ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) เป็น ?BB+? จากระดับ ?BBB-? พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? การปรับลดอันดับเครดิตและแนวโน้มอันดับเครดิตสะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะอ่อนแอลงในช่วงปี 2563-2565 ความไม่ต่อเนื่องในการเปิดโครงการใหม่และการมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวนน้อยเป็นสาเหตุให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนตัวและผันผวนในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงแบรนด์ของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงและความสามารถในการพัฒนาสินค้าที่มีคุณภาพดี อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงจากการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลต่อผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานที่คาดว่าจะอ่อนตัวลงและผันผวน
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะต่ำกว่าสมมติฐานพื้นฐานที่เคยคาดการณ์ไว้ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 จะยังคงบั่นทอนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากทั้งภายในประเทศและต่างประเทศต่อไป ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลง 29% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 2.4 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ทริสเรทติ้งยังปรับลดการคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเป็น 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ 3.2-4.4 พันล้านบาทต่อปีเนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างชาติยังคงชะลอตัว ทั้งนี้ ยังคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะติดลบในปีนี้และปรับดีขึ้นเป็น 0.2-0.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ 0.6-0.9 พันล้านบาทต่อปี
ผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างผันผวนเนื่องจากบริษัทไม่มีความต่อเนื่องในการเปิดโครงการใหม่และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวนน้อย ณ เดือนกันยายน 2563 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขาย 12 โครงการ (รวม 2 โครงการจาก บริษัท เคพีเอ็น แลนด์ จำกัด และ 2 โครงการภายใต้การร่วมทุน) โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (รวมโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและยังก่อสร้างไม่เสร็จ) รวม 1.01 หมื่นล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้รวม 7.1 พันล้านบาทซึ่งมาจากโครงการของบริษัทเอง 2.3 พันล้านบาทและจากโครงการร่วมทุน 4.8 พันล้านบาท ทั้งนี้ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการของบริษัทที่ทยอยส่งมอบคิดเป็นมูลค่า 0.9 พันล้านบาทในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 มูลค่า 0.8 พันล้านบาทในปี 2564 และมูลค่า 0.6 พันล้านบาทในปี 2566 ในขณะที่บริษัทจะมีส่วนแบ่งกำไรจากการรับรู้ยอดขายดังกล่าวจากโครงการร่วมทุนในช่วงปี 2565-2567 ทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทในช่วง 2 ปีข้างหน้าจะต้องพึ่งพาการขายยูนิตคงเหลือในโครงการปัจจุบันของบริษัทอย่างมาก
แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับแต่กระจุกตัวอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน
สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ด้วยจุดแข็งของบริษัทคือการออกแบบคอนโดมิเนียมที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว การใช้วัสดุคุณภาพสูงในการก่อสร้าง และทำเลที่ดีของโครงการ อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนจำกัดอยู่ในกลุ่มลูกค้าจำนวนจำกัด นอกจากนี้ มูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและระยะเวลาในการพัฒนาโครงการที่ยาวนาน ทำให้การรับรู้รายได้ของบริษัทผันผวนมากในแต่ละปีและขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการขายและการส่งมอบโครงการเพียงไม่กี่แห่งในแต่ละปี
ยูนิตเหลือขายส่วนใหญ่ของบริษัทมีราคาขายเกินกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพัฒนาภายใต้แบรนด์ ?Northpoint? ?The River? ?185 Rajadamri? ?Zire? และ ?Unixx? บริษัทได้พัฒนาแบรนด์ ?Lofts? ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในช่วง 10-20 ล้านบาทในช่วงปี 2558-2562 ในปลายปี 2561 บริษัทร่วมมือกับ Tokyo Tatemono Asia Pte. Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศญี่ปุ่นเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาแพง 2 โครงการ คือ โครงการ ?The Estelle? และ ?Tait 12? ด้วยมูลค่าโครงการรวม 9.5 พันล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเท่ากับ 35 ล้านบาท และ 19 ล้านบาท ตามลำดับ
ความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผลจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนาน
แม้ว่ากลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทจะเป็นผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาแพงซึ่งกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวน้อยกว่ากลุ่มตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ แต่การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนานก็ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดนี้ชะลอตัวลงด้วย ในขณะที่กลุ่มลูกค้าในประเทศสำหรับตลาดสินค้าราคาแพงมีค่อนข้างจำกัด และความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากต่างชาติก็ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและการจำกัดการเดินทาง ดังนั้น บริษัทจึงต้องบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น
เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศชะลอตัวลง ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าผู้ประกอบการหลาย ๆ รายจะยังคงแข่งขันด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นและต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้นด้วย ในประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยของบริษัทจะลดลงต่ำกว่า 20% ในปีนี้และปรับดีขึ้นเป็นมากกว่า 30% ในช่วงปี 2564-2565 แม้จะคาดว่าบริษัทจะสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายคงที่และบริหารค่าใช้จ่ายผันแปรให้มีประสิทธิภาพในช่วงขาลงของตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ก็ตาม แต่ยอดขายที่ต่ำอาจทำให้บริษัทมีผลขาดทุนสุทธิในช่วงปี 2563-2564 ได้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถมีกำไรสุทธิตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น
ในประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้าจากการที่บริษัทมีแผนขยายโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ภายใต้การร่วมทุนก็อยู่ในระหว่างการพัฒนาด้วย ในขณะเดียวกันบริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบจำนวนไม่มากนัก จึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท (รวมหนี้สินทางการเงินของโครงการร่วมทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท) จะเพิ่มขึ้นเป็น 62%-67% หรือเทียบเท่ากับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อทุนที่ 1.6-2 เท่าในช่วงปี 2564-2565 ทั้งนี้ ยังคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะสูงเกินกว่า 20 เท่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าอีกด้วย ซึ่งเป็นไปตามสมมติฐานของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนมูลค่า 9 พันล้านบาทในปี 2564 และ 7 พันล้านบาทในปี 2565 และยังคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 0.5 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1.2 พันล้านบาทในปี 2565 ด้วย
ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.75 เท่า ในขณะที่เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนดังกล่าวให้ต่ำกว่า 2.5 เท่าอีกด้วย ณ เดือนกันยายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.83 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังและคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา นอกจากนี้ ตามนโยบายทางการเงินของบริษัท ผู้บริหารมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.5 เท่า ในกรณีที่อัตราส่วนดังกล่าวใกล้เคียงกับระดับที่ตั้งไว้ ผู้บริหารมีแผนจะขออนุมัติการเพิ่มทุนจากผู้ถือหุ้นเพื่อเป็นการบรรเทาภาระหนี้
สภาพคล่องตึงตัวแต่สามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทค่อนข้างตึงตัวแต่สามารถจัดการได้ ณ เดือนกันยายน 2563 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 0.4 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 1 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้แต่อาจยกเลิกได้จำนวน 1.5 พันล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ารวมจำนวน 2.1 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย เงินกู้ระยะสั้นเพื่อซื้อที่ดินจำนวน 1.1 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 0.8 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 0.2 พันล้านบาท
เงินกู้ระยะสั้นบางส่วนจะจ่ายชำระด้วยเงินสดที่ได้รับจากการขายที่ดิน ในขณะที่ส่วนที่เหลือได้รับการขยายวันครบกำหนดชำระไปอีก 2 ปีข้างหน้า เงินกู้ระยะยาวโครงการจะชำระโดยเงินที่ได้จากการโอนโครงการ ส่วนเงินกู้ระยะยาวอื่น ๆ จะต่ออายุกับสถาบันการเงิน บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 มีดังนี้
? บริษัทเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 9 พันล้านบาทในปี 2564 และ 7 พันล้านบาทในปี 2565
? งบประมาณในการซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 0.5 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1.2 พันล้านบาทในปี 2565
? รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะเท่ากับ 2-3 พันล้านบาทต่อปี
? อัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยของบริษัทจะลดลงต่ำกว่า 20% ในปีนี้และปรับดีขึ้นเป็นมากกว่า 30% ในช่วงปี 2564-2565
? อัตรากำไรสุทธิคาดว่าจะติดลบในช่วงปี 2563-2564 และมีผลกำไรสุทธิในปี 2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงมุมมองของทริสเรทติ้งว่าอันดับเครดิตของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อทั้งภายในประเทศและต่างประเทศที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงอีก ความล่าช้าในการส่งมอบและการขายที่ช้าลงอาจส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณการของทริสเรทติ้งได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากมีความชัดเจนว่าผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับดีขึ้นอย่างต่อเนื่องและสถานะทางการเงินแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินควรอยู่ที่ระดับประมาณ 5% ได้อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative