ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) ที่ระดับ "BBB" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตองค์กรได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Stand-alone Credit Profile - SACP) ซึ่งสะท้อนถึงสถานะของบริษัทในการเป็นบริษัทย่อยที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ (Strategic) ของบมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) (ได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ระดับ "AA/Stable" จากทริสเรทติ้ง) ทั้งนี้ การปรับเพิ่มอันดับเครดิตขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทนั้นเป็นไปตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ" ล่าสุดของทริสเรทติ้ง โดยทริสเรทติ้งเชื่อว่า CPN ในฐานะผู้ถือหุ้นหลักจะให้การสนับสนุนแก่บริษัทอย่างทันท่วงทีในกรณีที่บริษัทมีความจำเป็น
SACP ที่ระดับ "bbb-" สะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รวมทั้งยังสะท้อนถึงธุรกิจที่มีขนาดเล็กซึ่งมีสินทรัพย์สร้างรายได้กระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ฐานรายได้ที่มีขนาดเล็กและกระจุกตัว ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้นมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่น ๆ อีกทั้งฐานรายได้ของบริษัทยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียวและมีผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่รายอีกด้วย
บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงาน 3 แห่งบนถนนพระราม 9 ซึ่งประกอบด้วย อาคาร "The 9th Towers" อาคาร "Unilever House" และอาคาร "G Tower" ซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิรวม 145,328 ตารางเมตร (ตร.ม.) บริษัทยังได้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเพื่อเช่าภายในอาคารสำนักงานและโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองซึ่งมีพื้นที่เช่ารวม 24,937 ตร.ม. อีกด้วย โดยสินทรัพย์ทั้งหมดตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ในเขตกรุงเทพฯ
บริษัทได้ให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของ The 9th Towers และ Unilever House แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ในปี 2560 และได้จำหน่ายเงินลงทุนในทรัสต์ฯ ดังกล่าวออกไปให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563
ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและค่าบริการส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียวคือ G Tower ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าขนาด 67,604 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 95% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2564 ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 730-840 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน อาคารสำนักงาน G Tower มีผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายซึ่งเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วน 53% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กในแต่ละอาคารอีกด้วย อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร Belle Grand Rama 9 อาคาร The 9th Towers และอาคาร Unilever House ค่อนข้างต่ำโดยอยู่ที่ระดับเพียง 30%-50% ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร G Tower อยู่ในระดับสูงเกินกว่า 80% ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ของบริษัทมีการกระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์เพียงแห่งเดียวค่อนข้างสูง โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากอาคาร G Tower อยู่ที่ระดับ 700-800 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2561-2563
- ผลการดำเนินงานได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 เพียงเล็กน้อย ทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2563-2564 ไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) แม้ว่าอัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 91%-92% ในช่วงปี 2563-2564 แต่ทริสเรทติ้งก็เห็นว่ายังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ บริษัทยังสามารถปรับค่าเช่าอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นได้ที่ระดับ 1%-7% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดที่ยาวนาน โดยอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยลดลงเหลือ 58% ในปี 2563 และ 49% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2564 จากประมาณ 70% ในช่วงระหว่างปี 2560-2562 บริษัทต้องยกเว้นค่าเช่าหรือให้ส่วนลดค่าเช่าในเดือนที่ได้รับผลกระทบจากโรคโควิด 19 ที่ระดับ 20%-50% แก่ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม สัดส่วนรายได้จากพื้นที่ค้าปลีกคิดเป็นเพียง 15% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัท ทั้งนี้ รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทลดลงเพียงเล็กน้อยในปี 2563 และลดลง 9% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564
- รายได้และกำไรที่สม่ำเสมอจากอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก ทริสเรทติ้งประเมินว่าผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่มีต่อธุรกิจสำนักงานให้เช่าของบริษัทนั้นถือว่ามีไม่มากอันเนื่องมาจากรูปแบบของสัญญาเช่าสินทรัพย์ประเภทนี้ ทั้งนี้ บริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปีซึ่งทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การเกิดเทคโนโลยีใหม่ ๆ ที่สร้างความเปลี่ยนแปลง (Technological Disruption) โดยมีปัจจัยเร่งจากการแพร่ระบาดเมื่อผนวกกับแนวโน้มที่พื้นที่สำนักงานให้เช่าจะล้นตลาดในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าแล้วก็น่าจะทำให้อุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าชะลอตัวลง
ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าจะเกิดแรงกดดันที่มีต่ออัตราการเช่าและค่าเช่าของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารสำนักงานจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ในช่วงปี 2565-2566 โดยอัตราค่าเช่าอาจอยู่ในระดับคงที่ไม่เปลี่ยนแปลงในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ารายได้จากอาคารสำนักงานของบริษัทจะอยู่ในช่วง 750-950 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2564-2566 ในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยจะยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ประมาณ 50% ตลอดช่วงเวลาประมาณการ โดยบริษัทได้ให้ส่วนลดค่าเช่าบางส่วนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ก็คาดว่าอัตราค่าเช่าจะสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ที่ระดับ 5% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566 และยังคาดว่ารายได้จากพื้นที่ค้าปลีกจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมจากทุกธุรกิจของบริษัทจะอยู่ในช่วง 1.4-1.6 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2566 ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารวมถึงปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 500-700 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2564-2566
- ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง หลังจาก CPN กลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทแล้ว CPN ก็มีแผนจะนำที่ดินเปล่าทั้ง 4 แปลงมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานและโครงการที่อยู่อาศัย โดยที่ดินบนถนนพระราม 9 และบนถนนพหลโยธินนั้นจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม ส่วนที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและที่ดินในพื้นที่ดอนเมืองจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ย่านดอนเมืองและเริ่มเปิดขายโครงการในเฟสแรกในเดือนกันยายน 2564 นอกจากนี้ ยังมีแผนจะซื้อที่ดินใหม่สำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2566 รวมถึงจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยบนถนนกำแพงเพชรในปี 2567 อีกด้วย บริษัทได้ชะลอแผนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธินออกไป โดยโครงการระยะแรกบนที่ดินทั้งสองแปลงนั้นคาดว่าจะเริ่มเปิดดำเนินการได้ในปี 2568 และ 2569 ตามลำดับ
ประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและโครงการที่อยู่อาศัยที่จำนวน 300 ล้านบาทในปี 2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 700 ล้านบาทในปี 2565 และ 1.2 พันล้านบาทในปี 2566 ในการนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีความต้องการแหล่งเงินทุนในระดับปานกลางเพื่อพัฒนาที่ดินเปล่าทั้งหมดในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยทริสเรทติ้งได้รวมแผนการจัดหาแหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งของบริษัทด้วยการให้เช่าอาคาร G Tower ให้แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566 ไว้ในการพิจารณาด้วยแล้ว ทั้งนี้ เงินที่ได้รับจากการให้เช่าสินทรัพย์ดังกล่าวจะช่วยลดภาระการกู้ยืมให้แก่บริษัทได้ส่วนหนึ่ง และทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าได้ตลอดช่วงเวลาประมาณการ
- มีสภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6.6 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 2.5 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำนวน 2.2 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาท และตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 0.9 พันล้านบาท ในขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2564 ประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 100 ล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.3 พันล้านบาท
นอกจากนี้ CPN ยังให้วงเงินกู้ยืมระยะสั้นแบบหมุนเวียนจำนวน 2.5 พันล้านบาทแก่บริษัทอีกด้วย ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 200 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันในจำนวนที่มีนัยสำคัญซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนมูลค่า 4.9 พันล้านบาทรวมถึงการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่บนถนนพหลโยธินอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร
บริษัทยังคงปฎิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ที่กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 3 เท่าได้ ซึ่ง ณ เดือนกันยายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 0.4 เท่า
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2564 บริษัทมีหนี้ที่มีหลักประกันจำนวน 2.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 9% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 35% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า" ของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใดเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับคืนเมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ของบริษัท
- การสนับสนุนจาก CPN ทริสเรทติ้งมองว่า CPN มีความตั้งใจที่จะให้การสนับสนุนแก่บริษัททั้งทางด้านธุรกิจและการเงิน ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2564 CPN ถือหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% ทริสเรทติ้งคาดว่าความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ CPN จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน โดยทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าโครงการดังกล่าวจะเป็นแหล่งสร้างรายได้และ EBITDA ที่สำคัญให้แก่บริษัทในอนาคต
นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งยังมองว่า CPN ยังเข้ามามีส่วนร่วมที่สำคัญในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ CPN ยังให้วงเงินกู้ยืมระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อเป็นแหล่งเงินทุนในการดำเนินงานและช่วยลดต้นทุนทางการเงินอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 มีดังนี้
- อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ด้วยอัตราค่าเช่าคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง
- อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 50% โดยอัตราค่าเช่าจะเติบโตที่ระดับ 5% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566
- เงินลงทุนสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ระดับ 300 ล้านบาทโดยรวมในปี 2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 700 ล้านบาทในปี 2565 และ 1.2 พันล้านบาทในปี 2566
- รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วง 1.4-1.6 พันล้านบาท
- บริษัทจะให้เช่าอาคาร G Tower แก่ CPNREIT ในปี 2566
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของ CPN และรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้และกำไรของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้แตกต่างไปจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้ ทั้งนี้ หากความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทและ CPN เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญก็อาจส่งผลต่ออันดับเครดิตองค์กรของบริษัทได้