ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯและปริมณฑลปี 65 เริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 จากการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและกลุ่มผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเนื่องจากกลัวราคาจะปรับขึ้น คาดยอดขายทั้งปี 65 จะเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนั้น ยังแนะผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ลดขนาดโครงการลง หรือแบ่งเฟส และจำกัดปริมาณ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดรับกับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
แนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 64 ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ตลาดชะลอตัว โดยในปี 64 มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ลดลงไปประมาณ 30,000 ยูนิต (-24%) แต่ในปีนี้ เริ่มมีสัญญาณบวกมากว่ายอดโอนอาจกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ
โดยเมื่อเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบสินค้า ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มการขยายตัวสูงของสินค้ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท จะเติบโตมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑล ตามต้นทุนของที่ดินที่ปรับสูงขึ้น ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตามต้นทุนของราคาที่ดิน (และค่าก่อสร้าง) ที่ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่ระดับราคาบ้านเดี่ยวจะปรับขึ้นมาที่ระดับราคานี้ โดยจากอุปสงค์ใหม่ของบ้านเดี่ยว ที่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ก็เป็นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท
ปัจจัยภายนอกยังกดดันการขยายตัวของที่อยู่อาศัย เช่น การปรับนโยบายการเงินที่ล่าช้าจะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงให้เงินเฟ้อค้างอยู่ในระดับสูงและส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น จากค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าที่ดิน ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้น 10-15% และหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีต สูงขึ้น 6-8% ยิ่งกว่านั้น จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 65 ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 52,000 ยูนิต ทำให้ในอนาคตอาจเกิดภาวะขาดแคลนวัสดุบางประเภท และค่าแรงขั้นต่ำก็มีโอกาสปรับขึ้น โดยในช่วงปลายปี 65 ถึงกลางปี 66 หากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น และมีการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้าน และจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่าย ทำให้คนอาจเร่งตัดสินใจซื้อบ้านก่อนต้นทุนจะเพิ่ม หรือชะลอการซื้อบ้านไปเลยก็ได้
การเปิดโครงการใหม่ในปี 65 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาก จากข้อมูล 5 เดือนแรกของปี กลุ่มแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ เปิดใหม่มากที่สุด ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 10-20 ล้านบาท คอนโดมิเนียม เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่อาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูก ราคาขายประมาณ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร. โดยทำห้องให้มีขนาดที่เล็กที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ตามกฎหมาย เพื่อให้มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ Micro Condo ที่มีขนาด 21-25 ตารางเมตร และเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม เป็นห้องแบบมีฉากกั้นเพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น คาดว่าการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 65 จะมากกว่าปี 63 และ 64 รวมกัน
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคบริการ ผ่านการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของประเทศไทย แรงงานกลับมาทำงานตามปกติ ส่งผลให้กิจกรรมในภาคอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัว จำนวนบ้านคงค้างที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกมาอย่างมาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีการปรับตัวโดยไปพัฒนาในทำเลที่ห่างเมืองมากขึ้นแต่ยังมีคมนาคมที่เชื่อมโยงกันอยู่ ขนาดพื้นที่เล็กลง เพื่อจับกลุ่มตลาดคนไทย ทำให้ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 65 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น (ยอดขายครึ่งปีเท่ากับ 57,376 ยูนิต) และคาดว่าทั้งปี 65 ยอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับยอดขายทั้งปี 64 โดยจะเป็นสินค้าที่อยู่ในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถึง 54% สอดคล้องกับจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทและทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าปี 66 รูปแบบของตลาดอสังหาฯ จะเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น 5-15% ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น 8-12% ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1-2% ล้วนเป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม จึงต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า ในขณะที่ยังคงต้องสร้างให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด
สำหรับผู้ประกอบการแล้ว แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 65-66 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง หาสินค้าที่มาทดแทน เช่น บ้านแฝดมาทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮ้าส์อิสระมาทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 7 เมตรมาทดแทนบ้านแฝด
ทั้งนี้ ควรพิจารณาจำนวนบ้านที่จะพัฒนาอย่างระมัดระวัง โดยอาจลดขนาดโครงการ หรือแบ่งเฟส และในบางกรณี ถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การตัดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้างอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการพัฒนาไปโดยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จ