ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง และภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่ที่มีมูลค่ามากขึ้นและการขยายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการกระจุกตัวของโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงและการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัส โคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อสถานการณ์เศรษฐกิจภายในประเทศและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางให้เพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงสูงที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ทั้งนี้ ในปี 2563 บริษัทมีส่วนแบ่งรายได้ที่ประมาณ 6%-7% ของรายได้จากการจำหน่ายที่อยู่อาศัยทั้งหมดของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 23 รายที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยรายได้ของบริษัทในปี 2563 อยู่ที่ระดับ 1.9 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.8% จากปี 2562 ส่วนในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 นั้น บริษัทมีรายได้อยู่ที่ระดับ 8.7 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทเป็นผู้นำในตลาดบ้านจัดสรรที่ระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง โดยรายได้จากบ้านจัดสรรในกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนเกินกว่า 43% ของรายได้รวมของบริษัทในปี 2563 จนถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2564
ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา บริษัทได้ขยายสินค้าบ้านจัดสรรในระดับราคาที่ต่ำลงให้มากขึ้นโดยมีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาทต่อหลัง สินค้าในกลุ่มนี้ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีและผู้บริหารของบริษัทมองว่าตลาดในกลุ่มนี้มีขนาดที่ใหญ่และมีศักยภาพในการเติบโตอีกมากแม้ว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงกว่าก็ตาม ซึ่งการขยายสินค้าไปในตลาดระดับราคาที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ให้แก่บริษัทในระยะปานกลางได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจำเป็นจะต้องให้ความสำคัญกับขั้นตอนการคัดกรองลูกค้าให้มากยิ่งขึ้นเนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในลูกค้ากลุ่มนี้ก็มีค่อนข้างสูงด้วยเช่นกัน
รายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 1.8-2.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ฐานรายได้ของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2558-2560 ยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาทต่อปี หลังจากนั้นก็เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1.6-1.9 หมื่นล้านบาทต่อปีนับตั้งแต่ปี 2561 หลังจากที่บริษัทได้ขยายสินค้าที่อยู่อาศัยไปในกลุ่มราคาที่ต่ำกว่าเดิม ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากโครงการบ้านจัดสรรจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 75% ของรายได้รวมของบริษัท ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจะมีสัดส่วน 20% และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและการบริการจะมีสัดส่วน 5% ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ 15%-18% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
การมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรและยอดขายรอรับรู้รายได้ที่อยู่ในระดับปานกลางน่าจะช่วยให้บริษัทบรรลุระดับรายได้เป้าหมายได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีที่อยู่อาศัยรอการส่งมอบมูลค่ารวมประมาณ 8.6 พันล้านบาทโดยจำแนกออกเป็นบ้านจัดสรรมูลค่า 4.6 พันล้านบาทและคอนโดมิเนียมอีก 4 พันล้านบาท ยอดขายบ้านจัดสรรจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2564 ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมที่จะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้านั้นคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ที่จำนวนประมาณ 0.8 พันล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 และอีกประมาณ 3.2 พันล้านบาทในปี 2565
การกระจุกตัวของโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูง
บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับราคาสูง โดย ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมขายจำนวน 11 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาทและคิดเป็นสัดส่วน 43% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด คอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 14.4 ล้านบาท นอกจากนี้ โครงการจำนวน 3 ใน 11 แห่ง (?สโคป หลังสวน? ?28 ชิดลม? และ ?The Crest Park Residences?) ยังมีสัดส่วนถึง 84% ของมูลค่าเหลือขายของคอนโดมิเนียมและมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 18 ล้านบาทอีกด้วย
จากผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ส่งผลให้อุปสงค์คอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 1.9 พันล้านบาทในปี 2563 และ 2 พันล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ซึ่งยอดขายที่ช้าก็อาจจะส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม การที่โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ฉะนั้น หากบริษัทสามารถเสนอราคาหรือจัดโปรโมชั่นที่น่าดึงดูดใจก็น่าจะช่วยเร่งยอดขายและลดภาระหนี้ลงได้หากบริษัทเห็นว่าจำเป็น
เพิ่มการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
