ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า “ทรัสต์”) ที่ระดับ “A-” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพดีของทรัสต์ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาและระดับหนี้สินที่ต่ำ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนบางส่วนจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ของทรัสต์ซึ่งมีเพียง 2 แห่งและความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจจะไม่ต่อสัญญาเช่า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพดีซึ่งอยู่ในทำเลที่ดี
สินทรัพย์ของทรัสต์ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ “Exchange Tower” และ “Mercury Tower” โดยทั้งสองอาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวม 67,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทรัสต์ลงทุนใน Exchange Tower ผ่านการถือหุ้น 99% ใน บริษัท เอกเชน ทาวเวอร์ จำกัด รวมทั้งยังลงทุนโดยตรงในสิทธิการเช่า Mercury Tower โดยมีระยะเวลาเช่า 19 ปีระหว่างปี 2559-2578
อาคารทั้งสองแห่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS โดย Exchange Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2547 และ Mercury Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2554 อาคารทั้งสองแห่งมีการบำรุงรักษาที่ดีซึ่งทำให้อาคารยังคงอยู่ในสภาพที่ดีและได้รับค่าเช่าในอัตราที่สูง Exchange Tower มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน และ Mercury Tower มีอัตราอยู่ที่ 950 บาท/ตร.ม./เดือนในปี 2561 เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งอยู่ที่ 926 บาท/ตร.ม./เดือนในช่วงเวลาเดียวกัน
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ
ทริสเรทติ้งคาดว่าอาคารทั้งสองแห่งจะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอให้แก่ทรัสต์ในช่วง 2 ปีข้างหน้า โดยทั้งสองอาคารมีอัตราการให้เช่าที่สูงโดยอยู่ในระดับที่มากกว่า 90% สำหรับ Exchange Tower และ 89% สำหรับ Mercury Tower ในช่วงปี 2559-2560 ทั้งนี้ อัตราการให้เช่าปรับตัวสูงขึ้นโดย Exchange Tower ปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 98%-99% และ Mercury Tower ปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 95%-96% ในช่วงปี 2561 ถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ในขณะที่อัตราการให้เช่าของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าอยู่ที่ระดับ 93% ในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้ ในช่วงปี 2559-2561 ทรัสต์ยังสามารถปรับปรุงอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้อีกโดยสำหรับ Exchange Tower นั้นปรับเพิ่มขึ้นปีละ 5% และสำหรับ Mercury Tower ก็ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 2%
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์จะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้ จากการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีและภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่ดีทำให้คาดว่าอาคารทั้งสองแห่งจะสามารถรักษาอัตราการให้เช่าที่มากเกินกว่า 90% และมีอัตราค่าเช่าเติบโตขึ้นปีละ 2% ในช่วงปี 2562-2564 ได้ อนึ่ง ภายใต้สมฐานขั้นพื้นฐานของทริสเรทติ้ง ทรัสต์น่าจะมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ประมาณ 500-600 ล้านบาทต่อปีและน่าจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสินทรัพย์ของทรัสต์มีการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคารและในแง่ของผู้เช่า รายได้จาก Exchange Tower มีสัดส่วนคิดเป็น 63% ของรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของทรัสต์และส่วนที่เหลือเป็นรายได้จาก Mercury Tower จะเห็นได้ว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์พึ่งพารายได้จากอาคารสำนักงานทั้งสองแห่งเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ก็มีการทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทรัพย์สินและประกันภัยธุรกิจหยุดชะงักสำหรับอาคารทั้งสองแห่งเพื่อช่วยลดความเสี่ยงลงบางส่วน
นอกจากนี้ ทรัสต์ยังมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าในระดับหนึ่งอีกด้วย ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกเช่าพื้นที่คิดเป็น 47% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดใน Exchange Tower และ 54% ใน Mercury Tower ในปี 2561 อย่างไรก็ตาม ไม่มีผู้เช่ารายใดที่เช่าพื้นที่เกินกว่า 5% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดของทรัสต์
ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าไม่ต่ออายุสัญญา
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกัน โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ในการนี้ พื้นที่เช่าประมาณ 23% จะหมดสัญญาในปี 2562 อีก 25% จะหมดสัญญาในปี 2563 ในขณะที่ 46% จะหมดสัญญาในปี 2564 และ 6% จะหมดสัญญาในปี 2565 โดยในปี 2564 จะมีพื้นที่เช่าหมดสัญญามากที่สุดเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในปีดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารของทรัสต์ก็เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการย้ายสำนักงานนั้นค่อนข้างสูง อีกทั้งเมื่อไม่นานมานี้ก็มีผู้เช่ารายใหญ่หลายรายได้ลงทุนปรับปรุงสำนักงานใหม่ไปแล้วอีกด้วย
โดยปกติแล้ว ผู้จัดการทรัสต์จะมีการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลง ซึ่งทำให้ทรัสต์มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา ทรัสต์มีผลงานในการหาผู้เช่ารายใหม่ได้ภายใน 6 เดือนเพื่อทดแทนผู้เช่ารายเดิมคือทรูฟิตเนสซึ่งไม่ได้แจ้งการไม่ต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าแก่ทรัสต์ อนึ่ง ทรูฟิตเนสเคยเช่าพื้นที่ขนาด 4,639 ตร.ม. ใน Exchange Tower ซึ่งคิดเป็น 11% ของพื้นที่เช่าของอาคารดังกล่าวและคิดเป็น 7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ ทั้งนี้ ในกรณีดังกล่าวทรัสต์สามารถหาผู้เช่ารายใหม่จำนวน 3 รายมาเช่าพื้นที่ดังกล่าวทดแทนได้ภายใน 6 เดือนและด้วยอัตราค่าเช่าที่ดีกว่าเดิม
มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ
ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าทรัสต์จะยังคงรักษานโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไป โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์คงอยู่ที่ระดับ 20%-21% มาตั้งแต่ช่วงปี 2561 จนถึงครึ่งแรกของปี 2562 ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 2.8 เท่าในปี 2561 และ 2.6 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ภายใต้ประมาณการกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์น่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30% ในช่วงปี 2562-2564 แม้ว่าทรัสต์จะมีแผนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติมก็ตาม ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายก็น่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าด้วยเช่นกัน
ในเงื่อนไขของเงินกู้ยืมจากธนาคารมีข้อกำหนดให้ทรัสต์ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนไม่ให้เกิน 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายไม่ให้เกินกว่า 6 เท่า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2562 ทรัสต์มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับ 23% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 3.4 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์จะสามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าวได้โดยไม่มีปัญหา
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์มีสภาพคล่องที่เพียงพอ โดยแหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดประมาณ 500 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท ทรัสต์มีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 20% และมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในระดับ 6-7 เท่าในช่วงปี 2560-2561 ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์จะอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ในระดับ 25%-26% ทั้งนี้ ทรัสต์ไม่มีเงินกู้ยืมที่จะครบกำหนดชำระในช่วงปี 2562-2563 แต่เงินกู้ยืมจากธนาคารจำนวน 2 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระทั้งจำนวนในปี 2564 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอน่าจะช่วยให้ทรัสต์สามารถหาแหล่งเงินกู้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าวได้
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• ภายใต้สมมติฐานกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งจะเติบโตปีละ 2% ในช่วงปี 2562-2564
• Exchange Tower จะมีอัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ระดับ 95%-98% และ Mercury Tower จะมีอัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ระดับ 92%-95% ในช่วงปี 2562-2564
• อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์จะอยู่ที่ระดับประมาณ 59% ในช่วงปี 2562-2564
• เงินลงทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 30 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ โดยที่ทรัสต์จะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30% และจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับไม่เกิน 3.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากทรัสต์มีการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 30% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงเกินกว่า 4 เท่า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่แย่ลงอีกด้วย ในทางตรงกันข้าม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากทรัสต์สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์และกระจายฐานสินทรัพย์ได้อย่างมีสาระสำคัญในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html