ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB+? พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมและโครงสร้างทางการเงินที่ปรับตัวดีขึ้นภายหลังจากการระดมทุนด้วยการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนธันวาคม 2563 อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการที่บริษัทมีประวัติผลงานที่ยังสั้น รวมถึงการมีสินค้าที่กระจุกตัว และผลกระทบจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งจะทำให้อุปสงค์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยถดถอยลงยิ่งขึ้น
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ประวัติผลงานที่ยังสั้น แต่แบรนด์สินค้าเริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียม
ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางการตลาดของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยแบรนด์สินค้าของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูง บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ ?Blossom? ?Siamese? ?Siamese Exclusive? และ ?The Collection? บริษัทมีรายได้และความสามารถในการทำกำไรที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้เติบโตมาอยู่ที่ 3.6 พันล้านบาทในปี 2563 จาก 3.5 พันล้านบาทในปี 2562 และ 2.1 พันล้านบาทในปี 2561 อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ เนื่องจากบริษัทมีจำนวนโครงการที่สร้างแล้วเสร็จค่อนข้างน้อยในแต่ละปี
เพื่อที่จะสร้างความแตกต่างไปจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ และเพื่อดำเนินตามกลยุทธ์การเติบโต บริษัทจึงวางแผนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานให้มากขึ้น ซึ่งใน 1 โครงการจะประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ให้มากขึ้นอีกด้วย โดยที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้จะมีบริการโรงแรมรวมอยู่ในโครงการด้วยเพื่อตอบสนองความต้องการของทั้งผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและนักลงทุน อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการตามแนวคิดนี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและความสำเร็จของกลยุทธ์ดังกล่าวยังต้องรอติดตามผลต่อไป
ยอดขายรอรับรู้รายได้หดตัวลงจากผลของอัตรายกเลิกการจองที่สูงในหลาย ๆ โครงการ
ท่ามกลางอุปสงค์คอนโดมิเนียมที่ซบเซาและการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโรคโควิด 19 ที่ยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ยอดขายสุทธิของบริษัทในปี 2563 จึงทรุดลงอย่างหนักจากการยกเลิกการจองจนติดลบที่ 64 ล้านบาทจากระดับ 5.1-5.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 ในขณะที่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 ยอดขายยังคงติดลบ 0.9 พันล้านบาทจาก 0.7 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อนอันเนื่องมาจากยอดยกเลิกการจองจำนวนมากจากความล่าช้าในการได้รับการอนุมัติการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ของโครงการ ?Siamese Exclusive Ratchada?
ภายใต้ประมาณการพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 2.7-2.9 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2565 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.7 พันล้านบาทในปี 2566 โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 0.5-0.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้าและจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.1 พันล้านบาทในปี 2566 อีกทั้งบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไร (อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 20% ได้ในช่วงปี 2564-2566
ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ในโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 5 พันล้านบาท ซึ่งยอดขายของบริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2564 รวมทั้งประมาณ 1 พันล้านบาทในปี 2566 ประมาณ 2.7 พันล้านบาทในปี 2567 และส่วนที่เหลือจะรับรู้ในปี 2568 ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นจะต้องเน้นการขายสินค้าที่เหลืออยู่ในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปัจจุบันเพื่อที่จะมีรายได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2565 ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีสินค้าพร้อมขายมูลค่าเกือบประมาณ 7.5 พันล้านบาท
สินค้ามีการกระจุกตัว
บริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวค่อนข้างมากทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งโครงการ ประเภท และระดับราคา ทั้งนี้ สินค้าของบริษัทมากกว่า 95% กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงซึ่งมีระดับราคาในช่วง 80,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ย่านสุขุมวิท พระราม 9 และรามอินทรา ซึ่งโดยทั่วไปแล้วโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงนั้นมีมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการที่ยาวนานกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำหรือโครงการบ้านจัดสรร ทริสเรทติ้งมองว่าการกระจุกตัวของโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงที่มีจำนวนจำกัดของบริษัทเป็นปัจจัยด้านลบทั้งต่อสถานะทางธุรกิจและความเสี่ยงทางด้านการเงินของบริษัทเนื่องจากหากโครงการใดโครงการหนึ่งมีปัญหาหรือล้มเหลวก็จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของบริษัท
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียม 10 โครงการและบ้านเดี่ยว 1 โครงการซึ่งมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมประมาณ 2.02 หมื่นล้านบาท โดยโครงการที่ใหญ่ที่สุดของบริษัทคือ ?Siamese Rama 9? ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 8.6 พันล้านบาทนั้นมียอดขายที่ระดับ 43% ณ เดือนมีนาคม 2564 ในขณะที่โครงการที่มีระดับราคาสูงที่สุดของบริษัทคือ ?The Collection? ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 5.2 พันล้านบาทและโครงการ ?Siamese Exclusive Ratchada? ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 3.6 พันล้านบาทนั้นยังคงรอการอนุมัติผลการประเมิน EIA อยู่ ทั้งนี้ จากการที่รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทขึ้นอยู่กับโครงการที่แล้วเสร็จเพียงไม่กี่โครงการในแต่ละปี ดังนั้น หากโครงการใดโครงการหนึ่งเกิดปัญหาก็อาจจะส่งผลกระทบต่อกำไรของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ
สถานะทางการเงินปรับตัวดีขึ้นหลังจากการระดมทุนครั้งแรก
ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวดีขึ้นหลังจากการระดมทุนจำนวน 777 ล้านบาทด้วยการออกและเสนอขายหลักทรัพย์แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ในเดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 59% ณ สิ้นปี 2563 ลดลงจากระดับ 72%-79% ในช่วงปี 2560-2562 ทั้งนี้ อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 59.3% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะกลับมาเพิ่มสูงขึ้นจากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบ ซึ่งในปี 2564 นี้บริษัทยังได้ตั้งงบประมาณการซื้อที่ดินไว้ที่ 1-1.2 พันล้านบาทและมีแผนจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่าประมาณ 8.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 2 โครงการมูลค่า 6.1 พันล้านบาทและบ้านเดี่ยวอีก 1 โครงการมูลค่า 2 พันล้านบาท
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 65% โดยในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนดังกล่าวจะอยู่ที่ระดับ 3%-6% ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมและหุ้นกู้ระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 3 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 อยู่ที่ระดับ 1.37 เท่าและมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ระดับ 95% ในขณะที่หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนมีจำนวน 5.8 พันล้านบาทนั้นเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ในการนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับเกินกว่า 50% ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันนั้นมีความด้อยสิทธิ์กว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้
ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ตึงตัวแต่น่าจะยังคงสามารถบริหารจัดการได้ ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 107 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 1.4 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 767 ล้านบาท ในขณะที่แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 278 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 550 ล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2564 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 150-170 ล้านบาทและคาดว่าบริษัทจะชำระคืนเงินกู้ยืมโครงการด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยและหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนนั้นบริษัทจะชำระคืนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 8.1 พันล้านบาทในปี 2564 และมูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? รายได้คาดว่าจะอยู่ที่ 2.7-4.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.2 พันล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะส่งมอบห้องในโครงการคอนโดมิเนียมต่าง ๆ ได้ตามแผน และสามารถรักษาระดับผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินไว้ได้ตามเป้าหมาย ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 20% เอาไว้ได้ อย่างไรก็ตาม จากแผนการลงทุนในอนาคตจำนวนมากของบริษัททั้งสำหรับคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าโครงการใหม่ ๆ ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 65% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มฐานรายได้และกระแสเงินสด รวมทั้งปรับลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 60% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) (SA)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable