รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

                              ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
                                              ที่ สน. 12/2550
                               เรื่อง  รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
                                        _________________________
          อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 118(1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  สำนักงานออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้
          ข้อ 1   ให้ยกเลิก
          (1)  ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 6/2540  เรื่อง  รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 26  กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540
          (2)  ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 15/2540  เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 23 พฤษภาคม พ.ศ. 2540
          (3)  ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 43/2540  เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 11 ธันวาคม พ.ศ. 2540
          ข้อ  2  ในประกาศนี้  
          “กลุ่มบุคคลเดียวกัน”  หมายความว่า  กลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
          “กองทุนรวม”  หมายความว่า  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุนดังกล่าว
          “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า  กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
          “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า  กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้ในโครงการ
          “การประเมินค่า”  หมายความว่า  การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดสิทธิครอบครอง
ในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการสำรวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่                    
          “การสอบทานการประเมินค่า”  หมายความว่า  การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสำรวจทรัพย์สิน
          “โครงการ”  หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวม
          “เงินทุนโครงการ”  หมายความว่า  วงเงินที่บริษัทจัดการกองทุนรวมสามารถจำหน่ายหน่วยลงทุนได้ไม่เกินวงเงินดังกล่าว ซึ่งระบุไว้ในโครงการ
          “เช่า”  หมายความว่า  เช่า ไม่ว่าการเช่านั้นจะเป็นการเช่าโดยตรง  หรือเป็นการรับโอนสิทธิการเช่า หรือเป็นการเช่าช่วงก็ตาม
          “ที่ปรึกษา”  หมายความว่า  บุคคลที่รับให้คำปรึกษาหรือคำแนะนำแก่บริษัทจัดการกองทุนรวมเกี่ยวกับการลงทุนหรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุน
          “บุคคลที่เกี่ยวข้อง”  หมายความว่า  บุคคลที่เกี่ยวข้องตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกระทำที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการกองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน
          “บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน”  หมายความว่า  บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
          “บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า  บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์และบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่เป็นหน่วยลงทุน
          “ผู้จองซื้อพิเศษ”  หมายความว่า ผู้จองซื้อพิเศษตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
          “ผู้ดูแลผลประโยชน์”  หมายความว่า  ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
          “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า  นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการกองทุนรวมให้ทำหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน
          “ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า บุคคลที่บริษัทจัดการกองทุนรวมมอบหมายให้ทำหน้าที่ขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวม
          “รายงานการประเมินค่า” หมายความว่า  รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว
          “สำนักงาน”  หมายความว่า  สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
          ข้อ 3   ในการยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวม บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องแสดงรายละเอียดโครงการดังต่อไปนี้
          (1)  ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบริษัทจัดการกองทุนรวม
          (2)  ชื่อ ประเภท วัตถุประสงค์ และอายุของโครงการ 
          (3)  จำนวนเงินทุนโครงการ มูลค่าที่ตราไว้ จำนวน ประเภทและราคาของหน่วยลงทุนที่เสนอขาย รวมทั้งจำนวนเงินจองซื้อขั้นต่ำ
          (4)  นโยบายในการลงทุน และข้อจำกัดการลงทุนของกองทุนรวม
          (5)  ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบุคคลดังต่อไปนี้
               (ก)  ผู้ดูแลผลประโยชน์  ทั้งนี้ ให้ระบุสถานที่เก็บรักษาทรัพย์สินและเงื่อนไขในการเปลี่ยนแปลงผู้ดูแลผลประโยชน์
               (ข)  ผู้สอบบัญชี  
               (ค)  นายทะเบียนหน่วยลงทุน  
               (ง)  บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน
               (จ)  ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน (ถ้ามี)
               (ฉ)  บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน (ถ้ามี)
               (ช)  ที่ปรึกษา (ถ้ามี) 
               (ซ)  ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)
          (6)  วิธีการจำหน่ายหน่วยลงทุน การรับชำระและการเก็บรักษาเงินค่าจองซื้อหน่วยลงทุน วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน และการคืนเงินค่าจองซื้อพร้อมดอกเบี้ยแก่ผู้ไม่ได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนหรือแก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนของโครงการที่ต้องยุติโครงการ           
          (7)  ข้อจำกัดในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ไม่เกินหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
          (8)  รายชื่อหรือลักษณะของผู้จองซื้อพิเศษ  เจ้าของ  ผู้ให้เช่า  ผู้โอนสิทธิการเช่า  และผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน และกลุ่มบุคคลเดียวกัน รวมทั้งจำนวนและสัดส่วนของหน่วยลงทุนที่บุคคลดังกล่าวแต่ละรายจะได้รับการจัดสรร (ถ้ามี) 
          (9)  การออกและการส่งมอบหลักฐานแสดงสิทธิในหน่วยลงทุน  เงื่อนไขและวิธีการโอนหน่วยลงทุน รวมทั้งข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุน
          (10)  สิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน และข้อจำกัดสิทธิดังกล่าวในกรณีที่มีการถือหน่วยลงทุนเกินกว่าหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
          (11)  รายละเอียดเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ 
                (ก)  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง  ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จจริงดังต่อไปนี้
                     1.  ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน  และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)
                     2.  ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทั้งสอง
                         ราย และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่า  หากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ำสุด เกิน
                         ร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
                     3.  รายชื่อเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน   ในกรณีที่ผู้ให้
                         เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มิใช่บุคคลเดียวกับบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  ให้
                         ระบุรายละเอียดของสิทธิของบุคคลดังกล่าวที่มีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน
                     4.  ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นการทำ
                         ธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง  ตลอดจนลักษณะของความสัมพันธ์ของบุคคลดังกล่าว (ถ้ามี) 
                     5.  การรับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของบุคคลผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือของบุคคลผู้มี
                         สิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวมิได้เป็นคู่สัญญากับกองทุนรวม (ถ้ามี)
                     6.  รายละเอียดเกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวมจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน  โดยให้ระบุข้อ
                         เท็จจริงเกี่ยวกับภาพรวมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน โครงสร้างราย
                         ได้ที่จะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน และนโยบายการบริหารอสังหาริมทรัพย์
                     7.  สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาซื้อขาย เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน 
                     8.  สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาที่เกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนในกรณีที่เป็น
                         การให้เช่าแก่ผู้ประกอบกิจการอื่นเพียงรายเดียวเพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ไปจัดหาผลประโยชน์ (ถ้ามี)
                (ข)  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง  ให้ระบุประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน พร้อมทั้งแนวทางในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน
          (12)  ทรัพย์สินอื่นที่กองทุนรวมจะลงทุน
          (13)  การประกันภัยของกองทุนรวม
          (14)  ขั้นตอนและวิธีการดำเนินการ หากมีการรับชำระหนี้ด้วยทรัพย์สินอื่น
          (15)  การประเมินค่าและการสอบทานการประเมินค่า
          (16)  วิธีคำนวณ กำหนดเวลาในการคำนวณ และการประกาศมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม
          (17)  รอบระยะเวลาบัญชีของกองทุนรวมและวันสิ้นสุดระยะเวลาบัญชีประจำปีแรก
          (18)  วิธีการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนและลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวม
          (19)  นโยบายการจ่ายเงินปันผล  ตลอดจนกำหนดเวลาและวิธีการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
          (20)  การจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน
          (21)  การจัดทำรายงานแสดงฐานะและผลการดำเนินงานของกองทุนรวม
          (22)  วิธีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการ
          (23)  การแต่งตั้งคณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี)
          (24)  สิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของบุคคลดังต่อไปนี้
                (ก)  บริษัทจัดการกองทุนรวม 
                (ข)  ผู้ดูแลผลประโยชน์ 
                (ค)  บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน
                (ง)  คณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี)
                (จ)  ที่ปรึกษา (ถ้ามี)
                (ฉ)  ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ในกรณีที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจะแต่งตั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะ
                     ซื้อหรือเช่า หรือผู้โอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์  ให้ระบุข้อเท็จจริงดังกล่าวด้วย
          (25)  อัตราและวิธีการเก็บค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใด ซึ่งบริษัทจัดการกองทุนรวมจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อหน่วยลงทุน ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือกองทุนรวม
          (26)  อัตราและวิธีการจ่ายค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใดที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ ผู้สอบบัญชี นายทะเบียนหน่วยลงทุน บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน คณะกรรมการการลงทุน ที่ปรึกษา  และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)  จะได้รับจากกองทุนรวม
          (27)  การเลิกโครงการ 
          (28)  วิธีการชำระบัญชีของกองทุนรวมเมื่อเลิกโครงการ และวิธีการเฉลี่ยคืนเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
          (29)  รายละเอียดอื่นที่จำเป็นและเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยลงทุน
          ข้อ  4  ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2550 เป็นต้นไป  และให้ประกาศนี้เป็นอันสิ้นผลใช้บังคับ เมื่อสำนักงานได้จัดให้มีระบบ Mutual Fund Approval System (MFAS)  เพื่อการยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ
          ประกาศ  ณ   วันที่  28  มิถุนายน พ.ศ. 2550
                                                  (นายธีระชัย  ภูวนาถนรานุบาล)
                                                          เลขาธิการ
                                         สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
หมายเหตุ :  เพื่อให้รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนมากยิ่งขึ้น ประกอบกับ
           เพื่อให้รายการที่ต้องกำหนดในโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมและสอดคล้องกับหลักเกณฑ์การจัดตั้งและจัดการกอง
           ทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการแก้ไขปรับปรุงขึ้นใหม่ จึงเห็นควรปรับปรุงประกาศเกี่ยวกับรายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวม
           อสังหาริมทรัพย์