บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ [BAM] ปรับกลยุทธ์ครั้งสำคัญพลิกโฉมพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ โดยมีเป้าหมายดันมูลค่าให้ไปถึงเป้าหมาย 1 ล้านล้านบาท พร้อมใช้โมเดล "พลิกฟื้น" อย่างรวดเร็ว และใช้ประโยชน์จากการเพิ่มพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ปรับทิศทางการระบาย NPA ลดระยะเวลาการถือครองสินทรัพย์ลงเพื่อเพิ่มอัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) ขณะที่มั่นใจผลงานปีนี้ไปถึงเป้าหมายแน่นอน หลังครึ่งปีแรกโกยยอดขายไปแล้วมากกว่าหมื่นล้าน
นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร BAM เปิดเผยว่า บริษัทเป้าหมายสูงสุดคือการเพิ่มมูลค่าพอร์ตสินทรัพย์ภายใต้การบริหารให้เป็น 1 ล้านล้านบาท จากปัจจุบันถือครองสืนทรัพย์ที่มีมูลค่าทางบัญชีประมาณ 140,000 ล้านบาท ซึ่งเป็น NPA ประมาณ 75,000 ล้านบาท และ NPL ประมาณ 60,000-70,000 ล้านบาท ขณะที่มูลค่าตามสิทธิ์ที่แท้จริงรวมอยู่ที่ประมาณ 500,000 ล้านบาท
บริษัทวางแผนที่จะใช้เงินลงทุนซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาปีละ 8,500-11,000 ล้านบาท ซึ่งเมื่อพิจารณาอัตราทด (gearing ratio) จะอยู่ที่ประมาณ 3-4 เท่า ซึ่งหมายถึงการได้มาซึ่งสินทรัพย์มูลค่าประมาณ 40,000 ล้านบาทต่อปี โดยขณะนี้คาดว่าหนี้เสีย (NPL/NPA) ในระบบสถาบันการเงินของไทยอยู่ที่ประมาณ 1.21 ล้านล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้เสียที่อาจจะเกิดจากกลุ่ม SME ทำให้บริษัทยังมีโอกาสซื้อหนี้เข้ามาได้อีกมาก
ในขณะเดียวกัน เป้าหมายการระบายสินทรัพย์ (การขาย) อยู่ที่ 17,800 ล้านบาทสำหรับปีปัจจุบัน หมายถึงการขายออกไปมากกว่าที่ได้มาในเชิงมูลค่าเงินลงทุน ซึ่งนำไปสู่การลดลงสุทธิของสินทรัพย์เก่าที่ถือครองมานาน ซึ่งขณะนี้ BAM มีทรัพย์สินรอการขายกว่า 24,000 รายการ ราคาประเมินรวมกว่า 74,000 ล้านบาท
นายรักษ์ กล่าวว่า กลยุทธ์ใหมของ BAM คือการหมุนเวียนสินทรัพย์อย่างรวดเร็ว (Quick Turn-around) เพื่อเปลี่ยนจากการบริหารสินทรัพย์แบบ "ปู่โสมเฝ้าทรัพย์" ซึ่งเคยใช้เวลาถือครองสินทรัพย์ยาวนานถึง 7.5-8.2 ปี มาสู่เป้าหมายการถือครองที่สั้นลงเหลือเพียง 4-4.5 ปี การเปลี่ยนแปลงนี้คาดว่าจะช่วยยกระดับผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA) ซึ่งปัจจุบันยังไม่ถึง 2% ให้สูงขึ้นไปถึงประมาณ 4.5%
โมเดล Partnership Development เป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญของกลยุทธ์ใหม่ โดยบริษัทร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งผู้พัฒนาโครงการในรูปแบบ turnkey operator สำหรับการพัฒนาที่ดินเปล่า และผู้ที่นำทรัพย์ NPA ทั้งบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ไปปรับปรุงและขายต่อ เพื่อลดความเสี่ยงพันธมิตรเหล่านี้มีเงื่อนไขผูกพันที่จะต้องซื้อสินทรัพย์คืนหากไม่สามารถขายได้ภายใน 12-15 เดือน ซึ่งเป็นการรับประกันเงินทุนคืนกลับสู่บริษัท กลยุทธ์นี้ช่วยให้บริษัทสามารถปิดจุดอ่อนและใช้จุดแข็งของพันธมิตรได้
ขณะนี้มีพันธมิตรอีกหลายรายที่สนใจเข้ามาร่วมมือกับ BAM ภายใต้โมเดลที่บริษัทจะให้โอกาสที่จะไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่เพื่อซื้อสินทรัพย์ แต่จะให้แบ่งจ่ายเงินบางส่วนก่อน ซึ่งทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์หลายรายต้องการนำสินทรัพย์ของ BAM ที่อยู่ในโครงการของเขาไปพัฒนาต่อ โดยเฉพาะสินทรัพย์ประเภทห้องชุดที่มีจำนวนมากถึงกว่า 12,000 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่กระจายอยู่ในโครงการต่างๆ ไม่ได้เป็นทั้งอาคาร เช่น ได้มา 18-27 ยูนิตจากโครงการ 100 ยูนิต เป็นต้น ส่วนโครงการก่อสร้างที่ยังไม่แล้วเสร็จ บริษัทกำลังศึกษาความเป็นไปได้ในการหาพันธมิตรเพื่อมาดำเนินการก่อสร้างต่อให้จบเฟสที่เหลืออยู่
นายรักษ์ คาดว่า BAM จะเริ่มทยอยรับรู้รายได้จากการร่วมมือกับพันธมิตรในกลุ่มแรกทั้ง บมจ.วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ [VBOND] บมจ.บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป [BKA] ตั้งแต่ไตรมาส 4/68 ราว 150 ล้านบาท และส่วนใหญ่ 70% จะรับรู้ในปีหน้า เพราะเป็นการนำทรัพย์บ้านเดี่ยวไปปรับปรุงขายต่อทำให้รับรายได้เร็ว โดยง BAM ได้ให้ระยะเวลาปลอดชำระเงินแก่พันธมิตรที่ซื้อทรัพย์ไปรีโนเวทและนำไปขายต่อ ตามระยะเวลาที่ BAM เห็นว่าเหมาะสม หากพันธมิตรสามารถขายทรัพย์ได้เร็วก็สามารถนำเงินมาชำระคืนให้กับ BAM ได้เร็ว และทำให้ BAM รับรู้รายได้เข้ามาได้เร็วเช่นกัน ส่วนความร่วมมือกับ บมจ. ไซมิส แอสเสท [SA] อาจจะต้องใช้เวลา 3-4 ปี เพราะเป็นการพัฒนาโครงการจากที่ดินเปล่า
ส่วนการพลิกโฉมสินทรัพย์ประเภทโรงงาน หนึ่งในกลยุทธ์ใหม่ที่น่าสนใจคือการเปลี่ยนสินทรัพย์ประเภท โรงสีข้าว โรงแป้งมัน โรงงานอุตสาหกรรมเก่า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโรงงานเดี่ยวที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่ให้กลายเป็น "ศูนย์โลจิสติกส์" (Logistics Hub) หรือคลังสินค้า การเปลี่ยนผ่านนี้ต้องอาศัยพันธมิตรใหม่ที่เป็นผู้พัฒนาโลจิสติกส์
ในขณะที่ BAM ยังคงบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาทด้วยตนเองผ่านสาขาทั้ง 24 แห่งและ 2 สำนักงานใหญ่ด้วย
"บริษัทมองว่า BAM เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะรับและบริหารจัดการหนี้เสียปริมาณมหาศาลนี้ได้ และพร้อมที่จะเป็น "แก้มลิงแห่งชาติ" เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้"นายรักษ์ กล่าว
นายรักษ์ เปิดเผยอีกว่า BAM ยังมีแผนจะหารือกับเครดิตบูโรเพื่อปรับหมายเลขรหัสจัดประเภทลูกหนี้ NPL รายย่อยต่ำกว่า 5 แสนบาทที่ผ่อนชำระได้ตามกำหนด 12 เดือนติดต่อกันให้เป็น RPL หรือ Restructured performing loan เพื่อดึงให้ non bank เข้ามาร่วมปรับโครงสร้างหนี้ด้วย