บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ที่ระดับ "A-"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ที่มีคุณภาพสูงซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีของกรุงเทพฯ ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการ และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ ซึ่งมีปัจจัยส่งเสริมจากสินทรัพย์ของผู้สนับสนุนและผู้ถือหุ้นในลำดับสูงสุดด้วย
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากการที่ทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพียง 2 แห่งอีกทั้งพื้นที่เช่าและรายได้ของทรัสต์ฯ ก็ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เพียง 10 รายแรกเป็นหลัก
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับสูงจากการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงในทำเลที่ดี ทรัพย์สินของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า 2 แห่ง คือ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และสาทร สแควร์ โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวม 100,511 ตารางเมตร (ตร.ม.) ณ เดือนมิถุนายน 2561 อาคารทั้ง 2 ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ โดยแต่ละอาคารเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า อาคารสำนักงานให้เช่าทั้ง 2 แห่งจัดอยู่ในประเภทอาคารสำนักงานเกรดเอเนื่องจากเป็นอาคารที่มีคุณภาพดีและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี จึงทำให้ทั้ง 2 อาคารมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์เท่ากับ 99.6% และอาคารสาทร สแควร์เท่ากับ 97.0% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่ระดับ 92%-94% ในช่วงปี 2560-2561 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในปี 2561 ของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์อยู่ที่ 1,000-1,024 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และอาคารสาทร สแควร์อยู่ที่ 803-823 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ซึ่งอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อยู่ที่ 1,005 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในไตรมาสที่ 2 ของปี 2561 ทั้งนี้ ค่าเช่าของทั้งอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และสาทร สแควร์เติบโต 3%-5% ต่อปีในช่วงปี 2559-2561
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าภายใต้สัญญาและความสามารถในการทำกำไรที่อยู่ในระดับสูง รายได้ค่าเช่าของทรัสต์ฯ ค่อนข้างสม่ำเสมอเนื่องจากสัญญาเช่าเกือบทั้งหมดมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ทั้งนี้ พื้นที่ให้เช่าจำนวน 22% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดสัญญาในปี 2561 ในขณะที่พื้นที่ให้เช่าจำนวน 14% จะครบกำหนดในปี 2562 จำนวน 44% จะครบกำหนดในปี 2563 และอีก 20% จะครบกำหนดในปี 2564 อัตราการต่ออายุสัญญาของผู้เช่าอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 90% ความต้องการพื้นที่เช่าในทำเลที่ดีและมีคุณภาพสูงที่ยังมีมาก ทำให้ทริสเรทติ้งมองว่าผู้จัดการกองทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในระดับสูงด้วยอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจเอาไว้ได้ต่อไป นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการเช่าที่สูงกว่า 95% และอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 2% ต่อปีในช่วงปี 2561-2564
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 1,082 ล้านบาทในปี 2560 และ 844 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจากอาคารสาทร สแควร์ อีก 1 ใน 3 มาจากอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ทริสเรทติ้งคาดว่าทั้ง 2 อาคารจะสร้างรายได้ค่าเช่าและบริการที่ระดับ 1,100-1,200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ มีแผนจะซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเข้ามาในทรัสต์ฯ ในปี 2563 ซึ่งจะทำให้รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นเป็น 1,700 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ คงอยู่ที่ระดับ 77%-82% ในช่วงปี 2559 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 80% มาตั้งแต่การจัดตั้งทรัสต์ฯ ความสามารถในการทำกำไรที่สูงเป็นผลมาจากความสามารถของทรัสต์ฯ ในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง ตลอดจนปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และควบคุมต้นทุนในการดำเนินงาน ทริสเรทติ้งคาดว่าในอนาคต ทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานและรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับสูงกว่า 70% ได้
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากสินทรัพย์ของกลุ่ม ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ เป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดย บมจ. ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (UV) และ บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) ตามลำดับ ทั้งนี้ ผู้ถือหุ้นในลำดับสูงสุดของบริษัทยูนิเวนเจอร์และบริษัทแผ่นดินทองฯ เป็นบริษัทในเครือของ TCC Group ซึ่งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและเพื่อขายเป็นหนึ่งในการลงทุนของกลุ่มบริษัทดังกล่าว TCC Group มีสินทรัพย์เพื่อเช่าจำนวนมากซึ่งรวมถึงอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรม และศูนย์การค้า โดยมีบริษัทย่อยต่าง ๆ เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานหลายแห่งทั้งในและนอกศูนย์กลางธุรกิจ
ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะมีการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ทุก ๆ 3-4 ปี โดยสินทรัพย์ดังกล่าวจะมาจากผู้สนับสนุนและจากสินทรัพย์ที่เป็นของกลุ่มเป็นหลัก ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะเลือกสินทรัพย์ที่มีอัตราการเช่าสูงและมีการเติบโตของค่าเช่าแบบคงที่เข้ามา ทั้งนี้ การขยายขนาดของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพเพิ่มมากขึ้นจะส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการ รวมทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เติบโตยิ่งขึ้นในอนาคต ปัจจุบันอาคารสำนักงานเอฟ วาย ไอ อยู่ในแผนการที่ทรัสต์ฯ จะเข้ามาลงทุน โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าของอาคารเอฟ วาย ไอ อยู่ที่ระดับ 94% และมีอัตราค่าเช่าที่ 750 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าทรัสต์ฯ จะเข้ามาลงทุนในอาคารดังกล่าวในช่วงปลายปี 2562 ถึงต้นปี 2563
ความเสี่ยงจากการที่พื้นที่ให้เช่าและรายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก เนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพียงไม่กี่แห่ง ดังนั้นผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเล คือ ถนนวิทยุและถนนสาทร ณ เดือนมิถุนายน 2561 อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ มีผู้เช่า 84 ราย และอาคารสาทร สแควร์ มีผู้เช่า 131 ราย ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของศูนย์การค้าคิดเป็น 40% ของพื้นที่ให้เช่าและคิดเป็น 30% ของรายได้ค่าเช่าและบริการในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ส่วนผู้เช่าในเครือ TCC Group คิดเป็น 11% ของพื้นที่ให้เช่าและคิดเป็น 9% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีสถานะเครดิตที่อยู่ในระดับสูง
นโยบายในการควบคุมภาระหนี้ที่ระมัดระวัง ในฐานะที่เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์ฯ จึงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดหลายประการของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ซึ่งรวมถึงการที่ทรัสต์ฯ จะต้องจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนในอัตราที่มากกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วให้แก่ผู้ถือหน่วยด้วย ดังนั้น ทรัสต์ฯ จึงมีสภาพคล่องทางการเงินที่น้อยกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ ก็ค่อนข้างต่ำโดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 19%-22% นับตั้งแต่วันก่อตั้งทรัสต์ฯ ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 2-3 เท่าในช่วงปี 2559 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561
ตามข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้ ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 19% แม้ว่าทรัสต์ฯ มีแผนจะขยายการลงทุนในอนาคต แต่ก็คาดว่าการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่จะใช้เงินทุนจากทั้งการกู้ยืมและการเพิ่มทุนจากผู้ถือหน่วย ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้เป็นไปตามข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้ได้ นอกจากนี้ ยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 30% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 3.5 เท่าได้
สภาพคล่องที่เพียงพอ จากการที่ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำและไม่มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระในช่วงปี 2561 จนถึงปี 2569 จึงถือว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงเพียงพอ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 35%-41% ในช่วงปี 2559 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 7 เท่าในปี 2560 และ 8 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ณ เดือนมิถุนายน 2561 สภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ได้รับแรงหนุนจากเงินสดจำนวน 122 ล้านบาทและเงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 721 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดของทรัสต์ฯ ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทด้วย
ณ เดือนมิถุนายน 2561 ทรัสต์ฯ มีหุ้นกู้คงค้างมูลค่า 1,999 ล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนเมษายน 2570 โดยทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ระยะยาวเพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าว ทั้งนี้ จากรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากสินทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น รวมถึงผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ และการสนับสนุนอย่างเต็มที่จากผู้สนับสนุนจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าว
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอได้ในช่วงปี 2561-2564 โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะมีอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 30% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับต่ำกว่า 3.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสูงกว่า 4 เท่าอย่างต่อเนื่องหรือทรัสต์ฯ มีเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นและสามารถสร้างความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและฐานผู้เช่าได้ในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งอยู่ได้