ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) เป็น "BB" จากระดับ "BB+" การปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนการปรับตัวสูงขึ้นของระดับหนี้สินและการคาดการณ์ว่าระดับหนี้สินจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากแผนการลงทุนจำนวนมากและยอดขายซึ่งช้ากว่าที่คาดของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนคุณภาพที่ดีของโรงแรมของบริษัทและประสบการณ์ของบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันดับเครดิตถูกลดทอนโดยค่าใช้จ่ายในการบริหารที่สูง ระดับหนี้สินที่คาดว่าจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจโรงแรมที่มีการแข่งขันสูงและอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้รวมถึงความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แผนการลงทุนจำนวนมากในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทมีแผนการลงทุนจำนวนมากในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 3 โครงการในเวลาเดียวกันโดยประกอบไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครซึ่งพัฒนาภายใต้การร่วมทุนกับพัฒธมิตรทางธุรกิจจำนวน 2 โครงการและโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-used) ในจังหวัดระยอง ในขณะที่ธุรกิจโรงแรมบริษัทมีแผนการลงทุนในการปรับปรุงโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน และการต่อสัญญาเช่าโรงแรม เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท
บริษัทได้ร่วมลงทุนในกิจการร่วมค้า 2 บริษัท โดยร่วมกับ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท และซูมิโตโม ฟอเรสทรี ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำในประเทศญี่ปุ่นด้านธุรกิจป่าไม้และก่อสร้างที่พักอาศัย เพื่อพัฒนาโครงการคอนมิเนียมจำนวน 2 โครงการ โครงการแรกคือ "ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ" ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทใกล้กับซอยสุขุทวิท 59 มีมูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้านบาท และอีกโครงการคือ "ไฮด์ ริเวอร์ เบย์" ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีมูลค่าโครงการประมาณ 11,000 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทถือหุ้น 40% และ 42% ในแต่ละโครงการตามลำดับ เงินลงทุนสำหรับทั้ง 2 โครงการที่ระดับกิจการร่วมค้ารวมทั้งสิ้นประมาณ 13,000 ล้านบาท บริษัทจะยังไม่ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการดังกล่าวจนกว่าโครงการ "ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ" จะพร้อมโอนในปี 2565 และโครงการ "ไฮด์ ริเวอร์ เบย์" จะพร้อมโอนในปี 2566
สำหรับโครงการ Mixed-use ที่จังหวัดระยองประกอบไปด้วยโครงการวิลล่าเพื่อขายจำนวน 61 หลัง โรมแรมขนาด 205 ห้อง และคอนโดมิเนียม โดยคาดว่าต้นทุนในการพัฒนาโครงการสำหรับวิลล่าจะอยู่ที่ 1,500 ล้านบาทและสำหรับโรงแรมอยู่ที่ 2,100 ล้านบาท ซึ่งบริษัทจะทยอยลงทุนในช่วงปี 2562-2564 ในส่วนคอนโดมิเนียมบริษัทมีแผนจะเริ่มก่อสร้างหลังจากวิลล่าและโรงแรมสร้างแล้วเสร็จ ทั้งนี้ หากยอดขายวิลล่าเป็นไปตามที่วางแผนไว้บริษัทจะมีกระแสเงินสดจากการขายวิลล่ามาช่วยสนับสนุนในการลงทุนก่อสร้างโรงแรม แต่หากบริษัทขายวิลล่าได้ช้ากว่าคาดจะทำให้บริษัทมีความต้องการเงินทุนและมีภาระหนี้สินสูงขึ้น
บริษัทมีแผนในการปรับปรุงโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน ในช่วงปี 2562-2563 และคาดว่าจะใช้เวลาทั้งสิ้นประมาณ 12 เดือน โดยโรงแรมจะทยอยปิดปรับปรุงทีละส่วน และคาดว่าจะใช้เงินลงทุนรวมประมาณ 1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาต่อสัญญาเช่าโรงแรม เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท ซึ่งสัญญาเช่าจะหมดอายุลงในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะต้องจ่ายเงินจำนวนหนึ่งเพื่อต่อสัญญาเช่าดังกล่าว
ระดับหนี้สินที่สูง
บริษัทมีระดับหนี้สินที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในปี 2561 บริษัทได้ซื้อกิจการ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เป็นจำนวนเงินประมาณ 3,500 ล้านบาทและได้ลงทุนประมาณ 700 ล้านบาทในธุรกิจโรงแรม ในปีเดียวกันบริษัทได้เงินจากการขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนเป็นจำนวนประมาณ 600 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นเป็น 7,700 ล้านบาทในปี 2561 จาก 4,400 ล้านบาทในปี 2560 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 63% ในปี 2561 จาก 55% ในปี 2560 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอ่อนตัวลงอยู่ที่ 4.7% ในปี 2561 จาก 18.9% ในปี 2560
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับหนี้สินของบริษัทจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากการลงทุนตามแผนในธุรกิจโรงแรมและการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ ในขณะที่บริษัทจะยังไม่ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างเต็มที่จนกระทั้งปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่าหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วจะเพิ่มสูงขึ้นจนอยู่ที่ประมาณ 12,000 ล้านบาทและอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะเพิ่มขึ้นเป็น 70% ในปี 2564 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะลดลงไปอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3% ในช่วงปี 2562-2564 ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากค่าใช้จ่ายในการบริหารและต้นทุนทางการเงินที่สูงซึ่งกดดันเงินทุนจากการดำเนินงาน
บริษัทมีเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินซึ่งมีเงื่อนไขให้บริษัทรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2.50 เท่า โดย ณ สิ้นปี 2561 บริษัทสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้โดยมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.26 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.6 เท่า
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ช้ากว่าที่คาด
บริษัทมีรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ที่ 1,586 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยรายได้หลักเป็นรายได้จากการโอนห้องชุดในโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 อย่างไรก็ดี แม้ว่ารายได้จะเติบโตขึ้นแต่โครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 มียอดขายที่ค่อนข้างช้าโดยในปี 2561 ขายเพิ่มได้เพียงประมาณ 4% ของมูลค่าโครงการ ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2561 โครงการดังกล่าวมีห้องชุดเหลือขายคิดเป็นมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาทหรือคิดเป็นประมาณ 40% ของมูลค่าโครงการ และมียอดขายที่รอการรับรู้รายได้ที่น้อยอยู่ที่ประมาณ 257 ล้านบาท ด้วยยอดขายในปีที่ผ่านมาที่ค่อนข้างช้าทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะต้องใช้เวลาสักพักในการขายห้องชุดที่เหลืออยู่จนหมด
นอกจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วดังกล่าว บริษัทอยู่ในระหว่างก่อสร้างวิลล่าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Mixed-use ที่จังหวัดระยอง โดยคาดว่าบริษัทจะทยอยสร้างและส่งมอบวิลล่าได้ในช่วงปี 2562-2564
ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณ 900-1,300 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยรายได้หลักมาจากการโอนห้องชุดในโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 และวิลล่าในจังหวัดระยอง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการภายใต้กิจการร่วมค้าจะยังอยู่ระหว่างก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าว
ทรัพย์สินในธุรกิจโรงแรมมีคุณภาพดี
บริษัทมีโรงแรมอยู่ในทำเลที่ดีซึ่งตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของประเทศไทย ในปี 2561 บริษัทมีโรงแรมเพิ่มขึ้น 2 แห่งทำให้ปัจจุบันบริษัทมีโรงแรมรวมทั้งสิ้น 5 แห่ง โรงแรมที่เพิ่มเข้ามาได้แก่โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน และ โรงแรม ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิท ซึ่งทั้ง 2 โรงแรมตั้งอยู่ในทำเลซึ่งเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมโดยการลงทุนในโรงแรมในทำเลที่ดี และจ้างเครือข่ายโรงแรมระดับสากลให้เป็นผู้บริหารและดำเนินงาน โดยเครือข่ายโรงแรมมีตราสินค้าที่แข็งแกร่ง มีระบบการบริหารจัดการโรงแรมที่ดี และมีช่องทางการขายที่ครอบคลุม ทำให้โรงแรมมีการดำเนินงานที่ราบรื่นและมีผลการดำเนินงานอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2561 โรงแรม 4 แห่งของบริษัทบริหารงานโดยเครือ Marriott International และโรงแรมอีกหนึ่งแห่งของบริษัทบริหารงานโดย Hyatt International Corporation
รายได้จากธุรกิจโรงแรมอยู่ที่ 1,739 ล้านบาทในปี 2561 เพิ่มขึ้น 59% จากปีก่อน การปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากเป็นผลมาจากการที่บริษัทซื้อกิจการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน และรวมผลการดำเนินงานเข้ามาในงบการเงินรวมตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2561 ในขณะที่โรงแรม ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิท มีรายได้เพียงเล็กน้อยเนื่องจากเพิ่งเปิดดำเนินงานบางส่วนในเดือนพฤศจิกายน 2561 นอกจากนี้ ผลการดำเนินงานของโรงแรม เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท ปรับตัวดีขึ้นโดยรายได้ต่อห้องปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% ในปี 2561 อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของโรงแรมเชอราตัน หัวหิน และโรงแรมเชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี อ่อนตัวลงจากการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างผู้ประกอบการโรงแรมในพื้นที่ดังกล่าว
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2,400 ล้านบาทในปี 2562 และปรับตัวลดลงเหลือประมาณ 2,100 ล้านบาทในปี 2563 เนื่องจากโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ทยอยปิดปรับปรุงบางส่วนในปีดังกล่าว และรายได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกครั้งไปอยู่ที่ประมาณ 3,000 ล้านบาทในปี 2564 เมื่อโรงแรมทั้งห้าแห่งของบริษัทเปิดดำเนินการเต็มปี ทั้งนี้ บริษัทจะยังไม่มีรายได้จากโรงแรมในจังหวัดระยองจนกว่าโรงแรมดังกล่าวจะเปิดดำเนินการในปี 2565
สภาพคล่องอ่อนตัว
บริษัทมีสภาพคล่องที่ค่อนข้างอ่อนตัว บริษัทมีแหล่งเงินทุนซึ่งประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 1,538 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2561 และมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ 165 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในปี 2562 ซึ่งประกอบด้วยตราสารหนี้ระยะสั้น เงินกู้ยืมกับสถาบันการเงิน และหุ้นกู้ รวมทั้งสิ้นเป็นจำนวน 1,884 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะลงทุนประมาณ 1,700 ล้านบาทในปี 2562 ทำให้บริษัทจะต้องกู้เงินเพิ่มหรือเพิ่มทุนหรือขายทรัพย์สินโรงแรมบางส่วนเพื่อสนับสนุนสภาพคล่องของบริษัท
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
อัตราการเข้าพักโรงแรมจะอยู่ในช่วง 71%-74% ในปี 2562 และปี 2564 แต่ในปี 2563 ซึ่งมีการปรับปรุงโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน อัตราการเข้าพักเฉลี่ยจะลดลงไปต่ำกว่า 60%
อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยเติบโตเฉลี่ย 8% ต่อปีในช่วงปี 2562-2563 จากอัตราค่าห้องพักที่สูงของโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิท และจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 15% ในปี 2564 หลักจากโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตันปรับปรุงแล้วเสร็จ
รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วง 900-1,300 ล้านบาทต่อปี
อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ระดับ 39%-41% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ประมาณ 17%-22%
เงินลงทุนรวมประมาณ 4,500 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564
บริษัทขายเงินลงทุน 40% ในบริษัทโรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) ในปี 2562 คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 1,500 ล้านบาท
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหมายว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานในธุรกิจโรงแรมอยู่ในระดับที่ดี ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีการทยอยโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและวิลล่าที่จังหวัดระยองอย่างสม่ำเสมอในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทจะมีรายได้เติบโตขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 4,200 ล้านบาทในปี 2564 อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ประมาณ 20% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3% ในช่วงปี 2562-2564
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
โอกาสในการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทยังมีจำกัดในระยะใกล้เนื่องจากบริษัทมีหนี้สินในระดับสูงและมีการลงทุนจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตอาจถูกปรับเพิ่มได้หากสถานะทางธุรกิจของบริษัทปรับตัวแข็งแกร่งขึ้นอย่างมาก ในทางตรงกันข้ามอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนตัวลงอย่างมาก หรือภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงกว่าที่ได้ประมาณการอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากการลงทุนซึ่งมากกว่าที่คาด