ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A-? พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ เป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ที่อ่อนแอกว่าประมาณการและความกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ ท่ามกลางความกังวลจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจและแนวโน้มอุปสงค์สำนักงานที่หดตัว อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทที่แข็งแรง และระดับหนี้สินที่ค่อนข้างต่ำ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าคาด
การดำเนินงานของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง อัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ยของทรัสต์ฯ มีแนวโน้มลดลงตลอดปี 2564 อัตราการให้เช่าเฉลี่ยของ Exchange Tower ลดลงอย่างมากมาอยู่ที่ระดับ 78% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 จากระดับ 94% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 และอัตราการให้เช่าเฉลี่ยของ Mercury Tower ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 83% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 จากระดับ 91% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ซึ่งตัวเลขลดลงอย่างมีนัยสำคัญต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่ระดับ 85%-90% และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่ระดับ 86% ทั้งนี้ พื้นที่ว่างมีสาเหตุหลักมาจากการสิ้นสุดสัญญาเช่าและการลดขนาดพื้นที่เช่าของผู้เช่าปัจจุบัน
อัตราการให้เช่าที่ลดลงของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งส่งผลให้รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในปี 2564 ลดลง 12% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 811 ล้านบาท ความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ ลดลงเช่นเดียวกันโดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายลดลงอยู่ที่ระดับ 66% จาก 72% ในปี 2563 และ 67% ในปี 2562
ความกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่า
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้ความกดดันจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในปี 2565-2566 และจากแนวโน้มอุปสงค์สำนักงานที่หดตัว จากข้อมูลของ CBRE จะมีอุปทานใหม่ประมาณ 500,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ในปี 2565 และ 400,000 ตร.ม. ในปี 2566 ในขณะที่ยอดดูดซับของพื้นที่สำนักงานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียง 30,000-40,000 ตร.ม. ต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้า การทำงานจากที่ไหนก็ได้และการประชุมแบบ Virtual Meeting ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้เกิดช่องว่างที่เพิ่มขึ้นระหว่างอุปทานสำนักงานใหม่และยอดดูดซับของพื้นที่สำนักงาน ทริสเรทติ้ประเมินว่าอุปสงค์สำนักงานที่คาดว่าจะชะลอตัวและอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจอาจจะทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าลดลลงได้ในอีก 3 ปีข้างหน้าจากพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไป
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งจะคงที่ ในขณะที่อัตราการให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 75%-80% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ 780 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ ลดลงจากเดิมที่ระดับ 810-980 ล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนและการต่ออายุสัญญาเช่าที่ลดลง
ทริสเรทติ้งมองว่าพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ มีการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคาร ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง ปัจจุบัน ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเล คือ ถนนสุขุมวิทและถนนเพลินจิต โดยประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจาก Exchange Tower และส่วนที่เหลือเป็นรายได้จาก Mercury Tower นอกจากนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Exchange Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 52% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร และผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Mercury Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 59% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร หากพิจารณาด้านรายได้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของแต่ละอาคารคิดเป็น 48% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ Exchange Tower และ 49% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของ Mercury Tower ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่สุดของทรัสต์ฯ เช่าพื้นที่คิดเป็น 6% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ฯ และสร้างรายได้คิดเป็น 5% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกัน โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปีและผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกบางรายทำสัญญาเช่าปีต่อปี ณ เดือนธันวาคม 2564 พื้นที่เช่าประมาณ 47% จะหมดสัญญาในปี 2565 อีก 17% จะหมดสัญญาในปี 2566 ในขณะที่ 36% จะหมดสัญญาในปี 2567 ทั้งนี้ ในปี 2565 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในช่วงเวลาดังกล่าว ปัจจุบัน 70% ของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายที่จะหมดอายุในปีนี้ได้ต่ออายุสัญญาแล้ว อย่างไรก็ตาม ด้วย
อุปสงค์สำนักงานที่อ่อนตัวลงจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 รวมถึงอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามา ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาจะยังคงลดลงไปอีก 2-3 ปี อัตราการต่ออายุของสัญญาในปี 2563-2564 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 75%-77% จากช่วงก่อนเกิดการระบาดที่ระดับ 84%-95% ในปี 2560-2562
