ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ กน. 11/2540
เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
_________________
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 14 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาด หลักทรัพย์ พ.ศ.2535 คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
ข้อ 2 ในประกาศนี้
"กองทุนรวม" หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์ จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
"บริษัทจัดการ" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ ประเภทการจัดการกองทุนรวม
"กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะ ซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
"กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ในโครงการ
"คนต่างด้าว" หมายความว่า บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลซึ่งไม่มีสัญชาติไทย และให้ หมายความรวมถึงนิติบุคคลซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินให้มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนกับคนต่างด้าว
"โครงการ" หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวมของบริษัทจัดการ
"ตลาดหลักทรัพย์" หมายความว่า ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
"ผู้ดูแลผลประโยชน์" หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
"บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน" หมายความว่า นิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าหรือ การสอบทานการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นทางค้าปกติ และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็น บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมได้
"ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการให้ทำ หน้าที่ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมแทนบริษัทจัดการ
"ที่ปรึกษา" หมายความว่า บุคคลที่รับให้คำปรึกษาหรือคำแนะนำแก่บริษัทจัดการเกี่ยวกับ การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทุนรวม
"นายทะเบียน" หมายความว่า นายทะเบียนหน่วยลงทุนของกองทุนรวม
"การประเมินค่า" หมายความว่า การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหา ริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมิน อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละ เอียดอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการสำรวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่
"รายงานการประเมินค่า" หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละ เอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักเป็นผู้ลงลายมือ ชื่อในรายงานดังกล่าว
"การสอบทานการประเมินค่า" หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหา ริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัยพ์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสำรวจทรัพย์สิน
"ผู้ประเมินหลัก" หมายความว่า ผู้ที่รับผิดชอบในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมิน ค่า ซึ่งได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็นผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมได้ และลงลายมือชื่อใน รายงานการประเมินค่า
"การบริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า การดูแลรักษาให้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอยู่ในสภาพที่ดี และพร้อมที่จะใช้หาผลประโยชน์ได้ตลอดเวลา ตลอดจนการจัดหาผลประโยช์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วย
"บริษัทในเครือ" หมายความว่า บริษัทที่ถือหุ้นในบริษัทจัดการ ผู้ดูแลผลประโยชน์บริษัทประ เมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้ง หมดของบุคคลดังกล่าว หรือบริษัทที่บุคคลดังกล่าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้ง หมดของบริษัทนั้น
"รายได้ประจำ" หมายความว่า รายได้ที่เป็นผลตอบแทนเป็นปกติประจำที่กองทุนรวมได้รับเนื่องจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม เช่น ค่าเช่า ค่าบริการ เป็นต้น และให้ หมายความรวมถึงดอกเบี้ยของรายได้ดังกล่าวด้วย
"ผู้สอบบัญชี" หมายความว่า ผู้สอบบัญชีที่มีคุณสมบัติตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์การให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีของบริษัทหลักทรัพย์
"สำนักงาน" หมายความว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
หมวด 1
การจัดตั้งกองทุนรวม
_________________
ข้อ 3 กองทุนรวมที่บริษัทจัดการจะขออนุมัติจัดตั้งต่ำสำนักงานได้ ต้องเป็นกองทุนรวมที่มี ลักษณะดังต่อไปนี้
(1) เป็นกองทุนรวมที่เสนอขายหน่วยลงทุนต่อประชาชนไม่น้อยกว่าสองร้อยห้า สิบรายโดยไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน
(2) เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจงหรือกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง
(3) มีเงินทุนของโครงการไม่ต่ำกว่าห้าร้อยล้านบาท
(4) มีผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของจำนวนผู้ถือหน่วย ลงทุนทั้งหมด หรือมีคนต่างด้าวถือหน่วยลงทุนรวมกันไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำ หน่ายได้แล้วทั้งหมด
(5) มีผู้ถือหน่วยลงทุนแต่ละรายถือหน่วยลงทุนไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนหน่วยลง ทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด และ
(6) มีลักษณะอย่างอื่นตามที่สำนักงานประกาศกำหนด
ข้อ 4 การขออนุมัติจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการยื่นคำขอเป็นหนังสือพร้อมทั้ง เอกสารหลักฐานประกอบคำขอดังต่อไปนี้
(1) รายละเอียดของโครงการตามรายการที่สำนักงานประกาศกำหนดตามมาตรา 118(1)
(2) ร่างข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการ ซึ่งมีสาระสำคัญอย่างน้อย ตามที่กำหนดในมาตรา 119 และตามที่กำหนดในข้อ 9
(3) ร่างสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งมีสาระสำคัญอย่างน้อยตามที่กำหนดในข้อ 10
(4) สัญญาหรือข้อผูกพันที่แสดงถึงสิทธิที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากได้รับอนุมัต ิให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง
(5) เอกสารหลักฐานอื่นตามที่สำนักงานประกาศกำหนด
ข้อ 5 บริษัทจัดการที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมต้องดำเนินการดังต่อไปนี้
(1) จัดให้มีข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการ และสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแล ผลประโยชน์ โดยมีสาระสำคัญไม่ต่างจากร่างข้อผูกพันและร่างสัญญาที่ผ่านการพิจารณาจากสำนักงาน
(2) จัดส่ง แจกจ่าย และจัดให้มีหนังสือชี้ชวนและรายละเอียดของโครงการ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการดังต่อไปนี้
(ก) จัดส่งหนังสือชี้ชวนให้สำนักงานไม่น้อยกว่าเจ็ดวันทำการก่อนการเริ่มจัด ส่งหรือแจกจ่ายหนังสือชี้ชวนให้แก่ประชาชน
(ข) จัดส่ง หรือแจกจ่ายหนังสือชี้ชวนให้แก่ประชาชนไม่น้อยกว่าสามวันทำ การก่อนการเสนอขายหน่วยลงทุนต่อประชาชน
(ค) จัดให้มีหนังสือชี้ชวนและรายละเอียดของโครงการไว้ในที่เปิดเผย ณ ที่ ทำการของบริษัทจัดการ สำนักงานสาขาของบริษัทจัดการ และตัวแทนจำหน่ายหน่วยลงทุน เพื่อให้ประชา ชนสามารถตรวจดูได้ตลอดเวลาที่เสนอขายหน่วยลงทุน ตลอดจนจัดสำเนารายละเอียดของโครงการให้ เมื่อมีผู้ร้องขอ
(ง) จัดให้มีรายละเอียดของโครงการไว้ ณ ที่ทำการของบริษัทจัดการ เพื่อ ให้ประชาชนสามารถตรวจดูได้และจัดสำเนาให้เมื่อมีผู้ถือหน่วยลงทุนร้องขอ ทั้งนี้ จนกว่าจะจดทะเบียน เลิกกองทุนรวม
ข้อ 6 ให้บริษัทจัดการจำหน่ายหน่วยลงทุนตามมูลค่าที่ตราไว้ หรือตามมูลค่าซึ่งคำนวณโดยวิธี ที่ระบุไว้ในโครงการ และดำเนินการให้ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนชำระค่าหน่วยลงทุนด้วยเงินจนเต็มค่า
ข้อ 7 ให้บริษัทจัดการยุติการจำหน่ายหน่วยลงทุนและให้ถือว่าการอนุมัติให้จัดตั้งและจัด การกองทุนรวมนั้นสิ้นสุดลง หากครบกำหนดหกเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัด การกองทุนรวมแล้วปรากฎว่า
(1) ไม่สามารถจำหน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนได้ถึงสองร้อยห้าสิบราย หรือจำ หน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนได้ถือสองร้อยห้าสิบรายแต่หน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้มีมูลค่าน้อยกว่าห้าร้อย ล้านบาท กรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง
(2) ไม่สามารถจำหน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนได้ถือสองร้อยห้าสิบราย หรือจำ หน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนได้ถึงสองร้อยห้าสิบราย แต่หน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้มีมูลค่าน้อยกว่าห้า ร้อยล้านบาท หรือหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้มีมูลค่าถึงห้าร้อยล้านบาท แต่มูลค่าดังกล่าวไม่เพียงพอกับราคา อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะซื้อหรือเช่าตามที่ระบุไว้ในโครงการ กรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะ เจาะจง
ให้บริษัทจัดการแจ้งกรณีตามวรรคหนึ่ง ให้สำนักงานทราบภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวัน ครบกำหนดระยะเวลาหกเดือนดังกล่าว และคืนเงินค่าจองซื้อหน่วยลงทุนและผลประโยชน์ใดๆ ที่เกิดขึ้น จากเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายหน่วยลงทุนนั้น ให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนภายในหนึ่งเดือนนับตั้งแต่วันถัด จากวันครบกำหนดระยะเวลาหกเดือนดังกล่าว หากบริษัทจัดการไม่สามารถคืนเงินและผลประโยชน์ภายใน กำหนดเวลานั้นได้ ให้บริษัทจัดการชำระดอกเบี้ยในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันถัด จากวันที่พ้นกำหนดเวลานั้นให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนด้วย
ข้อ 8 เมื่อบริษัทจัดการได้ดำเนินการจดทะเบียนกองทรัพย์สินซึ่งเป็นเงินที่ได้จากการจำ หน่ายหน่วยลงทุนของโครงการเป็นกองทุนรวมแล้ว ให้บริษัทจัดการยื่นคำขอต่อตลาดหลักทรัพย์หรือศูนย์ซื้อ ขายหลักทรัพย์ เพื่อขอให้พิจารณารับหน่วยลงทุนของกองทุนรวมเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนหรือหลักทรัพย์ขึ้น ทะเบียน แล้วแต่กรณี ภายในหกสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทุนรวม ดังกล่าว
หมวด 2
การจัดการและการเลิกกองทุนรวม
_________________
ส่วนที่ 1
บททั่วไป
_________________
ข้อ 9 ให้บริษัทจัดการจัดทำข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการซึ่งต้องมีสาระสำ คัญอย่างน้อยตามมาตรา 119 และต้องมีข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุนซึ่งกำหนดว่าในกรณีที่มีการโอนหน่วย ลงทุนซึ่งจะมีผลให้กองทุนรวมมีผู้ถือหน่วยลงทุนรายใดรายหนึ่งถือหน่วยลงทุนเกินร้อยละสิบของจำนวนหน่วย ลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด หรือมีผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นคนต่างด้าวเกินร้อยละสี่สิบเก้าของจำนวนผู้ถือ หน่วยลงทุนทั้งหมด หรือมีคนต่างด้าวถือหน่วยลงทุนรวมกันเกินร้อยละสี่สิบเก้าของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำ หน่ายได้แล้วทั้งหมด บริษัทจัดการหรือนายทะเบียนจะปฏิเสธการลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนนั้น
ข้อ 10 ในสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ ให้บริษัทจัดการกำหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์มีหน้าที่ ดังต่อไปนี้ด้วย
(1) ดำเนินการตรวจตราอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้แล้วเสร็จตามกำหนด เวลาดังต่อไปนี้
(ก) ภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งการเข้า ครอบครองอสังหาริมทรัพย์จากบริษัทจัดการ
(ข) ทุกหกเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ตรวจตราครั้งก่อน แล้วเสร็จ
(2) บันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ได้ตรวจตราให้ถูกต้องและครบ ถ้วนตามความเป็นจริงให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่เริ่มดำเนินการตรวจตรา สภาพอสังหาริมทรัพย์นั้น
(3) พิจารณาเปรียบเทียบบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดทำตามข้อ 22 กับที่ผู้ดูแลผลประโยชน์จัดทำตาม (2) ให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ผู้ดูแลผลประ โยชน์ได้รับสำเนาบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์จากบริษัทจัดการ หรือนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ผู้ดูแลผลประ โยชน์จัดทำบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่บันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งแตกต่างกัน ต้องให้ผู้ดูแลผลประโยชน์บันทึก สภาพความแตกต่างกันไว้เป็นหลักฐาน และแจ้งให้สำนักงานและบริษัทจัดการทราบภายในสิบห้าวันนับตั้ง แต่วันถัดจากวันที่ทราบผลการพิจารณาเปรียบเทียบ
(4) ตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมร่วมกับบริษัทจัดการเมื่อปรากฎว่า บันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดทำตามข้อ 22 กับที่ผู้ดูแลผลประโยชน์จัดทำตาม (2) แตก ต่างกัน และกำหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์บันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวร่วมกับบริษัทจัดการให้ถูก ต้องและครบถ้วนตามความเป็นจริงให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่เริ่มดำเนิน การตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์นั้น รวมทั้งกำหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์มีหน้าที่แจ้งผลการดำเนิน การดังกล่าวให้สำนักงานทราบภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่จัดทำบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ แล้วเสร็จ
(5) แจ้งให้บริษัทจัดการทราบภายในห้าวันทำการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ผู้ดูแลผลประ โยชน์พบว่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมชำรุดบกพร่อง
(6) พิจารณาให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินตามจำนวนที่บริษัทจัดการจะ แต่งตั้งตามข้อ 34 หรือข้อ 38 และในการพิจารณาให้ความเห็นชอบดังกล่าวให้ผู้ดูแลผลประโยชน์พิ จารณาตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(ก) เป็นบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานแล้ว
(ข) ไม่เข้าข่ายต้องห้ามมิให้ทำการประเมินค่าตามประกาศคณะกรรมการกำ กับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสัง หาริมทรัพย์ และประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบและการดำเนินงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน และผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(ค) สามารถทำการประเมินค่าด้วยความเป็นกลาง และเป็นบริษัทประเมินค่า ทรัพย์สินที่เรียกค่าธรรมเนียมในการประเมินค่าอย่างเหมาะสม
(7) แจ้งให้บริษัทจัดการจัดให้มีการประเมินค่าใหม่โดยพลัน เมื่อผู้ดูแลผลประโยชน์ เห็นว่ามีเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงใดๆ เกิดขึ้น อันมีผลกระทบต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของกอง ทุนรวมอย่างมีนัยสำคัญ
(8) ตรวจสอบการซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ของกองทุนรวมให้เป็นไปตามโครงการและหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในประกาศนี้
(9) พิจารณาให้ความเห็นชอบผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการเสนอ โดย บุคคลดังกล่าวต้องสามารถปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี และมีคุณสมบัติตามข้อ 28 วรรคสองและตามที่สำนักงานประกาศกำหนด
(10) แจ้งให้บริษัทจัดการทราบโดยพลัน เมื่อพบว่าผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ขาด คุณสมบัติหรือพบเหตุแห่งการเลิกสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
(11) รับรองว่าการคำนวณมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยลง ทุนของกองทุนรวมถูกต้องและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในประกาศนี้
(12) ให้ความเห็นเกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทุนรวมในรายงานแสดงฐานะและ ผลการดำเนินงานประจำปี
(13) พิจารณาให้ความเห็นชอบวิธีการจำหน่ายหรือวิธีการโอนสิทธิการเช่าอสังหา ริมทรัพย์ตามข้อ 48 วรรคสอง
ข้อ 11 ในกรณีที่สำนักงานเห็นสมควรกำหนดรายการและสาระสำคัญของร่างสัญญาแต่งตั้ง บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ร่างสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ และร่างสัญญาแต่งตั้งที่ปรึกษา สัญ ญาดังกล่าวที่บริษัทจัดการจะจัดทำต้องมีรายการและสาระสำคัญอย่างน้อยตามที่สำนักงานกำหนด
ข้อ 12 ในกรณีที่บริษัทจัดการกำหนดไว้ในโครงการว่าจะออกใบหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ถือหน่วย ลงทุน ใบหน่วยลงทุนดังกล่าวต้องมีรายการอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(1) คำบอกชื่อว่าเป็นหน่วยลงทุน ชื่อ ประเภท และอายุโครงการ (ถ้ามี)
(2) มูลค่าที่ตราไว้ของหน่วยลงทุน จำนวนหน่วยลงทุน และจำนวนเงินทุนของกอง ทุนรวม
(3) ชื่อผู้ถือหน่วยลงทุน
(4) เลขที่หน่วยลงทุนและจำนวนหน่วยลงทุนที่ถือ
(5) วันเดือน ปี ที่ออกหน่วยลงทุน
(6) ข้อความที่เป็นข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุนตามที่กำหนดไว้ในข้อ 9
(7) ชื่อและสถานที่ตั้งของบริษัทจัดการ
(8) ชื่อและสถานที่ตั้งของผู้ดูแลผลประโยชน์
(9) ลายมือชื่อผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทจัดการและตราประทับของบริษัทจัดการ หรือลายมือชื่อนายทะเบียน แล้วแต่กรณี
ข้อ 13 ห้ามบริษัทจัดการเรียกหรือรับค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใดจากผู้ซื้อหน่วยลง ทุน ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือกองทุนรวม นอกจากค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนตามอัตราและวิธีการที่กำหนดไว้ในโครงการ
ในกรณีที่บริษัทจัดการแต่งตั้งที่ปรึกษา ห้ามบริษัทจัดการเรียกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการแต่งตั้ง ที่ปรึกษาจากกองทุนรวม
ข้อ 14 บริษัทจัดการต้องแจ้งให้นายทะเบียนทราบถึงข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุนที่ระบุไว้ใน ข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการตามข้อ 9
ในกรณีที่นายทะเบียนลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนโดยฝ่าฝืนข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุนที่ระบุไว้ ในข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการตามข้อ 9 ให้บริษัทจัดการดำเนินการให้นายทะเบียน เพิกถอนการลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนนั้นโดยไม่ชักช้า
ข้อ 15 ให้บริษัทจัดการจัดส่งสำเนาสัญญาแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินสำเนาสัญญาแต่งตั้งผู้ บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) และสำเนาสัญญาแต่งตั้งที่ปรึกษา (ถ้ามี) ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ภายใน ห้าวันทำการนับตั้งแต่วันถัดจากวันทำสัญญาดังกล่าว เว้นแต่ในกรณีเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกของกอง ทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจงซึ่งมีการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินก่อนการแต่งตั้งผู้ดูแลประโยชน์ ให้ บริษัทจัดการส่งสำเนาสัญญาแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ภายในห้าวันทำการนับตั้ง แต่วันถัดจากวันแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์
ข้อ 16 ให้บริษัทจัดการอำนวยความสะดวกให้แก่บุคคลดังต่อไปนี้
(1) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินหรือบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์ สินในการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อการประเมินค่า
(2) ผู้ดูแลผลประโยชน์หรือบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากผู้ดูแลผลประโยชน์ในการเข้า ตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลประโยชน์
ส่วนที่ 2
การลงทุนและการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวม
___________________
ข้อ 17 ในการจัดการกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในข้อ 18 ทั้งนี้ บริษัทจัดการอาจลงทุนในทรัพย์สินอื่นตามที่กำหนดใน ข้อ 27 ด้วยก็ได้
ข้อ 18 การซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) ต้องซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีการวิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้ และความเหมาะสมในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประกอบการตัดสินใจก่อนการซื้อหรือเช่าอสังหา ริมทรัพย์นั้น
(2) ต้องซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย
(3) ในกรณีที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์
(ก) ต้องเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาเช่าไม่น้อยกว่ายี่สิบปี
(ข) ต้องเป็นการเช่าจากผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดิน หรือจากผู้มีสิทธิ ครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(ค) ต้องไม่ทำสัญญาเช่าที่มีข้อตกลงหรือเงื่อนไขที่ก่อให้เกิดหน้าที่มากว่าหน้า ที่อันเป็นปกติที่ผู้เช่าพึงต้องกระทำเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
(4) ต้องลงทุนเพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหา ริมทรัพย์ที่มีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม ณ วันสิ้น รอบระยะเวลาบัญชีประจำปี เว้นแต่ในกรณีดังต่อไปนี้
(ก) ก่อนวันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีประจำปีแรกและในรอบระยะเวลาบัญชีประ จำปีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุโครงการ
(ข) ในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหา ริมทรัพย์ของกองทุนรวม หรือ
(ค) เมื่อได้รับการผ่อนผันจากสำนักงาน
(5) ต้องซื้อหรือเช่าอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างเฉพาะที่สร้างเสร็จสิ้นแล้ว
(6) ต้องซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีทางเข้าออกที่ดีและเหมาะสมตามสภาพ ของอสังหาริมทรัพย์
(7) ต้องถืออสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไว้อย่างน้อยสองปี เว้นแต่ในกรณีที่มีเหตุ จำเป็นอย่างยิ่งที่ไม่อาจถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปได้ บริษัทจัดการอาจจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสัง หาริมทรัพย์ก่อนระยะเวลาดังกล่าวได้ โดยบริษัทจัดการต้องดำเนินการดังต่อไปนี้
(ก) มีหนังสือแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกรายทราบ และไม่ปรากฎว่ามีผู้ถือหน่วย ลงทุนคัดค้าน ซึ่งคิดตามจำนวนหน่วยลงทุนรวมกันตั้งแต่ร้อยละยี่สิบห้าขึ้นไปของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำ หน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม และ
(ข) ขอความเห็นชอบจากสำนักงาน
(8) ในกรณีที่มีการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ติดกับอสังหาริมทรัพย์ของกอง ทุนรวม มูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดดังกล่าวภายหลังจากที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมา แล้วต้องไม่น้อยกว่ามูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมา
(9) ต้องไม่ซื้อหรือเช่าที่ดินว่างเปล่า เว้นแต่จะเป็นประโยชน์ที่จะส่งเสริมให้เกิด รายได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน
(10) ต้องไม่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบในการดำ เนินการของกองทุนรวมนั้น ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหา ริมทรัพย์ หรือบริษัทในเครือของบุคคลดังกล่าว เป็นเจ้าของหรือมีทรัพยสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่เป็นกรณีกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง
(11) ต้องไม่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น
(12) ต้องไม่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับแห่งทรัพยสิทธิเพื่อประโยชน์ แก่บุคคลอื่น เว้นแต่จะเป็นประโยชน์แก่กองทุนรวมและได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน
ข้อ 19 การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง บริษัทจัดการ ต้องซื้อหรือเช่าในราคาที่ไม่สูงกว่าราคาที่เปิดเผยไว้ในรายละเอียดของโครงการ และหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ำสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงาน การประเมินค่าดังกล่าว บริษัทจัดการต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลที่ซื้อหรือเช่าในราคานั้นในหนังสือชี้ชวนด้วย
การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง บริษัทจัดการต้องซื้อ หรือเช่าในราคาที่ไม่สูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าสูงสุด เกินร้อยละห้าของราคาที่ได้ จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว ทั้งนี้ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าของบริษัทประเมินค่า ทรัพย์สินทั้งสองรายต้องต่างกันไม่เกินร้อยละสิบห้าของราคาที่ต่ำกว่า
การจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม หากบริษัทจัดการจำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าสูงสุด เกินร้อยละยี่สิบของ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว บริษัทจัดการต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จำหน่ายหรือ โอนสิทธิการเช่าในราคาดังกล่าวตามที่กำหนดในข้อ 21
รายงานการประเมินค่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินตามวรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรค สาม จะจัดทำขึ้นล่วงหน้าก่อนการซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้ไม่ เกินหกเดือน
ข้อ 20 เมื่อมีการซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้ บริษัทจัดการส่งเอกสารดังต่อไปนี้ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์โดยพลัน
(1) โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์
(2) สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
(3) สัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ กรณีเช่าหรือโอนสิทธิ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่เป็นการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ให้บริษัทจัดการมีหนังสือแจ้งการเข้า ครอบครองอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ดูแลผลประโยชน์ภายในห้าวันทำการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่เข้า ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วย
ข้อ 21 ให้บริษัทจัดการจัดส่งหนังสือสรุปข้อมูลที่เป็นสาระสำคัญที่เกี่ยวกับการซื้อ เช่า จำ หน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้ผู้ถือหน่วยลงทุนและสำนักงานภายในสิบห้าวัน นับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่า รวมทั้งปิดประกาศเป็นระยะเวลาอย่าง น้อยสามสิบวันไว้ในที่เปิดเผย ณ สำนักงานใหญ่และสำนักงานสาขาของบริษัทจัดการตลอดจนสำนักงาน ใหญ่ของผู้ดูแลผลประโชยน์ภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ซื้อ เช่า จำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่านั้น โดยหนังสือสรุปข้อมูลต้องมีสาระสำคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(1) ราคาที่ซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
(2) ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทั้งสองราย
(3) ข้อเท็จจริงและเหตุผลที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะ เจาะจงในราคาที่สูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ำสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้ จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
(4) ข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกอง ทุนรวมในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าสูงสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้ จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
ในกรณีที่หน่วยลงทุนของกองทุนรวมได้รับอนุมัติให้เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ขึ้นทะเบียนในศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์แล้ว บริษัทจัดการอาจจัดส่งหนังสือสรุปข้อมูลที่เป็นสาระ สำคัญตามวรรคหนึ่งให้ตลาดหลักทรัพย์หรือศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์แทนการดำเนินการตามวรรคหนึ่ง ภาย ในวันทำการถัดจากวันที่ซื้อ เช่า จำหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม หรือภาย ในกำหนดเวลาอื่นตามที่ตลาดหลักทรัพย์หรือศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์กำหนด
ข้อ 22 ให้บริษัทจัดการดำเนินการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้แล้วเสร็จ ภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่กองทุนรวมเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ และให้ดำเนินการตรวจ ตราสภาพอสังหาริมทรัพย์นั้นครั้งต่อ ๆ ไปทุกหกเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ดำเนินการตรวจตราครั้งก่อน แล้วเสร็จ
การตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ ให้ถูกต้องและครบถ้วนตามความเป็นจริงให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่เริ่มดำเนิน การตรวจตรา และให้ส่งสำเนาบันทึกดังกล่าวให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ภายในห้าวันทำการนับตั้งแต่วันถัด จากวันที่ทำบันทึกแล้วเสร็จ
ข้อ 23 ในกรณีที่ปรากฎจากการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 22 ว่าอสังหาริมทรัพย์ชำรุดบกพร่อง หรือในกรณีที่บริษัทจัดการได้รับแจ้งจากผู้ดูแลผลประโยชน์ว่าอสังหาริมทรัพย์ชำรุดบกพร่อง ให้บริษัทจัดการซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์นั้นให้อยู่ในสภาพที่จะใช้หาผลประโยชน์ได้โดยเร็ว เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตามสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายกำหนดให้การซ่อมแซมเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ให้บริษัทจัดการแจ้งให้ผู้ให้เช่าดำเนินการซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามที่กำ หนดไว้ในสัญญาหรือกฎหมาย
ข้อ 24 ในกรณีที่บันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่บริษัทจัดการและผู้ดูผลประโยชน์ดำเนิน การตรวจตรามีสภาพแตกต่างกัน ให้บริษัทจัดการดำเนินการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับผู้ดูแล ผลประโยชน์ภายในสามสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งถึงสภาพความแตกต่างกันจากผู้ดูแลผลประโยชน์
ให้บริษัทจัดการจัดทำบันทึกสภาพอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งร่วมกับผู้ดูแลผลประโยชน์ให้ ถูกต้องและครบถ้วนตามความเป็นจริงให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับตั้งแต่วัดถัดจากวันที่เริ่มดำเนิน การตรวจตรา
ข้อ 25 บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประกันวินาศภัยเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น กับอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมได้อย่างเพียงพอและเหมาะสม ทั้งนี้ โดยได้รับความเห็นชอบจากผู้ดูแล ผลประโยชน์
การประกันวินาศภัยตามวรรคหนึ่ง ให้เอาประกันตลอดระยะเวลาที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น และต้องกำหนดให้กองทุนรวมเป็นผู้รับประโยชน์
ข้อ 26 ให้บริษัทจัดการดำเนินการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้ เกิดรายได้ประจำไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของรายได้ทั้งหมดของกองทุนรวมในแต่ละรอบระยะเวลา บัญชีประจำปี เว้นแต่ในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ในรอบระยะเวลาบัญชีประจำปีแรกและประจำปีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุโครงการ
(2) ในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม หรือ
(3) เมื่อได้รับการผ่อนผันจากสำนักงาน
ในกรณีที่กองทุนรวมได้รับเงินหรือทรัพย์สินล่วงหน้าเพื่อตอบแทนการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการเฉลี่ยการรับรู้รายได้จากเงินดังกล่าวออกไปตามอายุของสัญญาเช่า
(ต่อ)