บริษัทมีแผนการที่จะกระจายการลงทุนไปในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าซึ่งประกอบด้วยอาคารสำนักงาน อพาร์ทเม้นท์ และโรงแรม โดยบริษัทคาดว่าจะเพิ่มรายได้จากค่าเช่าให้ถึงประมาณ 7%-10% ของรายได้รวม ปัจจุบันบริษัทมีอาคารสำนักงานให้เช่าในประเทศไทยจำนวน 6 แห่งและมีอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาอีก 2 แห่ง ทั้งนี้ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลัก ๆ ของบริษัทนั้นมาจากอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวน 6 แห่งซึ่งประกอบด้วย ?อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3? ?อาคารเอสซี ทาวเวอร์? ?Computer Center Building? และ ?Technical Training Center? โดยบริษัทดำเนินการบริหารพื้นที่เช่าทั้งหมดจำนวน 120,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ ณ เดือนมิถุนายน 2564 อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมของทุกอาคารอยู่ที่ 92% ซึ่งรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 800-850 ล้านบาทต่อปีหรือคิดเป็นประมาณ 4%-6% ของรายได้รวมของบริษัทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
เพื่อเป็นการเพิ่มรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า บริษัทจึงมีแผนจะเพิ่มการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาด้วยงบลงทุนจำนวนประมาณ 3 พันล้านบาทและจะทยอยลงทุนในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทมีแผนจะทำกำไรจากการขายอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐฯ หลังจากที่บริษัทได้เข้าลงทุนและถือครองสินทรัพย์ดังกล่าวเอาไว้ในระยะเวลาหนึ่งแล้ว นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขยายไปสู่ธุรกิจโรงแรมโดยตั้งงบลงทุนไว้ที่จำนวน 2 พันล้านบาทในช่วงเวลา 4 ปีข้างหน้าอีกด้วย ทริสเรทติ้งมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะช่วยให้บริษัทมีสินค้าเพิ่มมากขึ้นอีกทั้งยังจะมีรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทก็อาจจะทรงตัวอยู่ในระดับสูงในช่วงของการลงทุนด้วย
คาดว่าภาระหนี้จะเพิ่มสูงขึ้น
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าบริษัทจะยังคงมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูงต่อไปในระยะสั้นถึงปานกลาง ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาทต่อปีและจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มูลค่าอีกประมาณ 1.3-1.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในการนี้ บริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่จำนวนประมาณ 1 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และ 7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 โดยการเพิ่มขึ้นของงบประมาณในการซื้อที่ดินและมูลค่าที่สูงขึ้นของโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปีนั้นคาดว่าจะส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ที่ระดับประมาณ 8%-10% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 60% เอาไว้ได้
ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.24 เท่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทน่าจะสามารถรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีหนี้สินรวม ณ เดือนมิถุนายน 2564 อยู่ที่จำนวน 2.3 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 8.8 พันล้านบาทตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ซึ่งหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนนั้นเป็นหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและของบริษัทย่อยและคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทที่ระดับ 38.5% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่ระดับ 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันไม่มีความด้อยสิทธิ์กว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.1 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 2.9 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 2.8 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 2.8 พันล้านบาท และเงินกู้โครงการอีกจำนวน 2.8 พันล้านบาท โดยบริษัทใช้ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเกือบทั้งหมดสำหรับการซื้อที่ดินและจะแปลงไปเป็นเงินกู้โครงการ ในการนี้ บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
แหล่งสภาพคล่องของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.9 พันล้านบาท เงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 3 พันล้านบาท และวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 4.4 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.9-2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันคิดเป็นมูลค่าประมาณ 3.3 พันล้านบาทซึ่งใช้เป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งในยามที่จำเป็นอีกด้วย และเนื่องจากบริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวนมาก ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะบริหารสภาพคล่องด้วยความระมัดระวัง
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2564 รวมมูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 4.1 พันล้านบาท และจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่มูลค่า 9.6 พันล้านบาท นอกจากนี้ ในอนาคตบริษัทคาดว่าจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วย
? รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 1.8-2.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 1 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และประมาณ 7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
? งบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่จำนวน 1.3-1.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลางโดยที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 15%-18% นอกจากนี้ แม้ว่าบริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจในเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับในปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 60% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 12%-15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50% อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable