บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP ที่ระดับ "A-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 2.5 พันล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 4 ปี ของบริษัทที่ระดับ "A-" ด้วยเช่นเดียวกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้และเพื่อขยายธุรกิจ
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่แข็งแกร่งซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของรายได้และอัตรากำไรที่สม่ำเสมอ รวมถึงยอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากซึ่งช่วยรับประกันรายได้ในอนาคต และการมีสินค้าในสัดส่วนที่สมดุล อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวก็ถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเล็กน้อย กล่าวคือ รายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ระดับ 1.85 หมื่นล้านบาท ลดลง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ผลกระทบที่เพิ่มขึ้นจากเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ได้ส่งผลให้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทลดลงอย่างมากถึง 41% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตาม การมีสินค้าในสัดส่วนที่สมดุลทำให้บริษัทมีรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 7.6% ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 75%-80% ของรายได้รวม ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัททรงตัวอยู่ในระดับ 13.5%-16.5% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนกำไรให้อยู่ในระดับนี้ต่อไป
ในปี 2562 บริษัทเปิดขายโครงการใหม่จำนวน 27 โครงการที่มูลค่ารวม 4.79 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นมูลค่าโครงการเปิดใหม่ที่สูงที่สุดในบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน โครงการของบริษัทสร้างยอดขาย (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า) ที่มูลค่า 3.29 หมื่นล้านบาท ลดลง 20% จากปีก่อน ทริสเรทติ้งมองว่าผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเกณฑ์ใหม่และการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศจะยังคงเป็นปัจจัยท้าทายที่สำคัญสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีกในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า ยิ่งไปกว่านั้น ความรุนแรงของสงครามการค้าโลกก็น่าจะยังคงส่งผลให้ความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติลดลงอีกด้วย ดังนั้น เช่นเดียวกับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ บริษัทควรจะต้องมีความระมัดระวังในการบริหารการเปิดโครงการใหม่เพื่อให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งอันเนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการหลายแห่งและการซื้อที่ดินจำนวนมากในปี 2562 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51.0%) ณ เดือนกันยายน 2562 ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 56% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในช่วงประมาณ 50%-55% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
บริษัทน่าจะมีสภาพคล่องที่ยังคงบริหารจัดการได้ ทั้งนี้ ข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2562 ระบุว่าบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.03 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 6.8 พันล้านบาทและหุ้นกู้อีกจำนวน 3.5 พันล้านบาท บริษัทมีแผนจะชำระคืนหนี้ส่วนใหญ่ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในขณะที่สภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนกันยายน 2562 ประกอบด้วยเงินสดจำนวน 755 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 5.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 4.0 พันล้านบาทอีกด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่เข้มแข็งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและความต้องการของลูกค้าได้อย่างสมดุลด้วย นอกจากนี้ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังสะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับไม่เกิน 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้ อีกทั้งยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับ 12%-15% อีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 55% เป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มอัตราการทำกำไรได้โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับ 40%-45% ในระยะเวลาหนึ่ง