ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A-” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่ผ่านการพิสูจน์แล้วด้วยแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารงานก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะลูกค้าในตลาดสินค้าระดับราคาปานกลางถึงต่ำด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานที่ผ่านการพิสูจน์แล้วด้วยแบรนด์สินค้าซึ่งเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดี
ผลงานที่ผ่านการพิสูจน์แล้วของบริษัทได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่ยอมรับได้และการมีแบรนด์สินค้าที่แข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท บริษัทผ่านช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2540 มาได้และมีสถานะเป็น 1 ใน 10 ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลำดับต้น ๆ บริษัทมีรายได้ที่ปรับดีขึ้นอย่างต่อเนื่องที่ระดับ 12,000-16,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2559 โดยกำไรสุทธิค่อนข้างคงที่ที่ระดับประมาณ 2,000-2,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน อนึ่ง บริษัทจัดเป็น 1 ใน 10 ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตรากำไรสุทธิที่แข็งแกร่งในลำดับต้น ๆ
อย่างไรก็ตาม รายได้ของบริษัทในปี 2560 ลดลงอย่างมากลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10,000 ล้านบาทจากผลของตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อของธนาคารที่เพิ่มขึ้นจนส่งผลกระทบต่อยอดจำหน่ายของโครงการที่ใหญ่ที่สุดของบริษัทคือ “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1” บริษัทซื้อที่ดินน้อยลงในช่วงปี 2557-2558 และเปิดโครงการใหม่จำนวนน้อยมากในช่วงปี 2558-2559 ส่งผลให้มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ลดลงเหลือ 8,258 ล้านบาทในปี 2558 และ 3,941 ล้านบาทในปี 2559 จากมูลค่าที่มากกว่า 13,000 ล้านบาทในปี 2557 ซึ่งทำให้กระทบต่อการรับรู้รายได้ในปี 2560
ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะดีขึ้นโดยอยู่ที่ประมาณ 11,000 ล้านบาทในปี 2561 ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2562-2564 จะอยู่ในช่วง 12,000 ล้านบาทถึง 15,000 ล้านบาทต่อปี ปัจจุบันบริษัทมียอดขายที่รอการรับรู้เป็นรายได้มูลค่าประมาณ 13,000 ล้านบาทซึ่งจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงระหว่างไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 จนถึงตลอดปี 2563
การมีสินค้าที่ไม่หลากหลาย
สินค้าของบริษัทมีลักษณะที่กระจุกตัวทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 45 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 19,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 80% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการแนวราบ ส่วนในแง่ของระดับราคานั้น บริษัทมีสัดส่วนสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตคิดเป็นประมาณ 85% ของมูลค่าเหลือขาย โดยที่โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2557-2559 และประมาณ 80% ในช่วงปี 2560 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561
คอนโดมิเนียมของบริษัทครอบคลุมตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำเป็นหลัก โดยแบรนด์หลัก ได้แก่ “ลุมพินี พาร์ค”
“ลุมพินี เพลส” และ “ลุมพินี วิลล์” โดยมีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่า 4 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงสูงตั้งแต่ 2 ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาทต่อหลัง แม้ว่าระดับราคาจะค่อนข้างกว้าง แต่บริษัทก็พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ภายใต้แบรนด์ “บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์” ซึ่งมีราคาขาย 2-3 ล้านบาทต่อหลัง ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวเพียง 2 โครงการซึ่งประกอบด้วย “บ้านลุมพินี” ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลังที่ 10 ล้านบาท และ “บ้าน 365 บาย
แอล.พี.เอ็น.” ซึ่งมีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 35 ล้านบาทไปจนถึง 60 ล้านบาท แม้ว่าบริษัทจะขยายสินค้าไปยังโครงการแนวราบและสินค้าที่มีราคาแพงมากขึ้นก็ตาม แต่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จ่ายได้ก็จะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะพัฒนาสินค้าในกลุ่มที่หรูหราให้มากขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าสัดส่วนรายได้จากสินค้าในกลุ่มนี้จะน้อยกว่า 20% ของสินค้าโดยรวมของบริษัท
ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนจากการบริหารงานก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ
บริษัทมีประสบการณ์ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยระยะเวลาก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทค่อนข้างสั้นที่ประมาณ 12-18 เดือน บริษัทจึงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านการบริหารต้นทุนที่ต่ำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ทำให้บริษัทสามารถจำหน่ายสินค้าในราคาที่แข่งขันได้โดยยังมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่น่าพอใจ
อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 19%-20% ในช่วงปี 2557-2559 และลดลงอยู่ที่ระดับ 15%-16% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 เนื่องจากบริษัทรับรู้รายได้ลดลงในช่วงเวลาดังกล่าว อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ระดับ 14%-16% ในช่วงปี 2557-2559 แต่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 11%-12% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ถึงแม้ว่าจะลดลง แต่อัตรากำไรสุทธิของบริษัทก็ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 10% ในอนาคตความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่และจากต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ให้ได้ที่ระดับประมาณ 15% และอัตรากำไรสุทธิที่สูงกว่า 10% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
ธนาคารแห่งประเทศไทยจะนำเกณฑ์ใหม่ในการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาใช้ในเดือนเมษายน 2562 ซึ่งคาดว่าจะกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง บริษัทอาจต้องยืดระยะเวลาการผ่อนดาวน์ออกไปให้แก่ผู้ซื้อบ้านในบางกลุ่ม ทั้งนี้ คาดว่ากรณีดังกล่าวอาจจะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562
นโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทค่อนข้างต่ำกว่าผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รายอื่น ๆ ที่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยบริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วอยู่ในระดับต่ำกว่า 35% หรือมีอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนต่ำกว่า 0.6 เท่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตามนโยบายทางการเงินนั้น บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนในระดับที่ต่ำกว่า 1 เท่า แม้ว่ารายได้จะลดลงในปี 2560 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 แต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทก็ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 4 เท่า
เนื่องจากภาระหนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับต่ำ บริษัทจึงยังสามารถก่อหนี้ได้อีกตามเงื่อนไขทางการเงิน ทั้งนี้ บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวมให้ต่ำกว่า 2 เท่า ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนอยู่ที่ 0.54 เท่าและมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 0.79 เท่า ดังนั้น จึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าโดยไม่มีปัญหา
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีเงินสดและเงินฝากธนาคารจำนวน 401 ล้านบาท และมีวงเงินกู้จากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 5,300 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1,500 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4,981 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น และโอเวอร์ดร๊าฟสำหรับซื้อที่ดินและใช้ในการดำเนินงานจำนวน 4,464 ล้านบาท รวมถึงหุ้นกู้จำนวน 510 ล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าการเงินอีกจำนวน 7 ล้านบาท ทั้งนี้ เงินกู้ยืมระยะสั้นส่วนใหญ่มีเงินกู้โครงการรองรับไว้ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทมีอายุสั้น บริษัทจึงมักใช้ตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
• บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวน 10-12 โครงการที่มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• รายได้ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับ 10%-15% ต่อปี และอัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15%
• งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินจะอยู่ที่ระดับ 4,000-6,000 ล้านบาทต่อปี
• เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจะอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านบาทในช่วงปี 2561 จนถึงปี 2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถดำรงผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน แม้ว่าการแข่งขันจะรุนแรงขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ก็คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ในช่วงระหว่าง 12,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 บริษัทควรมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ประมาณ 15% การที่บริษัทจะมีการขยายธุรกิจในช่วง 3 ปีข้างหน้าจึงทำให้คาดว่าหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะเพิ่มสูงกว่าระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 40%-45% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับ 12%-15%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทประสบความสำเร็จในการขยายธุรกิจคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรไปยังตลาดอื่น ๆ ได้ในขณะที่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรและภาระหนี้สินทางการเงินเอาไว้ได้ในระดับปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากระดับเป้าหมายในช่วงระยะเวลาที่ยาวนานในระดับหนึ่ง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html