นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัยพ์ชะลอตัวตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา และเชื่อว่าจะยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากกำลังซื้อที่ปรับตัวลดลงราว 30% และยอดขายของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวลดลงถึง 20% ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยดีนัก
แต่อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการอีกมาก ประกอบกับ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการออกไปจำนวนหนึ่ง ทำให้ยังไม่เห็นสัญญาณของภาวะฟองสบู่
สำหรับปัจจัยบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ การเติบโตของเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มที่เริ่มดีขึ้นบ้าง โดยช่วงไตรมาส 1/59 เศรษฐกิจไทยขยายตัวราว 3.2% มีการปรับผังเมืองรองรับการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษนิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเฉพาะตามแนวชายแดน รวมทั้งความคืบหน้าการพัฒนารถไฟฟ้ามวลชนบริเวณกรุงเทพ และปริมณฑล โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้ใช้บริการอย่างเต็มรูปแบบช่วงเดือน ส.ค. นี้ นอกจากนี้ยังมีการวางแผนประมูลรถไฟฟ้าสายใหม่อีก 3 เส้นทาง สายสีส้ม ชมพู และสายสีเหลือง ที่เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น
ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และนักลงทุนรายย่อยนิยมนำเงินมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ส่วนสถานการณ์การเมืองก็มีแนวโน้มจะคลี่คลายไปในทางที่ดีจากการที่ภาครัฐกำลังจะให้มีการลงประชามติร่างรัฐธรรมนูญในเดือน ส.ค.นี้
ส่วนปัจจัยลบที่มีผลต่ออสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คือ แนวโน้มหนี้ครัวเรือนไทยในปี 59 มีกรอบคาดการณ์อยู่ที่ระดับ 81.5-82.5% ถึงแม้ว่าจะลดน้อยลงจากปีก่อน แต่ยังมีความเสี่ยงที่ครัวเรือนมีรายได้ต่ำอยู่ ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สูงถึง 50% ขณะที่ราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 30% ถือว่าอยู่ในระดับที่สูงมาก แต่มองว่าเป็นสิ่งที่ดีที่ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้หนี้เสีย (NPL) ไม่มาก
นอกจากนี้รัฐบาลมีแผนจัดเก็บภาษีที่อยู่อาศัยปล่อยเช่า การปรับตัวขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง และความต้องการแรงงานที่สูงขึ้น รวมไปถึงการปรับตัวของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูงและราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น "ในปีนี้เรายังมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงซึมๆอยู่และต่อเนื่องไปถึงปี 60 แต่อย่างไรก็ตามจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในปี 61 เป็นต้นไป หลังจากที่การเลือกตั้งแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 60 ซึ่งจะเป็นส่วนช่วยเรียกความมั่นใจ และกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับมา รวมไปถึงการลงทุนจากต่างประเทศ จะช่วยให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่สูงขึ้นด้วย แต่หากให้แนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาสัยจริง และมีกำลังมากพอให้ซื้อได้ทันที เนื่องจากราคาที่อยู่อาสัย ไม่ว่าจะบ้าน หรือคอนโด ปรับตัวขึ้นทุกๆปี หากเป็นใกล้รถไฟฟ้า ต่อปีราคาขึ้นไม่ต่ำกว่า 5%"นายโสภณ กล่าว
