ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 7 พันล้านบาทไถ่ถอนภายใน 5 ปีของบริษัทที่ระดับ ?BBB+? เช่นเดียวกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระคืนหนี้หุ้นกู้ชุดเดิมบางส่วนและใช้เป็นเงินทุนในการขยายกิจการ
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่เป็นที่น่าพอใจของบริษัทและมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากที่จะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้และกำไรในระยะสั้นถึงระยะปานกลาง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงจากภาระหนี้ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงจากผลของการขยายธุรกิจแบบเชิงรุกทั้งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ รวมทั้งความกังวลเกี่ยวกับการปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานเป็นที่น่าพอใจ
บริษัทยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและอัตรากำไรเป็นที่น่าพอใจ ความสามารถในการปรับสินค้าให้ตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้รายได้และกำไรของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 1.4-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2564-2565 จาก 1.09 หมื่นล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทก็เพิ่มขึ้นเป็น 6 พันล้านบาทในปี 2565 จาก 4.1 พันล้านบาทในปี 2563 อัตรากำไรขั้นต้นและ EBITDA Margin อยู่ที่ 43.7% และ 41.2% ตามลำดับ
รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นรายได้หลักของบริษัท โดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของรายได้รวมและ 75% ของ EBITDA ในปี 2565 ยอดขายคอนโดมิเนียม (รวมยอดขายจากโครงการร่วมทุน) ในปี 2565 ได้กลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคโควิด 19 ที่ระดับมากกว่า 2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 60% จากปีก่อนหน้า อีกทั้ง ยอดขายโครงการบ้านจัดสรรซึ่งพัฒนาภายใต้ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเกือบ 6 พันล้านบาทในปี 2565 จากจำนวนน้อยกว่า 1 พันล้านบาทในปี 2561
รายได้และกำไรเติบโตอย่างต่อเนื่องใน 1-2 ปีข้างหน้า
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตจาก 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 2.0 หมื่นล้านบาทในปี 2568 ขณะที่ EBITDA จะมากกว่า 5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงประมาณการ ซึ่งการเติบโตของรายได้และกำไรได้รับแรงหนุนจากยอดขายที่รอส่งมอบของคอนโดมิเนียมจำนวนมากและสัดส่วนที่สูงขึ้นจากโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2565 บริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอนอยู่ที่ 3.91 หมื่นล้านบาทซึ่งเป็นยอดขายจากโครงการร่วมทุนมูลค่า 2.91 หมื่นล้านบาท ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 เพิ่มขึ้นจาก 0.4 พันล้านบาทในปี 2565 อีกทั้ง บริษัทคาดว่าจะมีรายได้ค่าบริหารจัดการโครงการร่วมทุนประมาณ 0.9-1.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 23 โครงการ โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองจำนวน 38 โครงการ โครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาภายใต้การร่วมทุน 5 โครงการ และคอนโดมิเนียมอีกจำนวน 20 โครงการ ทั้งนี้ สินค้าเหลือขายทั้งหมดรวมทั้งที่สร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 6.2 หมื่นล้านบาทซึ่งเป็นโครงการของบริษัทเองในสัดส่วน 65% และโครงการร่วมทุน 35% โดยในปี 2566 นี้ บริษัทวางแผนเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ (รวมโครงการร่วมทุน) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 2.25 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 2.75 หมื่นล้านบาท
ขยายการลงทุนในธุรกิจอื่นอย่างต่อเนื่อง
บริษัทขยายกิจการไปยังธุรกิจโรงแรมและบริการและธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าตั้งแต่ปี 2560 ผ่านบริษัทย่อย บริษัท วัน ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของบริษัทประกอบด้วยโรงแรม 5 แห่งที่มีห้องพักรวม 1,314 ห้อง และพื้นที่ค้าปลีก 2,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) อีกทั้งในปี 2566 บริษัทจะมีโรงแรมใหม่เพิ่มขึ้น 4 แห่งซึ่งมีห้องพักรวม 1,404 ห้องและพื้นที่ค้าปลีก 12,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารสำนักงานอีก 2 แห่งซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 59,000 ตร.ม. จะแล้วเสร็จในปี 2567 ดังนั้น รายได้ค่าเช่าและบริการจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300-400 ล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567 และเพิ่มเป็น 600 ล้านบาทในปี 2568
นอกจากนี้ บริษัทยังได้ลงทุนในธุรกิจอีกหลายประเภท อาทิ ธุรกิจโกดังสินค้าให้เช่า ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ ธุรกิจด้านสุขภาพ และธุรกิจพลังงาน โดยบริษัทได้ร่วมมือกับผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในแต่ละธุรกิจ เช่น บริษัท เอสซีจี เจดับเบิ้ลยูดี โลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) ในธุรกิจโกดังสินค้าให้เช่า ร่วมมือกับ Kin และ Senizens ในธุรกิจดูแลสุขภาพ และร่วมมือกับ บริษัท กันกุลเอ็นจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) ในธุรกิจพลังงาน โดยการขยายไปในธุรกิจอื่น ๆ ดังกล่าวนี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ดังนั้น ความสำเร็จในการลงทุนดังกล่าวจึงยังคงต้องติดตามต่อไป ทริสเรทติ้งมองว่าการกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจอื่น หากประสบความสำเร็จจะช่วยขยายสัดส่วนของธุรกิจให้แก่บริษัทและช่วยให้บริษัทมีผลกำไรที่มีเสถียรภาพในระยะยาว
ภาระหนี้ปรับตัวดีขึ้น แต่ยังคงอยู่ที่ระดับสูง
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่าประมาณ 4.4-4.7 หมื่นล้านบาท รวมโครงการร่วมทุนมูลค่า 1.1-1.3 หมื่นล้านบาทในปี 2566 โครงการเปิดขายใหม่ในปี 2567-2568 คาดว่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 2.7-3.0 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยโครงการร่วมทุนที่เปิดขายจะมีสัดส่วนประมาณ 40% ของมูลค่าทั้งหมด บริษัทตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินไว้ที่ประมาณ 5-7 พันล้านบาทต่อปี งบลงทุนสำหรับโรงแรมและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 3 พันล้านบาทในช่วงปี 2566-2568 ส่วนงบประมาณการลงทุนสำหรับธุรกิจใหม่ ๆ ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจโกดังสินค้าให้เช่า ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ และธุรกิจด้านสุขภาพนั้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.0-1.5 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า
จากแผนการเติบโตเชิงรุกของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะยังคงอยู่ในช่วง 10%-15% ตลอดช่วงประมาณการ ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัท ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ระดับ 0.95 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ สัดส่วนการลงทุนที่สูงขึ้นผ่านโครงสร้างของบริษัทร่วมทุนและแผนของบริษัทที่จะนำบริษัทวัน ออริจิ้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปลายปี 2566 จะช่วยให้โครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นอย่างมาก
ณ สิ้นปี 2565 หนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัท ซึ่งรวมหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและภาระหนี้ที่บริษัทย่อยอยู่ที่ 8.1 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ 36.5% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่ระดับ 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันไม่มีความด้อยสิทธิกว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
การปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
การปรับเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลงในระยะสั้นถึงระยะกลาง ตั้งแต่เดือนมกราคม 2566 ธนาคารต่าง ๆ ต้องจำกัดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันให้อยู่ที่ระดับ 80%-90% สำหรับสัญญาจำนองที่ 2 และระดับ 70% สำหรับสัญญาจำนองที่ 3 ทริสเรทติ้งมองว่าเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับบน เนื่องจากผู้ซื้อเหล่านี้อาจมีสัญญาจำนองมากกว่า 1 สัญญาอยู่แล้ว ในขณะที่ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย อีกทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยก็ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากทั้งอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและอัตราเงินเฟ้อที่ผ่อนคลายลง ทำให้คาดว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพียง 0.50% ในปี 2566 ซึ่ง ธปท. ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายแล้ว 2 ครั้งในปีนี้คือ 0.25% ในเดือนมกราคม 2566 และอีก 0.25% ในเดือนมีนาคม 2566
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 3.2 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 7 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 3.8-4.0 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนที่บริษัทจะต้องใช้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 1.28 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยภาระในการชำระเงินกู้ยืมจำนวน 8.6 พันล้านบาท ค่าใช้จ่ายฝ่ายทุนจำนวน 2.5 พันล้านบาท และเงินปันผลจ่ายจำนวน 1.5 พันล้านบาท
บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 2.8 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1.9 พันล้านบาท หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงินจำนวน 0.2 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 3.7 พันล้านบาท โดยบริษัทใช้เงินกู้ระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนมาเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะเดียวกัน บริษัทก็มีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่า 4.4-4.7 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และ 2.7-3.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2567-2568 โดยมูลค่าโครงการร่วมทุนอยู่ที่ประมาณ 40% ของมูลค่าทั้งหมด
? รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-2.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 และส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.0-1.5 พันล้านบาทต่อปีเนื่องจากโครงการร่วมทุนคาดว่าจะโอนคอนโดมิเนียมที่มูลค่าประมาณ 1.0-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? งบประมาณในการซื้อที่ดินซึ่งรวมโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 5-7 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และธุรกิจอื่น ๆ จะมีมูลค่ารวม 4.0-4.5 พันล้านบาทในช่วงปี 2566-2568
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาขีดความสามารถในการแข่งขันและสถานะทางการตลาดเอาไว้ได้อย่างต่อเนื่อง รวมถึงสามารถส่งมอบสินค้าจำนวนมากได้ตามแผนการที่วางไว้ และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจแบบเชิงรุก ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 60% ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินยังคงอยู่ที่ระดับ 10%-15% ต่อไปได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้และกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญโดยที่บริษัทยังสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรเอาไว้ได้และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 55% ได้อย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญจนเป็นผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นจนอยู่ในระดับที่เกินกว่า 60% และ/หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 10% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
ORI237B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB+
ORI239B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 495.3 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB+
ORI249A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 807.8 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB+
ORI249B: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB+
ORI259A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 982.2 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB+
ORI263A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 BBB+
ORI269A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 714.7 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 BBB+
ORI273A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 BBB+
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 7,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 5 ปี BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable