บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) (PIN)
บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร (Executive Interview)
Q: บริษัทมีประวัติความเป็นมาอย่างไร และประสบการณ์จากธุรกิจเหล็กในช่วงต้นของบริษัทมีบทบาทต่อการพัฒนารูปแบบธุรกิจ (Business Model) ในปัจจุบันอย่างไร?
บริษัทเริ่มต้นธุรกิจเมื่อประมาณ 31 ปีก่อนจากธุรกิจครอบครัวค้าขายเหล็ก ซึ่งนำเข้าเหล็กมากกว่า 200,000 ตันต่อปี การเข้าสู่ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมเกิดจากเหตุผลด้านโลจิสติกส์เป็นหลัก โดยบริษัทตระหนักว่าการที่บริษัทมีที่ตั้งอยู่ใกล้กับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการบริหารต้นทุนการขนส่ง จึงเริ่มจัดซื้อที่ดินในศรีราชาและชลบุรีเพื่อรองรับการดำเนินงานของบริษัทเอง ก่อนที่จะต่อยอดไปสู่โอกาสในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสำหรับผู้ประกอบการรายอื่น
ประสบการณ์จากธุรกิจค้าขายเหล็กที่มีปริมาณการดำเนินงานสูงและใช้เงินลงทุนมากได้สร้างวินัยทางธุรกิจและการเงินที่ชัดเจนให้กับบริษัท หลังผ่านวิกฤติต้มยำกุ้งและเห็นค่าเงินบาทอ่อนตัวจาก 25 บาทเป็นมากกว่า 40 บาทต่อดอลลาร์ บริษัทจึงยึดแนวทางด้านการเงินแบบอนุรักษนิยม โดยให้ความสำคัญกับการเติบโตอย่างมั่นคงและการบริหารหนี้อย่างรอบคอบ ปัจจุบัน ประสบการณ์ดังกล่าวสนับสนุนให้บริษัทเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่อันดับ 4 ของไทยตามมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด และติดอันดับ 3 ในภูมิภาคตะวันออก
Q: บริษัทให้คำนิยามและขับเคลื่อนแนวคิดในหลัก "Customer-Centric" อย่างไร?
บริษัทไม่ได้ดำเนินธุรกิจในลักษณะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่เป็นการสร้างความร่วมมือระยะยาวกับลูกค้า รูปแบบธุรกิจจึงยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลาง โดยออกแบบโครงสร้างพื้นฐานให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าแต่ละรายและสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคตได้ ปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือความน่าเชื่อถือ บริษัทให้ความสำคัญกับการส่งมอบตามคำมั่นสัญญาและการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการดำเนินธุรกิจของนักลงทุนในระยะ 30-50 ปี แนวทางดังกล่าวสะท้อนผ่านอัตราการรักษาลูกค้าที่อยู่ในระดับสูง โดยประมาณหนึ่งในสี่ของยอดขายที่ดินใหม่มาจากลูกค้าเดิมที่ขยายกิจการหรือแนะนำพันธมิตรเข้ามาลงทุน
Q: รูปแบบธุรกิจ หรือ Business Model ของ PIN ครอบคลุมธุรกิจและบริการใดบ้างนอกเหนือจากการขายที่ดิน?
แม้บริษัทคาดว่ายอดขายที่ดินอุตสาหกรรมจะคิดเป็นประมาณ 80% ของรายได้จนถึงปี 2569 แต่บริษัทได้พัฒนาธุรกิจให้มีแหล่งรายได้ประจำที่หลากหลายมากขึ้น โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้ารองรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อมที่ต้องการเริ่มดำเนินงานได้รวดเร็ว โดยไม่ต้องลงทุนก่อสร้างสถานประกอบการเอง ขณะที่สวนอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ตั้งอยู่ใกล้เส้นทางคมนาคมหลัก ได้แก่ มอเตอร์เวย์หมายเลข 7 และหมายเลข 331 ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการขนส่งไปยังท่าเรือ
นอกจากนี้ บริษัทบริหารระบบน้ำประสิทธิภาพสูงและระบบจ่ายไฟฟ้า พร้อมนำน้ำเสียทั้งหมดกลับมาใช้ประโยชน์ โดยส่งคืนสู่พื้นที่สีเขียวหรือใช้ซ้ำในภาคอุตสาหกรรม แนวทางดังกล่าวสนับสนุนพันธกิจด้านสิ่งแวดล้อมและช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับระบบนิเวศทางธุรกิจของ PIN
Q: PIN ได้มีการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานอย่างไรบ้างเพื่อรองรับอุตสาหกรรม "New S-Curve" เช่น ศูนย์ข้อมูล (Data Center) และ AI?
บริษัทลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโตในอนาคต เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันของโครงการใหม่ ๆ บริษัทได้ติดตั้งโครงข่ายใยแก้วนำแสงใต้ดินทั้งหมด ซึ่งให้ความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพของสัญญาณสูงกว่าสายเคเบิลเหนือดินที่พบในนิคมอุตสาหกรรมรุ่นเก่า คุณสมบัติดังกล่าวมีความสำคัญต่อการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูงและการดำเนินงานของศูนย์ข้อมูล ขณะเดียวกัน บริษัทตอบรับแนวโน้มพลังงานสะอาดด้วยการจัดทำสัญญาซื้อขายไฟฟ้าเอกชนสำหรับพลังงานแสงอาทิตย์ ปัจจุบันมีการจ่ายไฟฟ้าจากกำลังการผลิตกว่า 3,890 กิโลวัตต์-พีคให้แก่ลูกค้าแล้ว
Q: ลูกค้าเป้าหมายของ PIN คือใคร และโครงสร้างลูกค้าแบ่งตามสัญชาติเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา?
เมื่อยี่สิบปีที่แล้ว บริษัทญี่ปุ่นมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90% ของฐานลูกค้า สอดคล้องกับความสัมพันธ์อันยาวนานระหว่างผู้ผลิตยานยนต์ญี่ปุ่นกับพื้นที่ Eastern Seaboard หรือชายฝั่งทะเลตะวันออก ปัจจุบันโครงสร้างลูกค้ามีความหลากหลายมากขึ้น โดยลูกค้าญี่ปุ่นคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่ง ขณะที่อีกครึ่งหนึ่งมาจากการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากจีน สหรัฐอเมริกา และยุโรป
Q: PIN มีจุดแตกต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดอย่างไร?
PIN เลือกใช้รูปแบบการพัฒนาที่มุ่งเน้นเฉพาะกลุ่มดและเน้นผู้ประกอบการที่มีขนาดปานกลาง โดยมีพื้นที่เฉลี่ยประมาณ 1,500 ไร่ แทนการพัฒนาเป็นเมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ บริษัทให้ความสำคัญกับความเชี่ยวชาญด้านโครงสร้างพื้นฐานสำหรับกลุ่มห่วงโซ่อุปทานที่เชื่อมโยงกันอย่างใกล้ชิดในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนยานยนต์ และเครื่องจักร อีกจุดเด่นคือการให้ความสำคัญกับสมดุลระหว่างชีวิตและการทำงาน เพื่อพัฒนาพื้นที่ที่มีลักษณะใกล้เคียงศูนย์กลางชุมชนและสนับสนุนคุณภาพชีวิตของผู้ใช้งานมากกว่านิคมอุตสาหกรรมรูปแบบเดิม
Q: ประเทศไทยมีความสามารถในการแข่งขันเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม มาเลเซีย และอินโดนีเซีย อย่างไร?
บริษัทมองภูมิภาคอาเซียนเป็นกลุ่มเศรษฐกิจที่เกื้อหนุนกัน มากกว่าจะเป็นการแข่งขันแบบผู้ชนะได้จากการที่อีกฝ่ายหนึ่งเสียประโยชน์ แต่ละประเทศมีจุดแข็งแตกต่างกัน โดยเวียดนามมีกำลังแรงงานจำนวนมากและมีอายุน้อย ขณะที่มาเลเซียมีข้อได้เปรียบด้านภาษาและการศึกษา สำหรับไทย จุดแข็งเชิงเปรียบเทียบอยู่ที่โครงสร้างพื้นฐาน กรอบกฎหมายที่ชัดเจนและมีเสถียรภาพ รวมถึงความน่าเชื่อถือด้านโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากมองไทยเป็นพื้นที่ปลอดภัยของภูมิภาค บริษัทที่เริ่มสำรวจโอกาสในเวียดนามมักกลับมาพิจารณาไทยเมื่อเห็นถึงความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค ระบบนิเวศทางธุรกิจ และห่วงโซ่อุปทานที่พัฒนาแล้ว ซึ่งเอื้อต่อการดำเนินงานในระยะยาว
Q: การเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ เช่น กลยุทธ์ "China + 1" และความตึงเครียดทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน ส่งผลต่อธุรกิจอย่างไร?
แม้ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์อาจทำให้การตัดสินใจลงทุนชะลอตัวในระยะแรก แต่ในภาพรวมกลับเป็นแรงหนุนต่อการย้ายฐานการผลิต แนวคิด China-plus-one ผลักดันให้ผู้ผลิตทั่วโลก ทั้งจากตะวันตกและจีน กระจายห่วงโซ่อุปทานออกนอกจีนเพื่อลดความเสี่ยงด้านภาษีศุลกากรและการเมือง ส่งผลให้คำขอรับการส่งเสริมการลงทุนในไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แตะระดับ 1.8 ล้านล้านบาทในปี 2025 หรือเพิ่มขึ้น 67% บริษัทประเมินว่าการปรับทิศทางเชิงกลยุทธ์ที่เกี่ยวข้องกับจีนจะยังดำเนินต่อไป แม้ผู้นำสหรัฐฯ จะเปลี่ยนแปลง และจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการย้ายฐานการผลิตมายังไทยต่อเนื่อง
Q: แผนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลใน EEC ส่งผลต่อ PIN อย่างไร?
เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เป็นกลไกส่งเสริมการลงทุนที่สำคัญในการดึงดูดการลงทุนด้านเทคโนโลยีขั้นสูง ผ่านการจัดโรดโชว์และสิทธิประโยชน์ทางภาษี เนื่องจากกรอบการดำเนินงาน EEC จัดทำขึ้นโดยรัฐสภา จึงมีความต่อเนื่องเชิงสถาบันในระดับหนึ่งแม้มีการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล โครงการสำคัญ เช่น ท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3 และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ช่วยยกระดับการเชื่อมต่อของภูมิภาคและเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินในมือของบริษัท PIN จึงวางตำแหน่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมเชิงยุทธศาสตร์ของ EEC เพื่อรองรับและใช้ประโยชน์จากการลงทุนภาครัฐมูลค่าหลายพันล้านบาทเหล่านี้
Q: การค้นพบ "หิ่งห้อย" ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมของ PIN มีความสำคัญอย่างไร?
บริษัทพบหิ่งห้อยสายพันธุ์หายากภายในปิ่นทอง 3 และผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมจากมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ยืนยันว่าการปรากฏของหิ่งห้อยเป็นดัชนีชี้วัดทางชีวภาพที่น่าเชื่อถือของระบบนิเวศที่สะอาด เนื่องจากหิ่งห้อยไม่สามารถดำรงชีวิตอยู่ได้ในพื้นที่ที่มีการปนเปื้อนสารเคมีรุนแรงหรือมีมลพิษ การค้นพบนี้จึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของ DNA ของบริษัท และเป็นหลักฐานเชิงรูปธรรมสำหรับลูกค้าเทคโนโลยีขั้นสูง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเครื่องมือแพทย์และอิเล็กทรอนิกส์ที่ต้องการสภาพแวดล้อมปลอดเชื้อ ว่านิคมอุตสาหกรรมของ PIN รักษามาตรฐานระดับโลกที่ผสานการดำเนินงานเข้ากับธรรมชาติ
Q: นักลงทุนมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับ PIN ในประเด็นใดบ้าง?
มี 2 ประเด็นหลักที่นักลงทุนมักจะมีมุมมองคลาดเคลื่อน ประเด็นแรก PIN ยังคงถูกมองว่าเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่เน้นอุตสาหกรรมยานยนต์เป็นหลัก แม้การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ยังเป็นอุตสาหกรรมสำคัญ แต่ฐานลูกค้าของบริษัทมีการกระจายตัวมากขึ้นไปยังอุตสาหกรรม New S-Curve ประเด็นที่สอง นักลงทุนอาจมองข้ามบทบาทของรายได้ประจำจากค่าสาธารณูปโภคและค่าเช่า ทั้งสองแหล่งรายได้ช่วยสร้างฐานรายได้ที่มีเสถียรภาพและลดความผันผวนจากช่วงเวลาการโอนที่ดิน
Q: ความเสี่ยงสำคัญที่ธุรกิจกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบันคืออะไร?
ความเสี่ยงหลักมาจากปัจจัยภายนอกและเศรษฐกิจมหภาค ได้แก่ ความไม่มั่นคงทางการเมืองโลก ราคาพลังงานที่สูงขึ้น และข้อพิพาททางการค้า ซึ่งอาจทำให้การตัดสินใจลงทุนขั้นสุดท้ายล่าช้า ดังที่เกิดขึ้นในปี 2025 เมื่อการโอนที่ดินบางส่วนถูกเลื่อนออกไปเพื่อรอความชัดเจนเกี่ยวกับมาตรการภาษีของสหรัฐฯ สำหรับความเสี่ยงภายในที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินและความสัมพันธ์กับชุมชน บริษัทสามารถบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพผ่านแนวทางที่ยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลางและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง
Q: ในอีก 5 ปีข้างหน้า PIN มีทิศทางการเติบโตและแผนขยายธุรกิจอย่างไร?
บริษัทกำลังเร่งพัฒนาโครงการสำคัญ 3 โครงการ ได้แก่ ปิ่นทอง 7 ปิ่นทอง 8 และการขยายพื้นที่ปิ่นทอง 3 รวมพื้นที่มากกว่า 2,861 ไร่ ที่ดินในมือปัจจุบันเพียงพอรองรับยอดขายประมาณ 5 ปี ขณะเดียวกัน บริษัทยังคงประเมินโอกาสในการจัดซื้อที่ดินเพิ่มเติมในภาคตะวันออก โดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าและศักยภาพการเติบโตของตลาด