ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้และกำไรของบริษัทที่มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่มีจำกัด อย่างไรก็ตาม บริษัทมีผลการดำเนินงานทางการเงินที่น่าพอใจอย่างต่อเนื่องจากรายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่เติบโตอย่างมั่นคงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในขณะที่ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางในขณะเดียวกันก็เพิ่มภาระต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้ค่อนข้างเล็กโดยมีประเภทสินค้าที่กระจุกตัวและตลาดที่แยกย่อย
แม้รายได้และ EBITDA ของบริษัทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แต่ทริสเรทติ้งก็มองว่าฐานรายได้และกำไรของบริษัทยังมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งในอันดับเครดิตเดียวกัน โดยบริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานในปี 2564 อยู่ที่ 6.6 พันล้านบาทและมี EBITDA อยู่ที่ 1.9 พันล้านบาท ซึ่งรายได้และ EBITDA อยู่ในอันดับที่ 12 และ 10 ตามลำดับจากจำนวนผู้ประกอบการ 25 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง ทั้งนี้ รายได้และ EBITDA ของบริษัทมีสัดส่วนคิดเป็น 2%-3% ของรายได้และกำไรทั้งหมดของผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตทั้ง 25 ราย
สินค้าของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาที่ไม่แพง โดยบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ ?LANCIO? ที่ระดับราคา 3-6 ล้านบาทต่อหลังและทาวน์เฮ้าส์ภายใต้แบรนด์ ?LIO? ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อหลัง แม้ว่าฐานลูกค้าในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำจะเป็นตลาดที่มีขนาดค่อนข้างใหญ่ แต่กำลังซื้อของตลาดกลุ่มนี้ก็มีค่อนข้างจำกัดและมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูง ดังนั้น บริษัทจึงได้เปิดตัวที่อยู่อาศัยแบรนด์ใหม่ 2 แบรนด์ในระดับราคาที่สูงขึ้นเพื่อขยายขอบเขตสินค้าให้กว้างขึ้นและหลีกเลี่ยงประเด็นเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร โดยบริษัทได้เปิดตัวแบรนด์ ?บ้านลลิล The Prestige? สำหรับบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้ระดับราคา 4.5-8 ล้านบาทต่อหลังและทาวน์เฮ้าส์ภายใต้แบรนด์ ?LIO Prestige? ที่ระดับราคา 2.6-3.5 ล้านบาทต่อหลัง ปัจจุบันสัดส่วนรายได้จากโครงการใหม่ที่ระดับราคาสูงขึ้นนั้นยังคงน้อยอยู่
ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 78 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 2.23 หมื่นล้านบาท สินค้าสำคัญของบริษัทคือทาวน์เฮ้าส์ซึ่งสร้างรายได้คิดเป็นประมาณ 55% ของรายได้ทั้งหมดในปี 2564 จนถึงครึ่งแรกของปี 2565
ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งด้วยความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจ
แม้สภาวะเศรษฐกิจจะไม่เอื้ออำนวยจากผลของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและระดับหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 จะอยู่ที่ระดับใกล้เคียงกับในปีก่อนหน้าและคาดว่าจะถึงระดับ 6.7-7 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 หรือเติบโตที่ระดับ 3% ต่อปีโดยอ้างอิงจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่จำนวน 10-12 โครงการที่มูลค่า 7-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งประเมินว่าความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนของบริษัทในอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะมีความท้าทายมากยิ่งขึ้นจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำและผู้ประกอบการรายใหม่ ๆ รวมถึงต้นทุนที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสัดส่วนกำไรที่น่าพอใจเอาไว้ได้ในช่วงปีประมาณการโดยอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 37%-39% ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทอาจเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายโครงการ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารให้อยู่ที่ระดับ 14%-15% ของรายได้รวมจากการดำเนินงานในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้ โดยคาดว่า EBITDA จะอยู่ที่ระดับ 1.7-1.8 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 หรือบริษัทจะสามารถคงอัตรา EBITDA Margin อย่างน้อยให้อยู่ที่ระดับ 25% และมีอัตรากำไรสุทธิเกินกว่า 18% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปีประมาณการ
ภาระหนี้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไป ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากบริษัทเน้นเฉพาะการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 21% ณ เดือนมิถุนายน 2565 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 25 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งอยู่ที่ระดับ 52% ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะอยู่ในระดับต่ำกว่า 3.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยประมาณการดังกล่าวอ้างอิงจากสมมติฐานที่บริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ที่มูลค่า 7-8 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ในการนี้ ทริสเรทติ้งประมาณการว่างบประมาณในการซื้อที่ดินของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 พันล้านบาทต่อปีและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 3-3.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 3.1 พันล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน โดยหนี้ที่มีหลักประกันมีแค่เพียง 100 ล้านบาทซึ่งคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมที่ 3%
สภาพคล่องเพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอที่จะใช้ชำระคืนหนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2566 โดยข้อมูล ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ระบุว่าบริษัทจะมีภาระหนี้ที่ครบกำหนดชำระในช่วง 18 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.5 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.4 พันล้านบาทและตั๋วอาวัลระยะสั้นค่าซื้อที่ดินและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินอีก 100 ล้านบาท บริษัทได้จ่ายชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 ไปแล้วด้วยการออกตั๋วแลกเงินและใช้เงินหมุนเวียนภายในกิจการ ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 358 ล้านบาท รวมทั้งเงินลงทุนในกองทุนตราสารหนี้จำนวน 775 ล้านบาท และวงเงินจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 2.4 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งประมาณการว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.3 พันล้านบาทต่อปี ซึ่งแหล่งเงินทุนที่กล่าวมานี้น่าจะเพียงพอสำหรับภาระหนี้ที่ต้องจ่ายชำระในช่วง 18 เดือนข้างหน้าแม้ว่าบริษัทจะไม่สามารถออกหุ้นกู้หรือตั๋วแลกเงินใหม่มาใช้ทดแทนได้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 25% และอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับไม่น้อยกว่า 9 เท่า
ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่านั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.4 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวในช่วง 18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2565-2567 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ที่มูลค่า 7-8 พันล้านบาทต่อปี
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 2-2.5 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ระดับประมาณ 6.5-7 พันล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบผลการดำเนินงานได้ตามเป้าหมายและสามารถคงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง แม้ว่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยประกอบกับสภาวะแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวยจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะคงอัตรากำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจและคงภาระหนี้ให้อยู่ในระดับต่ำได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่ทริสเรติ้งคาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ การปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอาจเกิดขึ้นได้หากความสามารถในการแข่งขันของบริษัทอ่อนแอลงในอนาคต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอาจปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถขยายฐานรายได้และผลกำไรให้เพิ่มขึ้นจนเทียบเคียงกับคู่แข่งที่มีอันดับเครดิตในระดับที่สูงกว่าได้ในขณะที่ยังคงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (LALIN)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable