นักวิเคราะห์ บล.ธนชาต กล่าวว่า CPN อยู่ในช่วงต้นของการเติบโตรอบใหม่ เป็นระยะแรกของวงจรการเติบโตของ CPN หลังจากเกิดวิกฤตทางการเงินในภูมิภาคเอเชีย เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2002 ซึ่งทำให้กำไรเติบโตเป็นสองเท่า และราคาหุ้นปรับตัวขึ้นเป็น 3 เท่า จนถึงปี 2006 รอบการเติบโตใหม่ได้เริ่มขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งในช่วงนี้จำนวนศูนย์การค้าจะเพิ่มขึ้นราว 80% จาก 10 สาขา เป็น 18 สาขาภายในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2013 และกำไรน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าภายในปี 2014
การขยายตัวในรอบนี้น่าจะมีแหล่งเงินทุนมาจากกระแสเงินสดภายใน และการกู้ยืมปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ของ CPN เติบโตเต็มที่แล้ว และมีฐานกระแสเงินสดที่สูงขึ้น แม้ว่าบริษัทฯ มีแผนการลงทุนราว 24 พันล้านบาทในช่วงปี 2009-12 แต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ อยู่ที่ 4-5 พันล้านบาท/ปี และเงินกู้ยืมน่าจะเพียงพอสำหรับแผนการลงทุนดังกล่าว อัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิจะเพิ่มขึ้นแตะระดับสูงสุดที่ 1.1 เท่าภายในสิ้นปีนี้ และลดลงหลังจากนั้น การพึ่งเงินทุนจาก REIT เพื่อผลักดันการเติบโตจึงเป็นสิ่งที่ไม่จำเป็น แต่หากมีก็จะส่งผลให้ฐานะทางการเงินของ CPN แข็งแกร่งขึ้นและทำให้ได้กำไรพิเศษเพิ่มเติมอีกด้วย
"ราคาเป้าหมายใหม่ของเราอยู่ที่ 24.70 บาท/หุ้น เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 20.60 บาท/หุ้น ปัจจุบัน CPN อยู่ในช่วงเริ่มต้นของรอบการเติบโตใหม่ และ CPN ซื้อขายอยู่ในช่วงกลางของ P/E ในอดีตที่ 8-28 เท่า เท่านั้น เนื่องจากราคาหุ้นมี upside 40.3% เราจึงยังคงแนะนำ ซื้อ"นักวิเคราะห์ กล่าวด้าน น.ส.สุทธาทิพย์ พีรทรัพย์ สุทธาทิพย์ พีรทรัพย์ บล.กิมเอ็ง กล่าวว่า แนวโน้มผลประกอบการ CPN อยู่ในเกณฑ์ที่ดีในส่วนของโครงการเดิม เพราะเรื่องของอัตราค่าเช่ายังสูงต่อเนื่อง ขณะเดียวกันก็มีรายได้จากโครงการใหม่เข้ามาเรื่อยๆ ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วที่เปิดสาขาที่แจ้งวัฒนะ และปีนี้ก็เปิดไปแล้ว 2 แห่ง คือ เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีช, เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ส่วนปลายปีนี้จะเปิดที่ จ.ขอนแก่นอีก จะทำให้จนถึงสิ้นปี 52 จะมีสาขาที่เปิดให้บริการรวม 14 สาขา ส่วนที่ยังมีอยู่ในแผนคือ สาขาที่ 2 ใน จ.เชียงใหม่ และ จ.อุดรธานีที่เพิ่งจะเข้าซื้อกิจการจากคนอื่นอีก
สำหรับเซ็นทรัลพลาซาแจ้งวัฒนะ ซึ่งเปิดไปเมื่อเดือนพ.ย.ที่ผ่านมา ปัจจุบันมีอัตราการเช่าเพิ่มเป็น 92% จากเดิม 85%, เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีช เปิดเมื่อเดือน ม.ค.52 ด้วยอัตราเช่า 75% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 88% และคาดว่าจะเป็น 90% ในเดือน ส.ค. และเซ็นทรัลพลาซาชลบุรี ที่เพิ่งเปิดไปเมื่อเดือน พ.ค.มีอัตราเข้าเช่า 80% และจะเพิ่มเป็น 92% ในเดือน ธ.ค.นี้ ส่วนเซ็นทรัลพลาซาขอนแก่น จะเปิดในเดือน ธ.ค.มีลูกค้าเช่าพื้นที่แล้ว 66%
โดยรวมแล้วเราประมาณการแบบระมัดระวังว่าปีนี้รายได้ของ CPN จะเพิ่มขึ้น 18% แต่ด้านกำไรลดลง 9% จากค่าใช้จ่ายการเปิดโครงการใหม่และต้นทุนที่สูงขึ้นโดยเฉพาะจากค่าเช่าโครงการลาดพร้าวซึ่งมีการทำสัญญาเช่าช่วงใหม่
"เรายังแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 20.30 บาท/หุ้น จากประเด็นการขยายสาขาต่อเนื่อง แนวโน้มรายได้ยังโตต่อเนื่อง แม้ว่ากำไรปีนี้จะลดลงเล็กน้อยก็ตาม"น.ส.สุทธาทิพย์ กล่าวน.ส.วิลาสินี บุญมาสูงทรง นักวิเคราะห์อาวุโส บล.โกลเบล็ก กล่าวว่า บอร์ดอนุมัติให้เช่า/เช่าช่วงที่ดิน รวมถึงอาคารศูนย์การค้าบางส่วนและอาคารสำนักงาน 2 อาคารของโครงการเซ็นทรัลพลาซาปิ่นเกล้าแก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท(CPNRF)เป็นระยะเวลา 15 ปี แต่ให้ชะลอแผนการให้เช่า/เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ออกไปก่อน
ขณะที่บอร์ดกองทุนรวมฯ CPNRF มีมติอนุมัติเพิ่มทุนอีก 6,706 ล้านบาทจากเดิม 10,915 ล้านบาทเป็น 17,621 ล้านบาท โดยเสนอขายหน่วยลงทุนใหม่จำนวนไม่เกิน 839 ล้านหน่วย จัดสรรส่วนแรก 50% ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนเดิม และส่วนที่สอง 50% จัดสรรให้กับประชาชนทั่วไปและ/หรือบุคคลในวงจำกัด กำหนด XM 23 ก.ค.52 วันประชุม 17 ส.ค.52
น.ส.วิลาสินี กล่าวว่า การขายทรัพย์สินดังกล่าวน่าจะทำให้ CPN มีกำไรราว 1 พันล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ผลประกอบการปี 52 กลับมาขยายตัวได้จากที่เราคาดกำไรปกติปี 52 ราว 2,032 ล้านบาทซึ่งลดลง 7%YoY
บริษัทจะมีกระแสเงินสดมาใช้ในการพัฒนาโครงการระหว่างก่อสร้าง ได้แก่ สาขาขอนแก่น และสาขาพระราม 9 รวมทั้งโครงการสวนลุมไนท์พลาซ่าที่จะรับมอบพื้นที่ราวปลายปีนี้ รวมทั้งสามารถนำไปใช้คืนเงินกู้และช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินจากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน(D/E Ratio)ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 1.9 เท่าเทียบกับ 1.6 เท่า ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 51
บล.โกลเบล็ก มองว่า ราคาปิดล่าสุด CPN ยังต่ำกว่าราคาเหมาะสมที่ประเมินด้วยวิธี DCF ที่ WACC 5.4% ได้เท่ากับ 24 บาทสำหรับปี 52 โดยซื้อขายที่ PER ระดับ 19 เท่าเทียบกับระดับ PER สูงสุดในอดีตที่ระดับ 33 เท่า เมื่อพิจารณากับศักยภาพในการเติบโตต่อเนื่องของยอดขายจากการพัฒนาศูนย์การค้าเพื่อเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้นทุกปี
ส่วนกองทุน CPNRF มีมุมมองว่า Point ของ Property Fund มี Dividened Pay Out อยู่ที่ 90% ซึ่งเป็นข้อบังคับอยู่แล้ว ซึ่งเหมือนเป็นทางเลือกในการออมอีกทางหนึ่ง อีกทั้งเงินปันผลจากกองทุนยังได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนความเสี่ยงของการถือหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ สภาพคล่อง หากสภาพคล่องต่ำก็จะขายไม่ได้
"จุดที่น่าสังเกต คือ กองทุน CPNRF กองใหญ่มาก ประมาณหมื่นล้านบาท จากตอนสตาร์ทขายที่หมื่นล้านบาทแล้วไปขายที่ต่างประเทศ ทำให้ตอนเข้าเทรดช่วงแรกๆ ราคาพุ่งไปเกินราคา IPO เป็นตัวแรกของพร๊อพเพอร์ตี้ฟันด์ที่ขายในประเทศ และพอเข้าเทรด ราคาไม่ถึง 10 บาท จากปกติที่ราคา IPO จะอยู่ที่ประมาณ 10 บาท แต่เข้ามาแล้วเหลือ 9 บาท เพราะฉะนั้นผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ผลประโยชน์แค่เรื่องเงินปันผลอย่างเดียวแต่ไม่ได้เรื่อง Capital Gain แต่ว่าการจัดการของกทุน CPNRF มองว่า ค่อนข้างดีพอสมควรทำให้มี Capital Gain ด้วย"น.ส.วิลาสินีกล่าว