ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของทรัสต์ฯ ขนาดที่เล็ก ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในแง่ฐานผู้เช่า รวมทั้งการมีภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างความกดดันต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานดีขึ้น
ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการให้เช่าในระดับที่น่าพอใจไว้ได้ในระยะกลาง
ณ เดือนธันวาคม 2562 อัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ (ไม่รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) อยู่ที่ 94% เพิ่มขึ้นจาก 68% ณ สิ้นปี 2560 และ 81% ณ สิ้นปี 2561 ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ (ไม่รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) อยู่ที่ระดับ 94% สาเหตุหลักที่ทำให้แนวโน้มของอัตราการให้เช่าเพิ่มสูงขึ้นมาจากความตึงเครียดของสงครามการค้าระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกาและจีน การย้ายฐานการผลิตของกลุ่มผู้ผลิตจีนมายังประเทศไทยส่งผลให้ความต้องการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นจากผู้ผลิตในห่วงโซ่อุปทาน ดังจะเห็นได้ว่าผู้เช่าจากจีนมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 26% ของผู้เช่าทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2563 เพิ่มจาก 4% ในปี 2560 11% ในปี 2561 และ 22% ในปี 2562
นอกจากนี้ การเพิ่มสินทรัพย์ที่มีอัตราเช่าสูงจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีขึ้นเช่นกัน บริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ได้ตกลงชดเชยรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ เป็นระยะเวลา 3 ปีสำหรับสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าเพื่อให้อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับ 100% และจะชดเชยส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าหากอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เช่านั้นต่ำกว่าอัตราประกันขั้นต่ำ นโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ทั้งจากสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าและจากส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าขั้นต่ำจะช่วยลดผลกระทบจากสินทรัพย์ที่ยังว่างอยู่
ขนาดธุรกิจค่อนข้างเล็ก
ทรัสต์ฯ มีขนาดธุรกิจเล็กกว่าทรัสต์ฯเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง เมื่อพิจารณาจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ เดือนมิถุนายน 2563 จะเห็นว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 9.57 พันล้านบาท ในขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) อยู่ที่ 3.92 หมื่นล้านบาท และของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) อยู่ที่ 3.65 หมื่นล้านบาท ขนาดของสินทรัพย์มีความสำคัญในแง่ที่ส่งผลต่อความสามารถในการสร้างรายได้ ในช่วงเวลา 12 เดือนของปีการเงิน 2562 รายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 767 ล้านบาท เทียบกับ FTREIT ที่ระดับ 2.79 พันล้านบาท และ WHART ที่ระดับ 2.23 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องจากการได้รับความช่วยเหลือจากสปอนเซอร์
ความเสี่ยงจากฐานผู้เช่ามีการกระจุกตัว
ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากฐานผู้เช่ามีการกระจุกตัว ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 41% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 39% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีสถานะเครดิตที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ผู้จัดการทรัสต์ฯ ก็มักจะมีการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอ ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา ทริสเรทติ้งคาดว่าความเสี่ยงจากฐานผู้เช่ามีการกระจุกตัวนี้จะค่อย ๆ ลดลงเมื่อขนาดสินทรัพย์เพิ่มขึ้น
ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งมองว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง ตามที่ทรัสต์ฯ มีนโยบายทางการเงินที่จะคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ไม่ให้เกิน 40% ในระยะกลางถึงระยะยาว ทั้งนี้ อัตราส่วน LTV ของทรัสต์อยู่ในช่วง 27%-34% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และอยู่ที่ระดับ 33% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563
ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะขยายขนาดของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องจากสปอนเซอร์เป็นหลัก ทั้งนี้ ตามแผนการเติบโตของทรัสต์ฯ ทรัสต์ฯ มีแผนลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมทั้งสิ้นจำนวนประมาณ 1.50 พันล้านบาทภายในเดือนธันวาคม 2563 โดยจะใช้การเพิ่มทุนและ/หรือการกู้ยืม ส่งผลให้คาดว่า LTV จะอยู่ที่ระดับประมาณ 34.5% ณ สิ้นปี 2563 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมมูลค่าประมาณ 1.20 พันล้านบาทต่อปี ในปี 2564-2565 โดยคาดว่าทรัสต์ฯ จะหาแหล่งเงินเพื่อลงทุนจากทั้งการเพิ่มทุนและกู้ยืม ส่งผลให้คาดว่า LTV จะคงอยู่ที่ระดับประมาณ 34% ในปี2564 และ 2565
ตามข้อกำหนดทางการเงิน ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 6.5 เท่า และหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้ต่ำกว่า 1 เท่า อัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 อยู่ที่ 5.5 เท่า และ 0.5 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินได้ใน 12 เดือนข้างหน้า
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 จะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในระยะสั้นถึงปานกลาง
แม้ว่าผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งปีแรกของทรัสต์ฯ ยังไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 แต่ทริสเรทติ้งเชื่อว่าการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 อาจส่งผลกดดันต่ออัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าสินทรัพย์โดยภาพรวม ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของไวรัสส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวมมาตั้งแต่ปลายเดือนมกราคม 2563 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจประเภทอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค (27%) อุตสาหกรรมยานยนต์ (27%) และผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (19%) ด้วยเหตุนี้ ทรัสต์ฯ จึงลดค่าเช่าให้กับผู้เช่าบางรายที่ได้รับผลกระทบจากผลของการแพร่ระบาดของไวรัสในช่วงระยะหนึ่ง
ภายใต้สมมติฐานที่การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 อาจไม่ลดต่ำลงภายในครึ่งปีหลัง ทริสเรทติ้งคาดว่าค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงานของทรัสต์ฯ จะลดลง 5%-8% ในปี 2563 และจะกลับมาอยู่ที่ระดับปัจจุบันในปี 2564 อัตราการให้เช่า (รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 84%-92% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้ในปี 2563 คาดว่าจะลดลงไปอยู่ที่ราว 660 ล้านบาทและจะขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 740-790 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564 และ 2565 อย่างไรก็ตาม หากการแพร่ระบาดกินระยะเวลานานกว่าที่คาดไว้ก็จะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ มากยิ่งขึ้นทั้งจากอัตราการให้เช่าที่ลดลงและอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ปัจจุบัน สัญญาเช่า 81% ของทรัสต์ฯ มีระยะเวลาการเช่านาน 3 ปี โดย 14% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะครบกำหนดต่อสัญญาในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในขณะที่ 24% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดในปี 2564 อีก 46% จะครบกำหนดในปี 2565 และที่เหลือจะครบกำหนดหลังจากนั้น อัตราการต่ออายุของสัญญาที่หมดอายุของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับเกินกว่า 60% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้จากความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับประมาณ 17% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 5 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะลดลงมาอยู่ที่ 470 ล้านบาทในปี 2563 และจะฟื้นกลับไปอยู่ที่ประมาณ 540-570 ล้านบาทต่อปีในปีต่อ ๆ มา อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 13% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 5-6 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนมิถุนายน 2563 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 3.32 พันล้านบาท โดยทั้งหมดเงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคาร ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 2.33 พันล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน 2564 575 ล้านบาทในเดือนมกราคม 2566 และ 420 ล้านบาทในเดือนันวาคม 2566 ในการนี้ ทรัสต์ฯ ได้เตรียมวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่งไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในปี 2564 และอยู่ในขั้นตอนเตรียมวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งเพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนสำรองสำหรับรองรับการชำระคืนหนี้ในปี 2566
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• แผนการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่คาดว่าจะมีขนาดการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.50 พันล้านบาทในปี 2563 และ 1.20 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• อัตราการให้เช่า (รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 84%-92% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• ค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงานคาดว่าจะลดลงประมาณ 5%-8% ในปี 2563 และจะกลับมาอยู่ที่ระดับเดิมได้ในปี 2564-2565
• รายได้ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 660-790 ล้านบาทต่อปีในปีการเงิน 2563-2565
• อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะลดลงมาอยู่ในช่วง 87%-88% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอทั้งก่อนและหลังนโยบายการชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์สิ้นสุดลง รวมทั้งทรัสฯ จะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดไว้เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ได้ระดับหนึ่งในขณะที่ยังสามารถคงผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพึงพอใจไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable