวม) ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 7.8 พันล้านบาท วงเงินกู้ยืมระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 4 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 3.6 พันล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2563 กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ 2.7 พันล้านบาทซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ประมาณ 30% นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันของบริษัทแผ่นดินทองฯ ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีเท่ากับ 7.7 พันล้านบาทอีกด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.98 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น 5 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงิน 4.1 พันล้านบาท หุ้นกู้ 6.7 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาว 4 พันล้านบาท เนื่องจากสภาพคล่องในตลาดตราสารหนี้มีปัญหา บริษัทอาจไม่สามารถต่ออายุตั๋วแลกเงินหรือหุ้นกู้ได้ตามแผน ทั้งนี้ แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2563 เพียงพอสำหรับการจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า อย่างไรก็ตาม บริษัทอาจจำเป็นต้องต่ออายุตั๋วสัญญาใช้เงินหรือเงินกู้ยืมธนาคารหากมีความจำเป็น
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันและมีอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท แนวโน้มอันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะประสบความสำเร็จในการรวมธุรกิจเข้าด้วยกันกับบริษัทแผ่นดินทองฯ และจะยังคงมีผลการดำเนินงานที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะยังคงเป็นบริษัทย่อยที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด ด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
โอกาสในการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทจะเกิดขึ้นในกรณีที่บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีกว่าการคาดการณ์และสถานะทางการเงินปรับดีขึ้นไปอยู่ในระดับเดียวกันกับผู้ประกอบการที่ได้อันดับเครดิตสูงกว่า โดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อ EBITDA ต่ำกว่า 5 เท่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ใหม่นี้อาจส่งผลในเชิงลบต่ออันดับเครดิตของบริษัทได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- Group Rating Methodology, 10 กรกฎาคม 2558
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TICON205A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 A-
TICON205B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 100 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 A-
TICON208A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 A-
TICON213A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A-
TICON217A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A-
TICON225A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A-
TICON229A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A-
TICON233A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
TICON235A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
TICON238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
TICON283A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A-
FPT213A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A-
FPT222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A-
FPT231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
FPT237A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
FPT242A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A-
FPT251A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A-
FPT271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A-
FPT292A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2572 A-
FPT301A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A-
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 4,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable