ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่ระดับ ?AA? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้สะท้อนถึงสินทรัพย์ศูนย์การค้าของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสภาพคล่องที่เพียงพอและโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ ?AA/Stable? ด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความกังวลในการเลื่อนแผนลงทุนในสินทรัพย์และการเพิ่มทุนของทรัสต์ฯ ซึ่งส่งผลให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ต่ำกว่าที่คาด และยังมีภาระหนี้ที่สูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ พร้อมด้วยสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง
ทรัสต์ฯ เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 7.61 หมื่นล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทั้งนี้ สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยศูนย์การค้า 7 แห่ง อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง ซึ่งมีที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและอีก 3 จังหวัด โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวม 362,219 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ 304 ห้องโรงแรม อัตราการเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน ณ เดือนมิถุนายน 2565 อยู่ที่ 94% และ 85% ตามลำดับ
ผลกระทบจากโรคโควิด 19 ในปี 2564
โรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ส่งผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ระหว่างปี 2563-2564 โดยศูนย์การค้าและร้านค้าของผู้เช่าต้องปิดหรือจำกัดชั่วโมงการประกอบการเพื่อให้เป็นตามมาตรการการควบคุมของรัฐบาล ในขณะที่ทรัสต์ฯ มีมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบเพื่อรักษาอัตราการเช่าให้ยังคงสูงอยู่ด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่าโดยเฉลี่ยที่ 20%-70% แก่ผู้เช่าระหว่างปี 2563-2564 ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงมาอยู่ที่ระดับ 4 พันล้านบาทในปี 2563 และ 3.5 พันล้านบาทในปี 2564 จากระดับประมาณ 5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ ได้เข้าลงทุนในศูนย์การค้า 2 แห่ง ซึ่งได้แก่เซ็นทรัล มารีนา และเซ็นทรัล ลำปางในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ 2564
รายได้ค่าเช่าอาคารสำนักงานคิดเป็น 20% ของรายได้ทั้งหมดในปี 2564 หลังจากที่ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ อาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และอาคาร ยูนิลิเวอร์ เฮ้าส์ จากทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ในเดือนมีนาคม 2563 ทั้งนี้ อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานลดลงมาอยู่ที่ 85% ในปี 2564 จากเดิมที่ 90% ในปี 2562 โดยมีสาเหตุมาจากมาตรการทำงานจากที่บ้าน (Work-from-home Policy, WFH) ซึ่งกำหนดขึ้นเพื่อลดการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 โดยแม้จะผ่านพ้นช่วงการแพร่ระบาดอย่างรุนแรงของโรคโควิด 19 แล้ว แต่หลายๆบริษัทยังคงนโยบาย WFH อย่างต่อเนื่องเพื่อลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงานและประหยัดต้นทุนอีกด้วย
โรงแรมในพัทยาซึ่งส่วนใหญ่พึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติ ก็ได้รับผลกระทบจากโรคโควิด 19 ด้วย ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ ได้ยกเว้นการเก็บค่าเช่าในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2564 อัตราการเช่าเฉลี่ยในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 20%-25% นับว่าลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับอัตราเฉลี่ยที่ 90% ในปี 2561-2562
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นจากการผ่อนคลายของมาตรการภาครัฐ และ สถานการณ์โควิด 19 ในประเทศที่เริ่มดีขึ้นตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 เป็นต้นมา
ธุรกิจศูนย์การค้าและโรงแรมฟื้นตัวในปี 2565
ธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2564 หลังจากที่รัฐบาลเริ่มผ่อนคลายมาตรการเข้มงวดในธุรกิจศูนย์การค้าลง และเมื่อรวมกับสถานการณ์การระบาดของโควิด 19 ในประเทศที่บรรเทาลง ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของธุรกิจศูนย์การค้าในปี 2565 ทั้งนี้ จำนวนลูกค้าที่เข้าใช้บริการในศูนย์การค้าของทรัสต์ฯ ล่าสุดกลับไปอยู่ที่ระดับเกือบ 70% ของช่วงก่อนโควิด 19 ในปี 2562 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าทรัสต์ฯ น่าจะยังให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าอยู่ 5%-15% ระหว่างปี 2565-2566 เนื่องจากการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ทั้งนี้ การเปิดประเทศพร้อมกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของทางภาครัฐน่าจะช่วยทำให้ภาคธุรกิจโรงแรมมีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นในปี 2565 อัตราการเข้าพักในโรงแรมของทรัสต์ฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นอย่างมากจากปี 2564 มาอยู่ที่ 80% โดยอัตราค่าเช่าในธุรกิจโรงแรมของทรัสต์ฯ คาดว่าจะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโรคโควิด 19 ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ จะปรับตัวดีขึ้นเป็น 5.1-7.5 พันล้านบาทต่อปีระหว่างปี 2565-2567 ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) จะปรับตัวดีขึ้นเป็น 4.0-6.0 พันล้านบาทต่อปี โดยรายได้ที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2566 และ 2567 ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการซื้อสินทรัพย์ใหม่ที่คาดว่าทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนในปี 2566-2567
คาดว่าแผนลงทุนในสินทรัพย์ที่เหลือจะสำเร็จในปี 2566
บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาในฐานะผู้สนับสนุนของทรัสต์ฯ จะพิจารณาเลือกสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่ซึ่งมีอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าสูงเข้ามาในทรัสต์ฯ ทั้งนี้ ตามแผนเดิมของทรัสต์ฯ ในช่วงปลายปี 2562 ทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์จำนวน 6 แห่งภายในครึ่งแรกของปี 2563 ซึ่งได้แก่ศูนย์การค้า 4 แห่งของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา และอาคารสำนักงาน 2 แห่งของ GLANDRT ซึ่งมีมูลค่ารวมกันทั้งหมด 3.04 หมื่นล้านบาท โดยแหล่งเงินทุนมาจากการเพิ่มทุน 65% และเงินกู้ 35% อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดทุน ทำให้ทรัสต์ฯ ต้องชะลอแผนการเข้าลงทุนในสินทรัพย์บางส่วนออกไป โดยทรัสต์ฯ เข้าลงทุนอาคารสำนักงาน 2 แห่งจาก GLANDRT ในเดือนมีนาคม 2563 โดยแหล่งเงินทุนมาจากการกู้ยืมทั้งจำนวน และได้เลื่อนการเข้าลงทุนในเซ็นทรัล มารีนาและเซ็นทรัล ลำปางเป็นช่วงเดือนกุมภาพันธ์ 2564 โดยแหล่งเงินทุนมาจากการเพิ่มทุนทั้งจำนวน ทั้งนี้ จากสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อ ประกอบกับผลกระทบจากความขัดแย้งของรัสเซียและยูเครน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดทุนจึงลดทอนลงและส่งผลให้ ทรัสต์ฯ เลื่อนการลงทุนในสินทรัพย์ที่เหลือไปเป็นปี 2566 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าในเงินกู้รวมและสินทรัพย์รวม) ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 38% ณ เดือนมิถุนายน 2565
ตามประมาณการที่ปรับใหม่ของทริสเรทติ้ง คาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถเข้าลงทุนในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานมูลค่ารวม 1.65 หมื่นล้านบาทระหว่างปี 2566-2567 หากแผนลงทุนดังกล่าวเป็นไปตามที่คาดการณ์ ทริสเรทติ้งคาดว่าพื้นที่ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 109,100 ตร.ม. และรายได้ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นปีละ 1 พันล้านบาท ทั้งนี้ การเพิ่มการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพจะส่งผลให้รายได้ค่าเช่าของทรัสต์ฯ เติบโตและกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ มีความหลากหลายมากขึ้นในอนาคตด้วย
ภาระหนี้คาดว่าจะลดลง
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ จะปรับลดลงโดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 35% ในปี 2566-2567 เมื่อทรัสต์ฯ สามารถเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ได้ตามแผน
ในประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะเพิ่มทุนจำนวน 1.4 หมื่นล้านบาทภายในปี 2567 โดยเงินที่ได้จากการเพิ่มทุนดังกล่าวคาดว่าจะใช้สำหรับการลงทุนในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานจากกลุ่มบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 5 เท่าหรือต่ำกว่าภายในปี 2566
ทริสเรทติ้งมองว่าหนี้สินจากการต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 2 มูลค่า 2.01 หมื่นล้านบาทเป็นภาระผูกพันแบบชั่วคราวในช่วงการต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าระหว่างปี 2563 ถึงปี 2568 และยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะจัดหาแหล่งเงินทุนมาจากการเพิ่มทุน 70% และเงินกู้ 30% เพื่อจ่ายชำระหนี้สินตามสัญญาเช่าล่วงหน้าดังกล่าว เมื่อสัญญาเช่าเริ่มมีผลบังคับใช้
ทรัสต์ฯ มีหน้าที่รักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคาร โดยทรัสต์ฯ จะต้องดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าในเงินกู้รวม) ให้ต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ให้เกินกว่า 1.2 เท่า ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าในเงินกู้รวม) ของทรัสต์ฯ เท่ากับ 28% และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้เท่ากับ 1.57 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคารต่อไปได้
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างเพียงพอในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2565 แหล่งเงินทุนของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.5 พันล้านบาท และเงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 1.2 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 1.2 พันล้านบาท และเงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2565 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 3.3 พันล้านบาท
ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จำนวน 70 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในปี 2566 ประกอบด้วยเงินกู้ธนาคารจำนวน 2.7 พันล้านบาทและหนี้จากหุ้นกู้ครบกำหนดจำนวน 1.8 พันล้านบาท ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ จะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ ส่วนเงินกู้ธนาคารจะจ่ายชำระคืนหรือทดแทนด้วยวงเงินสินเชื่อจากธนาคาร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเท่ากับ 1.0-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 และทรัสต์ฯ มีนโยบายจ่ายผลตอบแทนที่ไม่น้อยกว่า 90% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทรัสต์ฯ มีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) จำนวน 2.26 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 1.73 หมื่นล้านบาท และเงินกู้ธนาคารที่ไม่มีหลักประกันจำนวน 5.3 พันล้านบาท หนี้สินทางการเงินทั้งหมดเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน ดังนั้น จึงมีลำดับชั้นในการได้รับคืนเท่าเทียมกัน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? ในปี 2565 ทรัสต์ฯ ให้ส่วนลดค่าเช่า 15% จากอัตราค่าเช่าของปี 2562 และส่วนลดค่าเช่า 5% ในปี 2566 สำหรับศูนย์การค้าทุกแห่ง อัตราค่าเช่าในปี 2567 จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2562
? รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ ในปี 2565 จะกลับมาเท่ากับปี 2562 และคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการจะปรับดีขึ้นเป็น 6.3-7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567
? แผนลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 1.65 หมื่นล้านบาทจะดำเนินการแล้วเสร็จภายในปี 2566-2567
?
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความไม่แน่นอนในการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและแผนเพิ่มทุนของทรัสต์ฯ ซึ่งส่งผลให้ฐานะทางการเงินของทรัสต์ฯ อ่อนแอลง และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินมากกว่าที่คาดการณ์
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ อ่อนแอลดลงมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? ได้ หากโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ ปรับตัวดีขึ้นโดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมต่ำกว่า 35% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่ำกว่า 5 เท่าได้อย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: AA
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
CPNREIT232A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,795 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 AA
CPNREIT243A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 AA
CPNREIT263A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 AA
CPNREIT268A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,650 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 AA
CPNREIT272A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 AA
CPNREIT288A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 7,390 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 AA
CPNREIT318A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2574 AA
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative