ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 12/2550 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ _________________________ อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 118(1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สำนักงานออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้ ข้อ 1 ให้ยกเลิก (1) ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 6/2540 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 26 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540 (2) ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 15/2540 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 23 พฤษภาคม พ.ศ. 2540 (3) ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 43/2540 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 11 ธันวาคม พ.ศ. 2540 ข้อ 2 ในประกาศนี้ “กลุ่มบุคคลเดียวกัน” หมายความว่า กลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “กองทุนรวม” หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุนดังกล่าว “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง” หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง” หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้ในโครงการ “การประเมินค่า” หมายความว่า การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการสำรวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่ “การสอบทานการประเมินค่า” หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสำรวจทรัพย์สิน “โครงการ” หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวม “เงินทุนโครงการ” หมายความว่า วงเงินที่บริษัทจัดการกองทุนรวมสามารถจำหน่ายหน่วยลงทุนได้ไม่เกินวงเงินดังกล่าว ซึ่งระบุไว้ในโครงการ “เช่า” หมายความว่า เช่า ไม่ว่าการเช่านั้นจะเป็นการเช่าโดยตรง หรือเป็นการรับโอนสิทธิการเช่า หรือเป็นการเช่าช่วงก็ตาม “ที่ปรึกษา” หมายความว่า บุคคลที่รับให้คำปรึกษาหรือคำแนะนำแก่บริษัทจัดการกองทุนรวมเกี่ยวกับการลงทุนหรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุน “บุคคลที่เกี่ยวข้อง” หมายความว่า บุคคลที่เกี่ยวข้องตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกระทำที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการกองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน “บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน” หมายความว่า บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน “บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน” หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์และบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่เป็นหน่วยลงทุน “ผู้จองซื้อพิเศษ” หมายความว่า ผู้จองซื้อพิเศษตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “ผู้ดูแลผลประโยชน์” หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการกองทุนรวมให้ทำหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน “ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน” หมายความว่า บุคคลที่บริษัทจัดการกองทุนรวมมอบหมายให้ทำหน้าที่ขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวม “รายงานการประเมินค่า” หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว “สำนักงาน” หมายความว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ข้อ 3 ในการยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวม บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องแสดงรายละเอียดโครงการดังต่อไปนี้ (1) ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบริษัทจัดการกองทุนรวม (2) ชื่อ ประเภท วัตถุประสงค์ และอายุของโครงการ (3) จำนวนเงินทุนโครงการ มูลค่าที่ตราไว้ จำนวน ประเภทและราคาของหน่วยลงทุนที่เสนอขาย รวมทั้งจำนวนเงินจองซื้อขั้นต่ำ (4) นโยบายในการลงทุน และข้อจำกัดการลงทุนของกองทุนรวม (5) ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบุคคลดังต่อไปนี้ (ก) ผู้ดูแลผลประโยชน์ ทั้งนี้ ให้ระบุสถานที่เก็บรักษาทรัพย์สินและเงื่อนไขในการเปลี่ยนแปลงผู้ดูแลผลประโยชน์ (ข) ผู้สอบบัญชี (ค) นายทะเบียนหน่วยลงทุน (ง) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน (จ) ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน (ถ้ามี) (ฉ) บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน (ถ้ามี) (ช) ที่ปรึกษา (ถ้ามี) (ซ) ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) (6) วิธีการจำหน่ายหน่วยลงทุน การรับชำระและการเก็บรักษาเงินค่าจองซื้อหน่วยลงทุน วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน และการคืนเงินค่าจองซื้อพร้อมดอกเบี้ยแก่ผู้ไม่ได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนหรือแก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนของโครงการที่ต้องยุติโครงการ (7) ข้อจำกัดในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ไม่เกินหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (8) รายชื่อหรือลักษณะของผู้จองซื้อพิเศษ เจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า และผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน และกลุ่มบุคคลเดียวกัน รวมทั้งจำนวนและสัดส่วนของหน่วยลงทุนที่บุคคลดังกล่าวแต่ละรายจะได้รับการจัดสรร (ถ้ามี) (9) การออกและการส่งมอบหลักฐานแสดงสิทธิในหน่วยลงทุน เงื่อนไขและวิธีการโอนหน่วยลงทุน รวมทั้งข้อจำกัดการโอนหน่วยลงทุน (10) สิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน และข้อจำกัดสิทธิดังกล่าวในกรณีที่มีการถือหน่วยลงทุนเกินกว่าหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (11) รายละเอียดเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (ก) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จจริงดังต่อไปนี้ 1. ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) 2. ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทั้งสอง ราย และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่า หากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ำสุด เกิน ร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว 3. รายชื่อเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน ในกรณีที่ผู้ให้ เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มิใช่บุคคลเดียวกับบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ให้ ระบุรายละเอียดของสิทธิของบุคคลดังกล่าวที่มีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน 4. ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นการทำ ธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนลักษณะของความสัมพันธ์ของบุคคลดังกล่าว (ถ้ามี) 5. การรับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของบุคคลผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือของบุคคลผู้มี สิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวมิได้เป็นคู่สัญญากับกองทุนรวม (ถ้ามี) 6. รายละเอียดเกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวมจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน โดยให้ระบุข้อ เท็จจริงเกี่ยวกับภาพรวมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน โครงสร้างราย ได้ที่จะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน และนโยบายการบริหารอสังหาริมทรัพย์ 7. สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาซื้อขาย เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน 8. สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาที่เกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนในกรณีที่เป็น การให้เช่าแก่ผู้ประกอบกิจการอื่นเพียงรายเดียวเพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ไปจัดหาผลประโยชน์ (ถ้ามี) (ข) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน พร้อมทั้งแนวทางในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน (12) ทรัพย์สินอื่นที่กองทุนรวมจะลงทุน (13) การประกันภัยของกองทุนรวม (14) ขั้นตอนและวิธีการดำเนินการ หากมีการรับชำระหนี้ด้วยทรัพย์สินอื่น (15) การประเมินค่าและการสอบทานการประเมินค่า (16) วิธีคำนวณ กำหนดเวลาในการคำนวณ และการประกาศมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม (17) รอบระยะเวลาบัญชีของกองทุนรวมและวันสิ้นสุดระยะเวลาบัญชีประจำปีแรก (18) วิธีการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนและลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวม (19) นโยบายการจ่ายเงินปันผล ตลอดจนกำหนดเวลาและวิธีการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน (20) การจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน (21) การจัดทำรายงานแสดงฐานะและผลการดำเนินงานของกองทุนรวม (22) วิธีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการ (23) การแต่งตั้งคณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี) (24) สิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของบุคคลดังต่อไปนี้ (ก) บริษัทจัดการกองทุนรวม (ข) ผู้ดูแลผลประโยชน์ (ค) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน (ง) คณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี) (จ) ที่ปรึกษา (ถ้ามี) (ฉ) ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ในกรณีที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจะแต่งตั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะ ซื้อหรือเช่า หรือผู้โอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ให้ระบุข้อเท็จจริงดังกล่าวด้วย (25) อัตราและวิธีการเก็บค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใด ซึ่งบริษัทจัดการกองทุนรวมจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อหน่วยลงทุน ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือกองทุนรวม (26) อัตราและวิธีการจ่ายค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใดที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ ผู้สอบบัญชี นายทะเบียนหน่วยลงทุน บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน คณะกรรมการการลงทุน ที่ปรึกษา และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) จะได้รับจากกองทุนรวม (27) การเลิกโครงการ (28) วิธีการชำระบัญชีของกองทุนรวมเมื่อเลิกโครงการ และวิธีการเฉลี่ยคืนเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน (29) รายละเอียดอื่นที่จำเป็นและเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยลงทุน ข้อ 4 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2550 เป็นต้นไป และให้ประกาศนี้เป็นอันสิ้นผลใช้บังคับ เมื่อสำนักงานได้จัดให้มีระบบ Mutual Fund Approval System (MFAS) เพื่อการยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ ประกาศ ณ วันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 (นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล) เลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์หมายเหตุ : เพื่อให้รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนมากยิ่งขึ้น ประกอบกับ เพื่อให้รายการที่ต้องกำหนดในโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมและสอดคล้องกับหลักเกณฑ์การจัดตั้งและจัดการกอง ทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการแก้ไขปรับปรุงขึ้นใหม่ จึงเห็นควรปรับปรุงประกาศเกี่ยวกับรายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์