ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กร ASW ที่ BBB- แนวโน้ม Stable

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) ที่ระดับ "BBB-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่ดีขึ้นของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่างและการมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ถูกลดทอนบางส่วนจากการมีสินค้าที่กระจุกตัวและภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว โดยการขยายสินค้าไปสู่โครงการแนวราบยังคงอยู่ในช่วงเริ่มต้นและต้องการเวลาเพื่อพิสูจน์ความสำเร็จ

นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนภายในประเทศที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและต้นทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

• สถานะทางการตลาดปรับตัวดีขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง ส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทในช่วงที่ผ่านมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำนั้นปรับตัวดีขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทภายใต้แบรนด์ "Kave" "Atmoz" และ "Modiz" เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัยและกลุ่มคนวัยเริ่มทำงาน

บริษัทมียอดขายอยู่ในช่วง 3.3-5.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2564 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากระดับ 1.5-2.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559 ยอดขายยังเติบโตได้ถึงแม้ว่าจะมีผลกระทบของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในส่วนของอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ในปี 2562 และการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งส่งผลกระทบเชิงลบโดยตรงกับตลาดคอนโดมิเนียม ยอดขายของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 อยู่ที่ 4.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2.5 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันจากปีก่อน

ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2564 ถึงครึ่งแรกของปี 2565 สอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้ง ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้ของบริษัทในปี 2564 อยู่ที่ 5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 4.2 พันล้านบาทในปี 2563 และ 2.6 พันล้านบาทในปี 2562 ขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 อยู่ที่ 2.7 พันล้านบาทเพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของบริษัททรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 25%-30% ในช่วงปี 2563 ถึงครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ระดับประมาณ 20%-23%

• มีมูลค่า Backlog ค่อนข้างสูงและแผนเปิดโครงการใหม่จะช่วยหนุนการเติบโตของกำไร จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 6-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากมูลค่า Backlog ที่ค่อนข้างสูงและแผนเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าของบริษัท โดย EBITDA คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 1.5-2.0 พันล้านบาทต่อปีในขณะที่บริษัทน่าจะยังสามารถรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับ 25% เอาไว้ได้

ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 มูลค่า Backlog ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 9.2 พันล้านบาท โดยยอดขายดังกล่าวจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 4.2 พันล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ประมาณ 4.7 พันล้านบาทในปี 2566 และส่วนที่เหลือในปี 2567 จากแผนธุรกิจ 3 ปีของบริษัท บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่าประมาณ 0.8-1.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 นอกจากนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นอีกด้วย โดยบริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ "ESTA" มูลค่า 683 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 และโครงการแนวราบอีกจำนวน 4 โครงการภายใต้แบรนด์ "Arbor" "Chann" และ "The Honor" มูลค่าโครงการรวมประมาณ 9 พันล้านบาทในปี 2566 เป็นต้นไป

• การเพิ่มสินค้าโครงการแนวราบจะช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินค้า ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างกระจุกตัวทั้งในด้านของทำเลที่ตั้งโครงการ ประเภทสินค้า และระดับราคา ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 26 โครงการและโครงการทาวน์เฮ้าส์อีก 4 โครงการ มีทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่อยู่ในย่านรังสิต ลาดพร้าว-รัชดา และมีนบุรี สินค้าเหลือขายทั้งหมดของโครงการดังกล่าวมีมูลค่ารวมประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ซึ่งมูลค่าเหลือขายเกือบทั้งหมดเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ยิ่งไปกว่านั้น มูลค่ามากกว่า 80% ยังเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตอีกด้วย

ในอนาคตบริษัทมีแผนการจะเพิ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงให้มากขึ้นโดยมีเป้าหมายจะเพิ่มโครงการแนวราบให้ได้ในสัดส่วนประมาณ 30% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดของบริษัท ณ สิ้นปี 2568 ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีแผนการจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงให้ได้ที่จำนวน 1-2 โครงการต่อปีอีกด้วย ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าจะช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการปรับปรุงสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดได้ในขณะที่รายได้และกำไรนั้นก็จะมีความผันผวนน้อยลงในอนาคต

• คาดว่าภาระหนี้จะปรับตัวสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการที่บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตในอนาคต ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท (รวมโครงการจากกิจการร่วมค้า) ในปี 2565 และมูลค่าราว ๆ 1.2-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2566 และปี 2567 โดยโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าจะมีสัดส่วนประมาณ 20%-30% ของมูลค่าคอนโดมิเนียมทั้งหมดของบริษัท ในเดือนมกราคม 2565 บริษัทร่วมลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 51:49 กับบริษัท Takara Leben Co., Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการ "Atmoz Bangna" มูลค่า 2.3 พันล้านบาท อีกทั้ง บริษัทตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินไว้ที่ประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปี

จากแผนเปิดโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นของบริษัท อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมภาระหนี้ตามสัดส่วน 51% ในกิจการร่วมค้า) ของบริษัทจะเพิ่มไปอยู่ที่ระดับ 55%-60% ในช่วงปี 2565-2567 จาก 50.7% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 10%-13% ในช่วงปี 2565-2567 ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 อยู่ที่ระดับ 1.69 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีภาระหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นหนี้ที่มีหลักประกันทั้งหมดรวมกับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกันทั้งหมดของบริษัทย่อย โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัทอยู่ที่ 4.7 พันล้านบาทหรือประมาณ 68% ของหนี้สินทั้งหมด เนื่องจากอัตราส่วนนี้เกินกว่า 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทจะมีความด้อยสิทธิกว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากสิทธิเรียกร้องในสินทรัพย์ของบริษัท

• ความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนมีนาคม 2565 หนี้ครัวเรือนของประเทศไทยอยู่ที่ระดับ 14.64 ล้านล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 89.2% ลดลงเล็กน้อยจากระดับ 90.0% ณ สิ้นปี 2564 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ค่อนข้างช้าทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง โดย GDP ของประเทศไทยลดลงถึง 6.2% ในปี 2563 และเติบโตเพียง 1.6% ในปี 2564 ทั้งนี้ ในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP จะเติบโตที่ระดับ 2%-3% จากปีก่อนหน้า ดังนั้น หากหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ต่อไป โดยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อการจำหน่ายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำลงมาซึ่งมีอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูง

ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นมาตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ก็ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เพิ่มความยากลำบากให้แก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านอีกด้วยเช่นกัน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในขณะเดียวกันก็ลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงอีกด้วย ในการนี้ อัตรากำไรของผู้ประกอบการจึงอาจลดลงหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น การที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงเพิ่มสูงขึ้นจึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะลดลงเล็กน้อยแต่น่าจะสามารถรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 25% ได้ในช่วงเวลาประมาณการ

• สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทนั้นมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 1.9 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 693 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2565 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.8 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 1.6 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 0.5 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 0.5 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวอื่น ๆ อีกจำนวน 262 ล้านบาท

โดยบริษัทใช้เงินกู้ระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนมาเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ขณะที่เงินสดในมือของบริษัทน่าจะมีเพียงพอสำหรับการชำระคืนหุ้นกู้และเงินกู้ระยะยาวอื่น ๆ ในขณะที่เงินกู้โครงการนั้นบริษัทจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ มูลค่าประมาณ 1.1-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปี (รวมโครงการจากกิจการร่วมค้า) ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 5.8 พันล้านบาทในปี 2565 และจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นเป็น 8.4 พันล้านบาทในปี 2567
• EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 25%
• งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า

แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานได้ตามเป้าหมาย ถึงแม้ว่าจะมีการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับไม่เกินกว่า 55% ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับ 10%-13% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มและสร้างเสถียรภาพให้แก่ฐานรายได้และกระแสเงินสดเอาไว้ได้ในขณะที่ยังคงสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับประมาณ 50% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญจนเป็นสาเหตุที่ทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับเกินกว่า 60% และ/หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 10% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง