กลายเป็นประเด็นร้อนในตลาดทุนไทย เมื่อดีลซื้อคืนทรัพย์สินครั้งใหญ่ตามเงื่อนไขกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน [GROREIT] ไม่เป็นไปตามนัด หลังบมจ. โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย)[ROH] อดีตเจ้าของเดิมโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไม่มาดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด ด้านผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีรุกแก้ปัญหาทันควัน ทั้งสั่งเปลี่ยนตัวผู้บริหารโรงแรมและเจรจาผ่อนผันหนี้แบงก์ออมสิน ขณะที่ ROH โต้กลับอ้างทรัสตีแจ้งวิธีชำระเงินไม่ตรงตามสัญญา
*ชนวนเหตุผิดนัดโอนกรรมสิทธิ์ 4,873 ล้านบาท
บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ระบุว่า เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดปีการเช่าปีที่ 5 ตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ROH ในฐานะเจ้าของเดิมที่มีหน้าที่ต้องซื้อทรัพย์สินคืน ไม่ได้มาดำเนินการซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ตามที่ระบุไว้ในสัญญาที่ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินโครงการคืนในราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) เพื่อให้กองทรัสต์ GROREIT นำเงินดังกล่าวไปชำระคืนเงินกู้ธนาคารและคืนผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยก่อนดำเนินการเลิกกองทรัสต์
ฝั่ง ROH นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ ชี้แจงว่า บริษัทมีเจตจำนงที่จะซื้อคืนตามสัญญา และไม่ได้มีปัญหาข้อขัดข้องทางการเงิน, แต่สาเหตุที่ปฏิบัติไม่ได้เพราะ บลจ.เอ็มเอฟซี [MFC] ในฐานะทรัสตี แจ้งวิธีการชำระราคา ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งบริษัทได้แจ้งให้แก้ไขแล้วแต่ไม่เป็นผล
ขณะที่บลจ. วรรณ และ MFC ดำเนินการตอบโต้อย่างทันที
1.ยึดสิทธิบริหารโรงแรม: มีหนังสือแจ้งสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าของ ROH และ ว่าจ้าง Starwood Hotel & Resorts Worldwide, Inc. ให้เข้าบริหารโรงแรมเป็นการชั่วคราวแทน ROH เพื่อให้กิจการดำเนินต่อไปได้อย่างต่อเนื่อง
2.เจรจาเจ้าหนี้: ทำหนังสือถึง ธนาคารออมสิน เพื่อขอผ่อนผันเงื่อนไขและขยายเวลาชำระหนี้เงินกู้ เนื่องจากกองทรัสต์ยังไม่ได้รับเงินจากการขายทรัพย์สินคืน
3.มาตรการทางกฎหมาย: ขีดเส้นตายให้ ROH ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วัน และเตรียมพิจารณาขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อปกป้องประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์
*เจาะสถานะการเงิน ROH
แม้ ROH จะยืนยันว่าไม่มีปัญหาทางการเงิน แต่เมื่อพิจารณาข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ROH ประสบสภาวะขาดทุนสุทธิอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2568 ขาดทุนถึง 957.72 ล้านบาท และในไตรมาส 1/2569 ขาดทุนอีก 269.67 ล้านบาท ส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเหลือเพียง 1,771.01 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่จะต้องซื้อคืนกว่า 2.7 เท่า และหนี้สินรวมเพิ่มขึ้นเป็น 6,360.27 ล้านบาท
ROH มี บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ [GRAND] เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วนถึง 97.00% ความสามารถในการจัดหาเงินทุนมูลค่ากว่า 4.8 พันล้านบาทของ ROH จึงถูกตั้งคำถามว่าขึ้นอยู่กับการสนับสนุนจากบริษัทแม่เป็นสำคัญหรือไม่ ในขณะที่ปัจจุบันหุ้นของ ROH ยังคงถูกระงับการซื้อขาย (ขึ้น SP)
ขณะที่สถานะทางการเงินของ GRAND เผชิญกับสภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องและมีภาระหนี้สินในระดับสูงเช่นกัน โดยปี 2567 มีผลขาดทุนสุทธิถึง 1,543.47 ล้านบาท และในไตรมาส 1/2569 ยังคงขาดทุนต่อเนื่องอีก 230.15 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นที่ลดลงอย่างรวดเร็ว จากปี 2564 อยู่ที่ 3,805.12 ล้านบาท ณ ไตรมาส 1/2569 ลดลงเหลือเพียง 398.47 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับขนาดของสินทรัพย์ และหนี้สินรวมสูงถึง 11,555.37 ล้านบาท
แม้ ROH จะระบุสาเหตุที่ไม่ซื้อคืนเป็นเพราะความขัดแย้งเรื่อง วิธีการชำระเงิน แต่พบว่างบการเงินอ่อนแอทั้งของ GRAND และ ROH สถานการณ์ปัจจุบันยังคงอยู่ระหว่างขั้นตอนกระบวนการเพื่อให้ได้ข้อยุติที่ชัดเจนตามข้อสัญญา หาก ROH ยังไม่สามารถดำเนินการซื้อคืนได้ภายใน 30 วันตามที่ทรัสตีแจ้ง กองทรัสต์ GROREIT อาจต้องเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องดำเนินคดีครั้งใหญ่ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ลงทุนในกองทรัสต์ และความเชื่อมั่นในอุตสาหกรรมกอง REIT ในวงกว้าง
โดย ศศิธร ซิมาภรณ์/รัชดา คงขุนเทียน