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนตัวลงแต่ยังคงแข็งแกร่งจากระดับหนี้ที่ค่อนข้างต่ำ
แม้ว่ารายได้และความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ จะลดลง แต่กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่งเนื่องจากมีภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำและมีต้นทุนที่ลดลงจากการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ มีเพียงหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 2.05 พันล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 20% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 3 เท่า รายได้ที่ลดลงได้ถูกชดเชยบางส่วนด้วยต้นทุนที่ลดลงจากการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ในปี 2563 การเปลี่ยนการคิดอัตราภาษีที่ดินจาก 12.5% บนรายได้ค่าเช่าและบริการเป็น 0.6%-0.7% ของมูลค่าทรัพย์สิน (ขึ้นกับมูลค่าทรัพย์สิน) และมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 90% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ในปีที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้ภาษีจ่ายของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 8.5 เท่า ในปี 2564
อย่างไรก็ตาม ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรของทรัสต์ฯ จะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากรายได้ที่คาดว่าจะลดลงและการสิ้นสุดมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเดือนธันวาคม 2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะแกว่งตัวที่ระดับ 480 ล้านบาทต่อปีด้วยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับ 62% ในช่วงปีประมาณการ อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะลดลงอยู่ในระดับ 8-8.5 เท่าในช่วงปีประมาณการ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 18%-20% ในขณะที่ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 3-3.5 เท่าในกรณีไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ปัจจุบัน บริษัทไม่มีแผนซื้อสินทรัพย์ใหม่ที่ชัดเจน แม้ว่าคาดว่าความสามารถในการทำกำไรจะลดลง แต่ทริสเรทติ้งมองว่าอัตราส่วนเหล่านี้จะไม่ปรับแย่ลงกว่าระดับปัจจุบันมากนักเนื่องจากทรัสต์ฯ มีแผนลดระดับหนี้ลงในปีหน้าเวันแต่รายได้ค่าเช่าและบริการต่ำกว่าคาดการณ์อย่างมีนัยสำคัญ
ตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% ซึ่ง ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 25% ทั้งนี้ คาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการคงตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าว
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้ โดยสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ณ เดือนธันวาคม 2564 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 693 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 110 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 350 ล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2564 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 2.05 พันล้านบาท ปี 2566 จำนวน 1 พันล้านบาท และปี 2570 จำนวน 1.05 พันล้านบาท ทรัสต์ฯ ไม่มีภาระหนี้ที่ครบกำหนดในปี 2565
ทรัสต์ฯ มีแผนชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดประมาณ 300-500 ล้านบาท และมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ที่เหลือในปี 2566 จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ทรัสต์ฯ น่าจะสามารถรีไฟแนนซ์หนี้ที่ครบกำหนดได้ตามแผน นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็น ทั้งนี้ มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกัน ณ สิ้นปี 2564 อยู่ที่จำนวน 8.76 พันล้านบาท
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานหลักสำหรับผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในปี 2565-2567
? อัตราการให้เช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งอยู่ที่ 75%-80%
? อัตราค่าเช่าอยู่ในระดับคงที่
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 62%
? ไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของทรัสต์ฯ เนื่องจากความเสี่ยงของอุตสาหกรรมจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาและอุปสงค์สำนักงานที่หดตัว อัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้ความกดดันในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากสภาวะแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวยของอุตสาหกรรมนำไปสู่ผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ อ่อนแอกว่าที่ประมาณการ ส่งผลให้อัตราการให้เช่าพื้นที่ลดลงต่ำกว่า 80% และ/หรืออัตราค่าเช่าลดลงอย่างมีนัยสำคัญเป็นระยะเวลานาน นอกจากนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่เพิ่มขึ้นในระดับเข้าใกล้ 4 เท่าก็จะเป็นเกณฑ์ในการปรับลดอันดับเครดิตลง ในทางกลับกัน ทริสเรทติ้งอาจปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทกลับมาเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? ได้ หากทรัสต์ฯ คงสถานะทางการเงินที่ระดับปัจจุบันไว้ได้ในขณะที่ผลการดำเนินงานดีขึ้นในระดับที่อัตราการให้เช่าพื้นที่ฟื้นตัวกลับไปอยู่ที่ระดับ 85%-90% และอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับปัจจุบัน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TPRIME231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A-
TPRIME271A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,050 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative