"ไนท์แฟรงค์" มองยอดขาย-ราคาที่ดินนิคมฯ ทยอยฟื้นตัวจากการเข้าลงทุนของต่างชาติที่ยังมองไทยเป็นจุดหมายหลัก

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า คาดว่าในปี 59 จะเห็นการเติบโตจากภาคการลงทุนใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ประเภทอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนอะไหล่รถยนต์ อาหาร และกลุ่มพลังงานทดแทน

ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ สิ้นปี 58 อุปทานรวมของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม มีจำนวน 151,194 ไร่ เพิ่มขึ้น 4,033 ไร่ หรือ 2.7% จากปีก่อน โดยเฉลี่ยตั้งแต่ปี 54 อุปทานที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณ 2-8% เป็นประจำทุกปี ซึ่งรวมจากจำนวนธุรกิจใหม่ๆ และการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ในปัจจุบัน

ด้านยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 3,549 ไร่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นการฟื้นตัวจากปีก่อน มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,273 ไร่ หรือ 55.9%

"จำนวนที่เพิ่มสูงในปีนี้เป็นผลเปรียบเทียบจากยอดขายที่ลดลงในปี 57 ซึ่งเป็นผลกระทบจากความตึงเครียดทางการเมืองภายในประเทศ ในช่วงสิ้นปี 56 ถึงกลางปี 57 คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนไม่สามารถอนุมัติโครงการใดๆ ที่จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก ส่งผลกระทบด้านปริมาณการทำธุรกรรมของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในปีนั้น นอกจากนี้ นักลงทุนต่างชาติก็เพิ่มความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมือง" นายมาร์คัส กล่าว

นิคมอุตสาหกรรมในเขตกรุงเทพฯ - สมุทรปราการ – บางปะกง มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 10.7 ล้านบาท/ไร่ ตามติดมาด้วยเขตชายฝั่งตะวันออกมีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 4.86 ล้านบาท/ไร่ และเขตภาคเหนือ (ปทุมธานี-อยุธยา) มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดที่ 3.98 ล้านบาท/ไร่

โดยเฉลี่ยราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นระหว่าง 0-4.4% จากปีก่อน ในเขตภาคเหนือ (ปทุมธานี-อยุธยา) มีการบันทึกการเติบโตสูงสุดประจำปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 4.4% ตามมาด้วยเขตชายฝั่งตะวันออกมีการเติบโตอยู่ที่ 3.3% จากปี 55-56 ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในเขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง และเขตชายฝั่งตะวันออกมีจำนวนเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งเป็นผลกระทบจากอุทกภัย เขตนี้จึงกลายเป็นพื้นที่ปักหลักสำคัญของเหล่าผู้ผลิตและนักพัฒนา ในบางพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีการเพิ่มขึ้นด้านราคาสูงถึง 25%

ในขณะที่อุปทานรวมของโรงงานสำเร็จรูปประจำปี 58 ถูกบันทึกไว้ที่ 2,745,232 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6.4% จากจำนวน 2,580,036 ตร.ม.ในช่วงท้ายปี 57 ส่วนในช่วง 55-56 มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากในเขตพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภัยน้ำท่วมปี 54 เช่น เขตชายฝั่งตะวันออก และเขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง

เขตชลบุรีมีส่วนแบ่งตลาดด้านโรงงานสำเร็จรูปมากที่สุดอยู่ที่ 30% เนื่องจากเป็นแหล่งที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ตั้งอยู่มาก เขตชลบุรีเป็นศูนย์กลางการผลิตอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในเขตสมุทรปราการมีส่วนแบ่งตลาดใหญ่เป็นอันดับสองอยู่ที่ 21% ซึ่งมีข้อดีด้านทำเลที่ตั้งที่สามารถเดินทางสะดวกระหว่างท่าเรือแหลมฉบังและกรุงเทพฯ เขตชายฝั่งตะวันออกมีส่วนแบ่งอุปทานมากที่สุดด้านโรงงานให้เช่า เนื่องจากมีที่ตั้งใกล้ท่าเรือแหลมฉบังและมีจำนวนนิคมอุตสาหกรรมอยู่เป็นจำนวนมาก เขตตะวันออกของประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 จังหวัดได้แก่ ชลบุรี และระยอง

อัตราการครอบครองพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 73% ณ สิ้นปี 2558 ซึ่งลดลง 4.2% เมื่อเทียบกับปี 57 โดยส่วนใหญ่เป็นผลเนื่องมาจากมีจำนวนโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 55 ในขณะที่การเติบโตด้านอุปสงค์มีจำนวนค่อนข้างน้อย จำนวนอุปสงค์รวมด้านพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในช่วงท้ายปี 2558 อยู่ที่ 2,002,988 ตร.ม. เพิ่มขึ้นเกือบ 10,890 ตร.ม.จากปีก่อน

ในปี 58 เขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง เขตรอบนอกบางปะกง สมุทรปราการ กรุงเทพตะวันออก และฉะเชิงเทรา มีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดอยู่ที่ 90.3% รองลงมาคือ เขตชายฝั่งตะวันออกอยู่ที่ 73.9% อัตราการครอบครองด้านโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าต่ำที่สุดอยู่ที่ 60.7% ในเขตปทุมธานีและอยุธยา

โดยเฉลี่ยแล้ว อัตราค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นจาก 1.4% อยู่ที่ราคา 206.9 บาท/ตร.ม./เดือน มีเพียงเขตปทุมธานี - อยุธยาที่ไม่มีการเติบโต ในความเป็นจริงแล้ว เทรนด์มีจำนวนคงเดิมเนื่องจากมีอัตราครอบครองต่ำ เขตชายฝั่งตะวันออกตั้งอัตราค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 227.3 บาท-ตร.ม/เดือน เนื่องจากโรงงานส่วนใหญ่ตั้งอยู่ภายในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งโรงงานได้รับประโยชน์จากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

ด้านอัตราค่าเช่ามีจำนวนสูงที่สุดในจังหวัดชลบุรีและฉะเชิงเทรา โดยมีราคาอยู่ที่ 250 บาท/ตร.ม./เดือน อันดับสองอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการและระยอง มีราคาอยู่ที่ 230 บาท/ตร.ม./เดือน อัตราสูงสุดในจังหวัดอยุธยา มีราคาอยู่ที่ 220 บาท/ตร.ม./เดือน จังหวัดไม่มีผลกระทบจากภัยน้ำท่วม ได้แก่ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา สมุทรปราการ และระยอง มีอัตราค่าเช่าสูงที่สุด

ทั้งนี้ ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จะเห็นการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ด้านยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงาน อย่างไรก็ตามข้อมูลรายงานสภาวะเศรษฐกิจล่าสุดได้แสดงให้เห็นสัญญาณบวก ซึ่งเป็นผลจากการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพในประเทศไทย รวมไปถึงด้านระบบขนส่งและสาธารณูปโภค ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักของนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากประเทศไทยมีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์อยู่ใจกลางภูมิภาค มีระบบขนส่งเชื่อมต่อสะดวกไปยังประเทศกัมพูชา ลาว พม่า และมาเลเซีย

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติอาจต้องคำนึงความเสี่ยง เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดเฉกเช่นในปี 57 นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโลกก็มีผลกระทบด้านการตัดสินใจของนักลงทุนต่างชาติ ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักที่น่าสนใจ เพราะมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพสูง มีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เหมาะสม มีแรงงานที่มีทักษะความสามารถ และมีระบบการเงินที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ นโยบายส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีผลบังคับใช้ในปี 58 คาดว่าจะช่วยส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม ตามนโยบายของรัฐบาลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมให้ดียิ่งขึ้น