ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (TREIT) ที่ระดับ "A" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1.4 พันล้านบาทของทรัสต์ฯ ไถ่ถอนภายใน 10 ปี ที่ระดับ "A" ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้รีไฟแนนซ์เงินกู้บางส่วนและเพื่อการลงทุนในอนาคต
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่ใหญ่และมีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตได้พิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวซึ่งอาจลดทอนความสามารถในการขึ้นค่าเช่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย
ในช่วงไตรมาสแรกของปีการเงิน 2563 ทรัสต์ฯ ยังคงมีอัตราการให้เช่าโดยเฉลี่ยที่น่าพอใจที่ระดับ 85% ทรัสต์ฯ มีอายุสัญญาเช่าคงเหลือโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.2 ปี ณ เดือนธันวาคม 2562 รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างแข็งแกร่งจากการขยายขนาดสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องภายใต้ความร่วมมือของผู้สนับสนุน ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีรายได้เพิ่มขึ้นเป็น 2.79 พันล้านบาทในปีการเงิน 2562 (ปีการเงินนับจาก 1 ตุลาคม ถึง 30 กันยายน) จาก 1.94 พันล้านบาทในปีการเงิน 2561 และในช่วง 3 เดือนแรกของปีการเงิน 2563 ทรัสต์ฯ มีรายได้รวมจำนวน 759 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังคงความสามารถในการทำกำไร โดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 74% ในปีการเงิน 2562 และ 77% ในไตรมาสแรกของปีการเงิน 2563
จากการลงทุนล่าสุดของทรัสต์ฯ โดยใช้หนี้ 100% ณ เดือนพฤศจิกายน 2562 ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับประมาณ 28.9% ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2562 เพิ่มขึ้นจาก 25.3% ณ สิ้นปีการเงิน 2562 อย่างไรก็ตาม ณ เดือนมกราคม 2563 ทรัสต์ฯ ได้ทำการเพิ่มทุนเพื่อมาชำระหนี้เกือบทั้งหมดที่ใช้เพื่อลงทุนดังกล่าว ดังนั้น LTV จึงลดลงไปอยู่ที่ระดับประมาณ 21% ทริสเรทติ้งคาดว่า LTV จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุน แต่ยังคงต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1.10 พันล้านบาทในปี 2563 จำนวน 2.80 พันล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 4.5 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ มา ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ดังกล่าว นอกจากนี้ จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและสินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกันเป็นจำนวนมาก ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% เอาไว้ได้ และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดการณ์เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง