ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A” พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” ซึ่งอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ตลอดจนการมีความสัมพันธ์ที่ใกล้ชิดกับกลุ่มธนชาต และความยืดหยุ่นด้านการเงินที่อยู่ในระดับสูงจากการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้นจากการที่บริษัทขยายสู่ธุรกิจให้บริการทางการเงิน
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
บริษัทให้บริการศูนย์การค้าจำนวน 4 แห่งและอาคารสำนักงานจำนวน 4 แห่งในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ บริษัทยังมีสัดส่วนการลงทุน 48% ใน บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของและเป็นผู้บริหารศูนย์การค้าหลายแห่งในกรุงเทพฯ อีกด้วย อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดีโดยอยู่ในแหล่งจับจ่ายสินค้าย่านใจกลางเมืองและพื้นที่ที่มีจำนวนประชากรหนาแน่น ดังนั้น บริษัทจึงมีอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ในระดับที่สูงกว่า 90% และยังมีค่าเช่าอยู่ในระดับสูงด้วยเช่นกัน
อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอให้แก่บริษัทจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ทั้งนี้ พื้นที่เช่าของบริษัทมากกว่า 80% เป็นการเช่าภายใต้สัญญาที่มีอัตราค่าเช่าคงที่ โดยในปี 2561 บริษัทมีรายได้จากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานคิดเป็น 38% ของรายได้ทั้งหมด และคิดเป็น 61% ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ได้มากกว่า 90% และจะสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณปีละ 3% ได้
ธุรกิจให้บริการทางการเงินขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
มูลค่ายอดสินเชื่อของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยยอดสินเชื่อเช่าซื้อรถจักรยานยนต์คงค้างของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 6.98 พันล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2562 จาก 4.84 พันล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2560 ในส่วนของการให้บริการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทก็มียอดสินเชื่อคงค้างเพิ่มขึ้นเป็น 7.41 พันล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2562 จาก 6.79 พันล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2560
ความกังวลต่อคุณภาพสินเชื่อสูงขึ้นเมื่อบริษัทขยายขนาดสินเชื่อเพิ่ม ตัวอย่างเช่น อัตราส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ต่อเงินให้สินเชื่อเช่าซื้อรถจักรยานยนต์รวมของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 4.2% ณ เดือนมีนาคม 2562 จากระดับ 3.1% ในปี 2560 เนื่องจากการขยายสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบริษัทจะมีการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น แต่อัตราส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ต่อเงินให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์รวมของบริษัทก็ยังคงอยู่ที่ระดับ 2.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า มูลค่าสินทรัพย์จากธุรกิจให้บริการทางการเงินของบริษัทจะเติบโตประมาณ 10% ต่อปีตามแผนการเพิ่มยอดสินเชื่อของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดสินเชื่อเช่าซื้อรถจักรยานยนต์และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นเป็น 8.50 พันล้านบาท และ 9.50 พันล้านบาทในปี 2564 ตามลำดับ อีกทั้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการคุณภาพสินเชื่ออย่างรอบคอบซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ต่อเงินให้สินเชื่ออยู่ในระดับเดียวกับระดับในปัจจุบันได้
ผลการดำเนินงานที่คงที่ในธุรกิจโรงแรม
บริษัทมีผลการดำเนินงานในธุรกิจโรงแรมที่คงที่ในปี 2561 โดยบริษัทมีอัตรารายได้ต่อห้องพักที่มีอยู่ (Revenue Per Available Room -- RevPAR) ที่สม่ำเสมอที่ระดับประมาณ 2,300 บาทต่อคืนในช่วงปี 2560-2561 ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 อัตรารายได้ต่อห้องพักที่มีอยู่ของบริษัทปรับตัวลดลงจากช่วง 3 เดือนแรกของปี 2561 มาอยู่ที่ 2,761 บาทต่อคืนเมื่อเทียบกับระดับ 3,290 บาทต่อคืนในช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ เนื่องจากการเปิดโรงแรมแห่งใหม่รวมถึงอัตราการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ชะลอตัวลง โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นเพียง 1.3% เมื่อเทียบกับอัตราเติบโต 12.6% ในช่วงเดียวกันของปีผ่านมา ทริสเรทติ้งคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวอาจเติบโตในระดับปานกลางในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.30 พันล้านบาทในช่วงปี 2562-2564
เปิดโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่
ในช่วงปลายปี 2561 บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ชื่อ “ควิน สุขุมวิท 101” โดยโครงการตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทซึ่งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสปุณณวิถี โครงการดังกล่าวเป็นอาคารสูงซึ่งมีห้องชุดจำนวน 347 ห้องและมีมูลค่าประมาณ 2.20 พันล้านบาท ซึ่งคาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จและพร้อมโอนให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงปลายปี 2563
สำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ของบริษัทนั้นตั้งอยู่ในบริเวณสนามกอล์ฟและศูนย์การค้าของบริษัท นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีซึ่งมีกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงต่ำเป็นลูกค้าเป้าหมายอีกด้วย ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีมูลค่าคงเหลือของโครงการประมาณ 3 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรับรู้รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเหล่านี้ปีละประมาณ 400 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564
คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ต่ำกว่าระดับ 60%
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทจะมีงบลงทุนซึ่งไม่รวมธุรกิจให้บริการทางการเงินที่จำนวน 2.50 พันล้านบาท โดยบริษัทมีแผนจะขยายขนาดสินเชื่อของธุรกิจให้บริการทางการเงินเพิ่มอีกประมาณ 5 พันล้านบาทในระหว่างปี 2562-2564 โดยเงินลงทุนส่วนใหญ่จะมาจากกระแสเงินสดภายในของบริษัทและเงินกู้ ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะคงอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% ในช่วงปี 2562-2564 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วจะอยู่ที่ระดับประมาณ 5-7 เท่า
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
สถานะสภาพคล่องของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจ โดย ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีแหล่งเงินทุนซึ่งประกอบด้วยเงินสดจำนวน 551 ล้านบาทและเงินลงทุนในหลักทรัพย์จำนวน 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีก 5.48 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานจำนวน 3.10 พันล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยบริษัทจะมีภาระในการชำระหนี้เงินต้นจำนวน 78 ล้านบาทและหนี้ระยะสั้นอีกจำนวน 3.22 พันล้านบาทในระยะ 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่บริษัทมีงบลงทุนในปี 2562 จำนวนประมาณ 800 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะปล่อยสินเชื่อในกลุ่มธุรกิจให้บริการทางการเงินอีกประมาณ 1.50 พันล้านบาทในปี 2562
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีอัตราส่วนภาระหนี้ดอกเบี้ยสุทธิต่อเงินทุน ณ เดือนธันวาคม 2561 อยู่ที่ 0.7 เท่าซึ่งเป็นระดับที่ต่ำกว่าเงื่อนไขของหุ้นกู้ที่กำหนดไว้ที่ 2 เท่า ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัท ณ เดือนธันวาคม 2561 ก็อยู่ที่ระดับ 11.5 เท่าซึ่งสูงกว่าเงื่อนไขของหุ้นกู้ซึ่งอยู่ที่ระดับ 4 เท่าด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานในระหว่างปี 2562-2564 ดังต่อไปนี้
• รายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.25 หมื่นล้านบาทในปี 2564 จาก 1.05 หมื่นล้านบาทในปี 2562
• อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 40%
• งบประมาณลงทุนรวมซึ่งไม่รวมธุรกิจให้บริการทางการเงินจะอยู่ที่ประมาณ 2.50 พันล้านบาทในช่วงประมาณการณ์ 3 ปี
• ยอดสินเชื่อของธุรกิจให้บริการทางการเงินจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.80 หมื่นล้านบาทในปี 2564 จาก 1.29 หมื่นล้านบาทในปี 2561
• อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะต่ำกว่าระดับ 60%
• อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วจะอยู่ที่ระดับ 5-7 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและคาดว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานที่น่าพอใจในธุรกิจอื่น ๆ ต่อไปด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของบริษัทขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่เท่ากับระดับในปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทถดถอยลงอย่างมากเป็นเวลานาน หรือบริษัทมีการลงทุนที่มีการก่อหนี้เป็นจำนวนมาก
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html