ศูนย์วิจัยฯ ระบุข้อมูลว่า ในปี 59 มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่าปี 57-58 และเชื่อว่าในปี 60 จำนวนหน่วยเปิดขายก็จะยังน้อยลงไปอีก แต่คงลดลงไม่มากนัก และสถานการณ์ในขณะนี้ยังไม่ถึงขั้นเป็นวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเกิดภาวะฟองสบู่อย่างแน่นอน แม้ปี 60 ไม่มีการเลือกตั้งก็ไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
การเปิดตัวโครงการใหม่ในข่วงปี 59-60 กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณบางใหญ่ บางบัวทอง นนทบุรี เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 58 ที่ตารางวาละ 130,000 บาท ไปที่ 145,000 บาทในสิ้นปี 59 โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (54-59) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 85,000 บาทต่อตารางวาในปี 54 หรือเพิ่มขึ้นถึง 71%
ในช่วงครึ่งปีแรกโครงการประเภทบ้านเดี่ยวเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 58, ทาวน์เฮ้าส์เปิดใหม่ลดลง -7%, ห้องชุดมีหน่วยขายเปิดใหม่ลดลง -39% ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 59 เพิ่มขึ้น 2% จาก 171,905 หน่วย ณ สิ้นปี 58 เป็น 174,750 หน่วย หรือเพิ่ม 2,845 หน่วย
อุปทานที่เปิดขายใหม่ครึ่งปีแรก 59 จำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขาย มูลค่า และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 58 ขณะที่โครงการที่ประสบปัญหา ณ กลางปี 59 ลดลงเล็กน้อยจาก ณ สิ้นปี 58 มี โดยส่วนใหญ่มีสาเหตุจากสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 27% ขายไม่ออก 17% โครงการไม่ผ่าน EIA 21% ทำเลที่ตั้ง 11% เป็นต้น แต่จำนวนโครงการที่มีปัญหายังมีไม่มากนักจึงแสดงให้เห็นว่าวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน
สำหรับจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 59 จำนวน 43,253 หน่วย เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือประมาณ 65% ส่วนอีก 41% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ แต่หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนาปรากฏว่า ณ มูลค่า 149,076 ล้านบาท 59% เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ ส่วนอีก 41% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ โดยแชมป์อันดับ 1 ยังคงเป็น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เปิดตัวถึง 18 โครงการ รวม 5,262 หน่วย รวมมูลค่า 11,313 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 12% ในแง่จำนวนหน่วย และ 8% ในแง่ของมูลค่าทรัพย์สิน
นายโสภณ กล่าวว่า โครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตแม้ในภาวะตลาดที่ยังไม่ดีนี้ก็ยังมีโครงการที่อยู่ในรายการที่จะเปิดตัวอยู่อีก 365 โครงการ หากสถานการณ์ดีขึ้นน่าจะมีการเปิดตัวมากขึ้น ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 83 โครงการ (23%) , บ้านแฝด 5 โครงการ (1%) , ทาวน์เฮาส์ 70 โครงการ (19%) และ อาคารชุด 207 โครงการ (57%)
"ใจกลางเมืองยังมีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นอีกมากมาย เพียงแต่รอโอกาสเพราะกลัวว่าหากเปิดพร้อมกันจะทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ ศูนย์ฯ พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6-35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย" นายโสภณ กล่าว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 59 ซบเซาลงเป็นอย่างมาก โดยทรุดลงถึงประมาณ 1/3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดเมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 58 และปี 58 ก็ตกต่ำลงไปกว่าปี 57 เป็นอย่างมาก จึงถือได้ว่า ขณะนี้ตลาดกำลังตกต่ำลง ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้มาก ๆ โดยอาศัยเงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงินอาจจำเป็นต้องขายทรัพย์สินออกไป เพราะหากถูกดอกเบี้ยไล่ทันก็จะทำให้สูญเสียทรัพย์สินไปได้ ซึ่งเป็นภาวะตึงเครียดของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้
นายโสภณ กล่าวว่า ปัจจุบันมีความเข้าใจผิดเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยว่าตลาดกำลังไปได้ด้วยดี แต่เป็นความเข้าใจผิด และหากลงทุนตามความเข้าใจดังกล่าวอาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดและสร้างความเสียหายให้กับผู้ลงทุนเอง เพราะแท้จริงแล้วบ้านที่สร้างเสร็จในวันนี้เป็นผลจากการซื้อขายเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา บางคนดูจากเรื่องขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นจึงเข้าใจว่าตลาดกำลังดี แท้จริงแล้วโครงการที่ขออนุญาตอาจเปิดขายเพียงบางส่วนของโครงการหรือบางโครงการก็ไม่ได้เปิดขาย ตลอดจนการให้สัมภาษณ์ของบริษัทมหาชนรายใหญ่ ๆ ว่าจะเปิดตัวโครงการจำนวนมหาศาลในปีนี้อาจเป็นเพียงการคาดการณ์ ซึ่งยังคงต้องรอดูสถานการณ์ต่อไปเพราะเศรษฐกิจของประเทศไม่ดี กำลังซื้อก็จำกัด โอกาสการเปิดโครงการใหม่ ๆ จึงมีจำกัดนั่นเอง
"ภาวะในขณะนี้ผู้เกี่ยวข้อง ทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนและประชาชนทั่วไปต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษต่อสถานการณ์ที่หดตัวลง จะลงทุนตามกระแสไม่ได้ เพราะเนื่องจากจะทำให้เกิดการลงทุนเกินตัว และทำให้เกิดอุปทานล้นเกินได้ แม้ในขณะนี้ยังไม่เกิดภาวะล้นตลาด" นายโสภณ กล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า การดำเนินการโครงการบ้านประชารัฐที่มีเป้าหมายให้กู้รวม 40,000 ล้านบาท โดยธนาคารของรัฐ 2 แห่งคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสิน ทั้งนี้คาดหวังให้ปล่อยกู้ได้หมดภายใน 3-4 เดือนเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จนถึงขณะนี้ปล่อยกู้แล้ว 7,735 ราย วงเงิน 7,700 ล้านบาท จึงเป็นความล้มเหลวที่ไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจใด ๆ เลย
นอกจากนี้กรณีลูกค้ากู้ไปปลูกบ้านเองแสดงว่าไม่ได้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เพียงแต่จะขยายครอบครัวเลยจะสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองใหม่ ไม่มีความจำเป็นต้องช่วยเหลือ, โครงการบ้านประชารัฐก็ไม่ได้เอื้อดอกเบี้ยต่ำกว่านัก ดังนั้นคนจึงไปกู้ตามปกติ ซึ่งก็ไม่เสียดอกเบี้ยมากอยู่แล้ว แสดงว่าในความเป็นจริง ประชาชนไม่ได้มีปัญหาว่าบ้านแพง ซื้อไม่ไหวแต่อย่างใด, แม้ว่าทางราชการให้ตัดค่าที่ดินออกไปจากการกู้เพื่อสร้างบ้านใหม่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นการช่วยผู้มีบ้านหลังแรก ประชาชนเหล่านี้คงมีบ้านแล้ว แต่จะสร้างเพิ่ม, การส่งเสริมให้คนกู้ไปต่อเติมหรือสร้างบ้านใหม่ อาจมีการฉ้อฉลเกิดขึ้นโดยกู้เงินเกินวงเงินก่อสร้างจริง และนำเงินไปใช้ในทางอื่น ไม่ได้มีความจำเป็นต้องปล่อยกู้สร้างบ้านเลย ในปัจจุบันการสร้างบ้านเองก็ไม่ได้เป็นที่นิยม
"หนทางง่าย ๆ อย่างหนึ่งก็คือการส่งเสริมการซื้อบ้านมือสองซึ่งเป็นบ้านที่มีอยู่แล้ว ไม่ต้องเสียต้นทุนในการผลิตใหม่ โดยประกาศให้ผู้ที่มีบ้านที่จะขายในราคาถูกที่อาจเป็นทั้งผู้ประกอบการที่มีหน่วยขายเหลืออยู่น้อย ไม่มีงบประมาณในการโฆษณา หรือประชาชนทั่วไปผู้มีบ้านหรือห้องชุดเป็นของตนเองในราคาไม่เกิน 1,500,000 บาท เพื่อให้โอกาสคนซื้อบ้านได้ซื้อบ้านในราคาถูก และคนขายบ้านได้เงินสดไปหมุนเวียนโดยไม่ต้องไปกู้หนี้ยืมสินหรือไม่ต้องไปขอรับความช่วยเหลือจากรัฐบาล เป็นการแบ่งเบาภาระของรัฐบาล" นายโสภณ กล่าว