บทความ: อัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ประเภทของอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด มี 3 ลักษณะ คือ 1) อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate Mortgage) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาการกู้ 2) อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Variable orAdjustable Rate Mortgage : ARM) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือลงตามอัตราดอกเบี้ยตลาดที่อ้างอิงเปลี่ยนไป 3) อัตราดอกเบี้ยแบบ Hybrid ARM เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกประมาณ 2 - 3 ปี หลังจากนั้นก็จะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งลักษณะนี้เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กันมากในปัจจุบัน

การกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์นั้นความสามารถในการชำระหนี้จะเป็นสิ่งสำคัญเพราะผู้กู้ต้องมีภาระในการชำระเงินงวดให้กับธนาคารพาณิชย์เป็นรายเดือนทุกเดือน ซึ่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดเป็นการกู้แบบชำระหนี้เป็นงวดเท่ากันทุกเดือน ไม่ว่าจะเป็นการกู้เงินที่คิดอัตราดอกเบี้ยแบบใดก็ตาม โดยเงินค่างวดจะมากหรือน้อยย่อมขึ้นอยู่กับตัวแปร 3 ตัว ได้แก่

1) วงเงินกู้ยืม โดยทั่วไปสถาบันการเงินกำหนดวงเงินให้กู้ไว้ ประมาณร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของสินเชื่อและหลักประกัน หรือกำหนดไว้ตามอัตราส่วนของรายได้ของผู้กู้หรืออาจจะดูปัจจัยอื่นๆ ประกอบ โดยกำหนดวงเงินกู้ไว้ประมาณ 30 - 40 เท่า ของเงินรายได้ของผู้กู้ เช่น ผู้กู้มีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินไม่เกิน 40 x 20,000 = 800,000 บาท เป็นต้น

2) ระยะเวลาในการผ่อนชำระ โดยทั่วไปเงินกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะมีระยะเวลาอยู่ระหว่าง 20 - 30 ปี หรือน้อยกว่าขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละบุคคล หากใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานเงินงวดที่จะผ่อนต่อเดือนก็จะน้อยลง

3) อัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยในช่วงทำสัญญาเงินกู้ต่ำ การผ่อนชำระเงินงวดรายเดือนก็จะน้อย แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเงินงวดรายเดือนก็จะสูงขึ้น

ทั้ง 3 ตัวแปรนี้ อัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญที่มีการปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์และส่งผลกระทบต่อผู้กู้ทั้งในเรื่องของเงินงวดรายเดือนและระยะเวลาการกู้ ซึ่งจะแสดงให้เห็นเฉพาะกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นในอนาคต

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้กู้จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มวงเงินการผ่อนชำระรายเดือนจึงจะใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระเท่าเดิม จากตารางจะเห็นว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเงินงวดรายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย เช่น กรณีกู้เงินจากสถาบันการเงิน 1.2 ล้านบาทระยะเวลากู้เงิน 30 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ย7.00% จะต้องชำระเงินงวดรายเดือน7,984 บาท หากในช่วงปีที่ 6 — ปีที่ 30 อัตราดอกเบี้ยปรับเป็น 7.50 % และ 8.00% เงินงวดรายเดือนก็จะเพิ่มเป็น 8,348 บาท และ 8,719 บาทตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและผู้กู้ยังคงให้มีระยะเวลาในการผ่อนชาระ 30 ปี เท่าเดิม

หากผู้กู้ไม่สามารถเพิ่มเงินงวดรายเดือนได้ก็จะทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานขึ้น เช่น สมมติว่ากู้เงิน 1.2 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี อัตราดอกเบี้ย7.00% ผู้กู้ต้องชำระเงินงวดรายเดือน 7,984 บาท และหากตั้งแต่ปีที่ 6 อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มเป็น 7.50% หรือ 8.00%

ผู้กู้อาจจะต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดประมาณ 33 ปี 10 เดือน และ 40 ปี 11 เดือน ตามลำดับ

แต่โดยปกติสถาบันการเงินจะกำหนดหลักเกณฑ์ในการให้กู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีระยะเวลาในการผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 30 ปี และขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ในขณะนั้นหากผู้กู้มีอายุตัวมากสถาบันการเงินก็จะกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้สั้นลงตามความเหมาะสม

จะเห็นได้ว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะกระทบต่อเงินต้นที่ผ่อนในแต่ละงวด ผู้กู้ต้องเพิ่มวงเงินผ่อนชำระค่างวดเพื่อให้ครอบคลุมส่วนของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หรือหากผู้กู้มีรายได้เท่าเดิมและประสงค์ที่จะผ่อนชำระค่างวดเท่าเดิมจะต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมากเกินความคาดหมายจนทำให้ส่วนของดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นที่ผ่อนชำระในแต่ละงวดทำให้ต้องมีการเจรจาทบทวนการผ่อนชำระหรืออาจต้องมีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามมา

ฉะนั้นในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมและไม่สร้างภาระที่สูงกว่าความสามารถในการชำระหนี้นับเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ซื้อทางเลือกหนึ่ง และต้องมั่นใจว่าจะรับภาระได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นเพราะสถานการณ์ในช่วงนั้นผู้กู้อาจจะได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและมีรายจ่ายอื่นที่จำเป็นในการดำรงชีพสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จาเป็นต้องสอดคล้องกับความเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย

          ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย