ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ที่ระดับ ?A-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? พร้อมทั้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการในวงเงินไม่เกิน 4 พันล้านบาทของบริษัทที่ระดับ ?BBB? ด้วย โดยหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งมีอันดับเครดิตแตกต่างไปจากอันดับเครดิตองค์กรนั้นสะท้อนถึงลักษณะการด้อยสิทธิและทางเลือกที่ผู้ออกตราสารสามารถเลื่อนการชำระดอกเบี้ยโดยใช้วิธีสะสมดอกเบี้ยจ่ายของหุ้นกู้ได้ ในการนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้ในการลงทุน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานซึ่งเป็นที่ยอมรับของบริษัทในการบริหารศูนย์การค้า ตลอดจนการมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่มีสัญญารองรับ และการมีทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้าที่ดี ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป อย่างไรก็ตาม จุดเด่นดังกล่าวก็ถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงของบริษัทซึ่งเป็นผลจากการลงทุนขนาดใหญ่
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นเจ้าของศูนย์การค้าคุณภาพสูงซึ่งตั้งอยู่ในใจกลางกรุงเทพฯ
ปัจจุบันบริษัทเป็นเจ้าของและดำเนินกิจการศูนย์การค้า 5 แห่งและอาคารสำนักงาน 1 แห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยบริษัทมีศูนย์การค้า 3 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณสยามสแควร์ รวมทั้งศูนย์การค้า 1 แห่งซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนเจริญนคร และลักชัวรี่เอาท์เล็ต (Luxury Outlet) ที่จำหน่ายสินค้าภายใต้แบรนด์ของดีไซเนอร์ชั้นนำอีก 1 แห่งซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ ศูนย์การค้าของบริษัทมีการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้าซึ่งสร้างความสะดวกในการเดินทางและเป็นสถานที่ยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติและนักจับจ่ายสินค้าชาวไทย ทั้งนี้ แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) บริษัทก็ยังสามารถบริหารจนมีอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยของศูนย์การค้าอยู่ในระดับประมาณ 90% และยังมีค่าเช่าอยู่ในระดับสูงในช่วงปี 2563-2564
มีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการภายใต้สัญญา
พื้นที่เช่าของบริษัทประมาณ 60% อยู่ภายใต้สัญญาเช่าอัตราคงที่ซึ่งสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ใช้กลยุทธ์การเปลี่ยนสัญญาเช่าอัตราคงที่แบบมาตรฐานบางส่วนมาเป็นสัญญาเช่าแบบแบ่งปันส่วนแบ่งรายได้โดยจะคิดค่าเช่าจากส่วนแบ่งรายได้ของผู้เช่าเพิ่มจากอัตราค่าเช่าขั้นต่ำ ทั้งนี้ สัญญาเช่าแบบใหม่ช่วยให้บริษัทมีรายได้เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจดี ในขณะที่อัตราค่าเช่าขั้นต่ำช่วยลดความเสี่ยงด้านลบในกรณีที่ผู้เช่ามีผลการดำเนินที่ต่ำกว่าคาด
บริษัทจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2565
หลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดอย่างต่อเนื่องของโรคโควิด 19 ในช่วงปี 2563 และปี 2564 ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป ทริสเรทติ้งคาดว่าในปี 2565 รายได้จากศูนย์การค้าและสำนักงานให้เช่าของบริษัทจะฟื้นตัวใกล้เคียงกับระดับในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และหลังจากนั้นจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงปี 2566 และปี 2567 โดยการคาดการณ์ของการปรับตัวที่ดีขึ้นนั้นมาจากสมมติฐานที่บริษัทจะไม่มีการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าในปี 2565 ประกอบกับจำนวนผู้เข้าศูนย์การค้าที่จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการผ่อนคลายมาตรการปิดเมือง (Lockdown) จากสถานการณ์โรคโควิด 19 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จากการที่ภาครัฐยกเลิกมาตรการจำกัดการเดินทางในเดือนกรกฎาคม 2565 นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดตัวโครงการ ?ICS? ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่ตั้งอยู่ตรงข้ามกับ ?ศูนย์การค้าไอคอนสยาม? ในช่วงปลายปี 2565 อีกด้วย โดยการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ดังกล่าวจะช่วยเพิ่มฐานรายได้ให้แก่บริษัทและลดความเสี่ยงจากการที่ศูนย์การค้าของบริษัทมีที่ตั้งที่กระจุกตัวอยู่ในบริเวณสยามสแควร์
ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่ารายได้จากธุรกิจค้าปลีกจะฟื้นตัวที่ระดับประมาณ 15%-25% ในระหว่างปี 2565-2567 โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะมาจากการที่บริษัทสามารถเปิดให้บริการร้านค้าได้เต็มปีในปี 2565 และจากการฟื้นตัวของทั้งการบริโภคภายในประเทศและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น
ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวลดลงอย่างมากในช่วงหลายปีข้างหน้า โดยในปี 2564 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทเพิ่มขึ้นมาเป็น 12 เท่าเนื่องจากกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายลดลงอย่างมากในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทริสเรทติ้งประมาณการว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่าที่ประมาณ 5 พันล้านบาทในปี 2567 จากระดับ 2.5 พันล้านบาทในปี 2564 ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญมาอยู่ที่ระดับประมาณ 7-8 เท่าในช่วงปี 2565-2567 โดยในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทได้ตั้งงบลงทุนรวมไว้ที่ประมาณ 7.5 พันล้านบาท
สถานะสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสถานะสภาพคล่องของบริษัทจะอยู่ในระดับที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีแหล่งเงินทุนซึ่งประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.4 พันล้านบาทและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 1.1 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 2.9 พันล้านบาทอีกด้วย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2565 ประมาณ 2.3 พันล้านบาท โดยในปี 2565 บริษัทจะจัดหาเงินทุนเพิ่มจากการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการจำนวน 4 พันล้านบาท ซึ่งแหล่งเงินสดดังกล่าวถือว่าเพียงพอต่อความต้องการใช้เงินทุนของบริษัท บริษัทมีภาระในการชำระหนี้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าซึ่งประกอบไปด้วยหนี้ระยะยาวจำนวน 290 ล้านบาทและหนี้ระยะสั้นจำนวน 1.2 พันล้านบาท ทั้งนี้ ในปี 2565 บริษัทมีงบลงทุนที่ประมาณ 4.5 พันล้านบาท
ตามเงื่อนไขของหุ้นกู้นั้น บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้สูงกว่า 3 เท่าและอัตราส่วนภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ทั้งนี้ เนื่องจากผลกระทบของโรคโควิด 19 ที่มีต่อผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัท บริษัทจึงไม่สามารถดำรงอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้เป็นไปตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ในระหว่างปี 2563 และปี 2564 ได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทสามารถดำรงอัตราส่วนภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อเงินทุนให้เป็นไปตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ทั้งนี้ บริษัทได้รับการผ่อนปรนในการดำรงอัตราส่วนทางการเงินดังกล่าวจากผู้ถือหุ้นกู้สำหรับปี 2563-2565 แล้ว
ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินรวมอยู่ที่จำนวน 2.8 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 1.76 หมื่นล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหนี้ที่มีการค้ำประกัน บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ระดับประมาณ 63% ณ สิ้นปี 2564 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ที่มีการค้ำประกันต่อสินทรัพย์รวมอยู่ที่ระดับ 31% ในปี 2564 เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทมีสูงกว่า 50% ทริสเรทติ้งจึงเห็นว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทน่าจะมีความเสียเปรียบเป็นอย่างมากเมื่อพิจารณาตามสิทธิในการได้รับคืนหนี้จากสินทรัพย์ของบริษัท
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 ดังต่อไปนี้
? รายได้ในปี 2565 จะฟื้นตัวใกล้เคียงกับระดับในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และหลังจากนั้นจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงปี 2566 และปี 2567
? อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ระหว่าง 40%-43%
? งบลงทุนรวมทั้งหมดจะอยู่ที่จำนวน 7.5 พันล้านบาท
? อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 65%-70%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะฟื้นตัวตามประมาณการของทริสเรทติ้ง โดยผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อย ๆ ฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไปตามสถานกาณ์ที่ประชาชนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติหลังการแพร่ระบาดและการยกเลิกการจำกัดการเดินทาง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทถดถอยลงยิ่งขึ้น หรือหากบริษัทมีการลงทุนที่ใช้การก่อหนี้จำนวนมากซึ่งส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงเป็นอย่างมาก ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นได้อย่างรวดเร็ว และ/หรือ หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 6 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารกึ่งหนี้กึ่งทุน (Hybrid Securities), 28 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด (SPW)
อันดับเครดิตองค์กร: A-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนในวงเงินไม่เกิน 4,000 ล้านบาท BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable