บทสรุป
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะเติบโตเพียงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้าโดยมีปัจจัยบวกคืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการมีวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) อย่างไรก็ดี สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นประกอบกับสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นยังคงเป็นปัจจัยกดดันต่ออุตสาหกรรม
อุปสงค์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นได้รับผลกระทบอย่างมากจากการบังคับใช้มาตรการเกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value ? LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในปี 2562 และการระบาดของโรคโควิด 19 ในปี 2563 โดยมูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมสุทธิ (สุทธิจากยอดยกเลิกและยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร) ของผู้ประกอบการ 23 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งลดลงจากจุดสูงสุดในปี 2561 ที่ประมาณ 2 แสนล้านบาทมาอยู่ที่ประมาณ 1.22 แสนล้านบาทในปี 2562 และ 6.7 หมื่นล้านบาทในปี 2563 สำหรับในปี 2564 นั้น การระบาดระลอกใหม่ของโรคโควิด 19 คาดว่าจะส่งผลให้การฟื้นตัวของคอนโดมิเนียมล่าช้าออกไปอีกเนื่องจากนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติน่าจะยังไม่กลับมาก่อนปลายปีนี้
ในทางตรงกันข้าม อุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ค่อนข้างชัดเจน โดยข้อมูลที่รวบรวมจากผู้ประกอบการทั้ง 23 รายพบว่ายอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 15%-20% ในปี 2563 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาด การเติบโตของยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบได้ช่วยชดเชยการหดตัวของยอดขายคอนโดมิเนียมและส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยสุทธิทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายลดลงเพียง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม จากการมียอดขายที่ค่อนข้างสูงในปี 2560-2561 ส่งผลให้ยอดโอนที่อยู่อาศัยไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนักจากปีก่อนหน้า โดยยอดโอนที่อยู่อาศัยในปี 2563 อยู่ที่ 3.17 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายมีการใช้
กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายและยอดโอนในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จ ซึ่งทำให้คาดว่าอัตรากำไรโดยรวมในปี 2563 ของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจะลดลง 3%-4% อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของผู้ประกอบการไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนักแม้ว่าจะมีการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหลายโครงการก็ตาม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของผู้ประกอบการเฉลี่ยน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 7-8 เท่าในปี 2563 จากที่ระดับ 4-5 เท่าในอดีต
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจะค่อย ๆ ฟื้นตัวและความรุนแรงของการแข่งขันด้านราคาน่าจะเบาบางลง ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการดังกล่าวน่าจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นและกลับไปอยู่เทียบเท่ากับระดับในปี 2562 ได้ภายในปลายปี 2565 อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับสินค้าให้เหมาะสมกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่มีสินค้าที่หลากหลายและมีส่วนแบ่งทั้งในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมน่าจะมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นกว่าผู้ประกอบการทั่วไป
ณ สิ้นเดือนมกราคม 2564 ทริสเรทติ้งมีการจัดอันดับเครดิตให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด 23 ราย โดยมีบริษัทที่มีอันดับเครดิตที่ระดับ ?A? จำนวน 6 ราย ที่ระดับ ?BBB? จำนวน 11 ราย และที่ระดับ ?BB? จำนวน 6 ราย ในปีที่ผ่านมาทริสเรทติ้งมีการปรับลดอันดับเครดิตผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จำนวน 5 ราย ปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จำนวน 3 ราย และปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จาก ?Negative? หรือ ?ลบ? จำนวน 1 ราย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2563 ผู้ประกอบการทั้งหมดมีตราสารหนี้คงเหลือประมาณ 2.7 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 63% ของหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยทั้งหมด โดยตราสารหนี้มูลค่าประมาณ 9.55 หมื่นล้านบาทจะครบกำหนดชำระภายในปีนี้