ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 8 พันล้านบาทของบริษัทที่ระดับ ?BBB? ด้วย โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้ในการขยายธุรกิจ ใช้ในการดำเนินงาน และชำระคืนหนี้
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ สัดส่วนรายได้ค่าบริหารโครงการและส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนในระดับสูง รวมถึงความสามารถในการทำกำไรในระดับที่น่าพอใจของบริษัท นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความกังวลในการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วซึ่งอาจทำให้ภาระหนี้สินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งจะยังคงสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีผลงานเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ยอดโอนที่อยู่อาศัยจากโครงการของบริษัทและโครงการร่วมทุนเพิ่มขึ้นเป็น 7 พันล้านบาทในปี 2563 จาก 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายจำนวนมากในโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนในช่วงปี 2560-2561 ทั้งนี้ รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเท่ากับ 2.9 พันล้านบาทในปี 2563 ลดลงจาก 3.5 พันล้านบาทในปี 2562 และ 4.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2561 ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการภายใต้การร่วมทุนมากขึ้น ในขณะเดียวกันบริษัทก็รับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนเท่ากับ 0.4 พันล้านบาทในปี 2563
ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทจะมีมูลค่าประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งไม่ได้เติบโตมากนักจากในอดีต ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนต่อไปในอีก 3 ปีข้างหน้า ทำให้สัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองอาจลดลงเป็น 40%-50% ของรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยจาก 70%-80% ในช่วงปี 2561-2563 ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 50%-60%
ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างการพัฒนา 27 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเอง 18 โครงการ และโครงการร่วมทุน 9 โครงการ รวมถึงมีโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนา 16 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 1.58 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนมีสัดส่วนประมาณ 50% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองและโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนประมาณ 20% และ 30% ตามลำดับ นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 8.3 พันล้านบาท โดย 90% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุน
สัดส่วนรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้การร่วมทุนคาดว่าจะยังคงสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะยังคงเท่ากับ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยจะมีสัดส่วน 75%-80% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ารายได้ค่าบริหารโครงการร่วมทุนจะเท่ากับ 0.6-0.7 พันล้านบาทต่อปี หรือประมาณ 15% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม ซึ่งสอดคล้องกับสมมติฐานของทริสเรทติ้งที่คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนมูลค่าประมาณ 7 พันล้านถึง 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2563 โครงการร่วมทุนมีมูลค่าเหลือขาย 8.2 พันล้านบาท มียอดขาย 62% และยอดโอน 28% ยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนมีมูลค่า 7.4 พันล้านบาท ซึ่งบริษัทมีแผนจะส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 4.5 พันล้านบาทในปีนี้ และอีก 2.9 พันล้านบาทในปี 2565 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้การร่วมทุน (สุทธิจากส่วนแบ่งผลขาดทุนจากโครงการเปิดใหม่) จะเท่ากับ 100-200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยส่วนแบ่งกำไรดังกล่าวยังได้รับแรงหนุนจากส่วนแบ่งกำไรจากโซล่าร์ฟาร์มและอาคารสำนักงานปล่อยเช่าอีกด้วย
ความสามารถในการทำกำไรคาดว่าจะอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจได้ในภาวะที่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันรุนแรงและได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อ ทั้งนี้ บริษัทมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 1.5-1.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2563 และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้สูงกว่า 25% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 20% นอกจากนี้ อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ระดับ 17%-26% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 10% และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรอยู่ในระดับ 10%-12% ในช่วงปี 2561-2563 ทั้งนี้ ความสามารถในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม การควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้าง และการบริหารค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารได้เป็นอย่างดีทำให้บริษัทยังคงมีความสามารถในการทำกำไรที่สูง นอกจากนี้ สัดส่วนของส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนที่เพิ่มขึ้นก็จะช่วยเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอีกด้วย
ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าอาจได้รับแรงกดดันจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ บริษัทอาจจำเป็นต้องยอมลดอัตรากำไรเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับ 1.2-1.4 พันล้านบาทต่อปีและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่สูงเกินกว่า 25% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2564-2566 รวมถึงคาดว่าอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรจะอยู่ในระดับสูงกว่า 5% ตลอดช่วงประมาณการอีกด้วย
การขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วอาจทำให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้น
การขยายโครงการคอนโดมิเนียมอย่างรวดเร็วทั้งในโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนทำให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 53%-57% ในช่วงปี 2561-2563 จากต่ำกว่า 50% ในช่วงปี 2559-2560 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงเหลือ 11%-15% ในช่วงปี 2561-2563 จาก 20% ในปี 2560 และ 31% ในปี 2559
ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 8 พันถึง 1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่นี้จะเป็นโครงการร่วมทุน 80%-85% ของมูลค่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขยายโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามเป้าหมายรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรที่ 3 พันล้านบาทภายในปี 2566 ดังนั้นบริษัทจึงมีแผนเปิดโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทเองมูลค่า 3-4 พันล้านบาทต่อปีและของโครงการร่วมทุนมูลค่า 1 พันล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ คาดว่างบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ 0.6-1 พันล้านบาทและของโครงการร่วมทุน (ในส่วนของบริษัท) จะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทต่อปี แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องแต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 55% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ประมาณ 10% ตลอดช่วงประมาณการ
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 3 พันล้านบาท รวมถึงหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดจำนวน 0.5 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 1.9 พันล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และสามารถยกเลิกได้จำนวน 3.6 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 0.8 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3.6 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 2.1 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 1.5 พันล้านบาท ทั้งนี้ ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้ในโครงการระยะยาวในภายหลัง ตั๋วแลกเงินระยะสั้นจะถูกต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระ บริษัทได้จ่ายชำระหุ้นกู้จำนวน 1.5 พันล้านบาท (SENA213A) ซึ่งครบกำหนดไถ่ถอนเมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2564 ด้วยกระแสเงินสดของบริษัทเอง
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่าและ 1.75 เท่าตามลำดับ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.5 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนมูลค่า 8 พันล้านถึง 1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และมูลค่า 4-5 พันล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการบ้านจัดสรร
? งบประมาณประจำปีสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทเองจะอยู่ที่ 0.6-1 พันล้านบาทและของโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ 1 พันล้านบาท
? รายได้จากการดำเนินงานรวมจะเท่ากับ 4-5 พันล้านบาทต่อปี และส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนจะเท่ากับ 100-200 ล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเอาไว้ที่ประมาณ 10% และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรให้สูงเกินกว่า 5% ตลอดช่วงเวลาประมาณการ แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 55% เอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากที่ประมาณการไว้ ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงเกินกว่า 60% ในช่วงเวลาหนึ่งโดยที่บริษัทไม่มีผลตอบแทนที่เท่าเทียมกันมาชดเชย ในทางตรงกันข้าม หากสถานะทางการตลาดและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งรวมถึงอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสูงกว่า 20% ในช่วงเวลาหนึ่งก็อาจส่งผลบวกต่ออันดับเครดิตได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 8,000 ล้านบาท อายุไม่เกิน 5 ปี BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable