นายมานะ นิมิตวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตเศรษฐกิพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เริ่มเห็นตลาดส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ยังแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ โดยยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 23.2% หรือมีจำนวน 4,491 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% อยู่ที่ 61,945 หน่วย มีอัตราการดูดซับรวมอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน และยังต้องใช้เวลาถึง 41 เดือน หรือราว 3 ปีครึ่ง ในการระบายอุปทานคงเหลือ
โดยบางทำเลสามารถระบายสินค้าได้ภายในราว 20 เดือน ขณะที่บางพื้นที่ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่สิบกิโลเมตร อาจใช้เวลาระบายสต็อกมากกว่า 150 เดือน สะท้อนให้เห็นว่าการใช้ตัวเลขค่าเฉลี่ยเพียงอย่างเดียวอาจทำให้ผู้ประกอบการประเมินตลาดคลาดเคลื่อนได้
สำหรับชลบุรี ยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดฟื้นตัวจากการท่องเที่ยวและตลาดต่างชาติ ขณะที่ระยองยังต้องเร่งระบายสต๊อกบ้านจัดสรร แต่ทำเลใกล้แหล่งงานยังขยายตัวได้ โดยระยอง มีลักษณะของ Real Demand ที่ชัดเจน โดยตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 3.5 ล้านบาท สามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ทำงานในภาคอุตสาหกรรมได้ดี
ส่วนฉะเชิงเทราก็เป็นจ่งหวัดที่มีโอกาสเฉพาะในบางทำเลเท่านั้น โดยฉะเชิงเทราเป็นตลาดขนาดเล็กที่สุดใน 3 จังหวัด และกำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่ส่วนขยายของกรุงเทพฯ ไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานและระบบโลจิสติกส์มากขึ้น ทำให้การเลือกทำเลเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการ
ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการเติบโตที่ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วย Real Demand นายมานะ กล่าว
แม้ว่าเศรษฐกิจในพื้นที่ EEC ยังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น แต่การเติบโตในระยะต่อไปจะไม่ได้เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในทุกพื้นที่ ทุกประเภท และทุกระดับราคา
สำหรับตลาด EEC ในช่วงที่ผ่านมา พบว่าจำนวนหน่วยเปิดขายโครงการใหม่คิดเป็นประมาณ 18% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั่วประเทศ แต่เมื่อพิจารณาในแง่มูลค่ากลับอยู่ที่ประมาณ 13% สะท้อนทิศทางการปรับตัวของตลาดไปสู่สินค้าที่มีระดับราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่มากขึ้น
EEC กำลังเริ่มเปลี่ยนไปสู่โครงการที่เป็นตลาด Real Demand ที่แท้จริง โดยเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มคนทำงานในภาคอุตสาหกรรมและภาคการท่องเที่ยว ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นการซื้อบ้านหลังแรกมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร ถือเป็นจุดแข็งเชิงโครงสร้างของตลาด EEC และในระยะต่อไปตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC จะไม่ได้กระจายเหมือนในอดีต แต่จะขึ้นอยู่กับ ทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคา มากขึ้น นายมานะ กล่าว
การตัดสินใจลงทุนใน EEC จำเป็นต้องลงรายละเอียดเป็นรายทำเลและรายประเภทสินค้า มากกว่าการมองภาพรวมของทั้งจังหวัดหรือทั้งภูมิภาค
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนใน EEC จำเป็นต้องตอบโจทย์สำคัญ 4 ด้าน ได้แก่
1. Location ต้องพิจารณาว่าทำเลอยู่ในกลุ่มที่มีการระบายสินค้าได้เร็ว หรือเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานค้างสะสมสูง
2. Product Type ต้องเลือกประเภทสินค้าให้เหมาะกับความต้องการของแต่ละพื้นที่ โดยบางทำเล เช่น พัทยาและศรีราชา ตลาดคอนโดมิเนียมมีศักยภาพมากกว่าสินค้าแนวราบ
3. Price ต้องกำหนดระดับราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและ Real Demand ของกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ ไม่สามารถใช้ระดับราคาเดียวกันกับทุกทำเลได้
4. Timing ต้องประเมินจังหวะการลงทุนว่าควรเปิดโครงการใหม่ หรือชะลอการลงทุนเพื่อเร่งระบายสต็อกเดิม โดยพิจารณาจากระยะเวลาการขายและปริมาณอุปทานในแต่ละพื้นที่
โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ในระยะต่อไปจึงไม่ได้อยู่ที่การขยายโครงการให้มากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการเลือก ทำเลให้ถูก สินค้าให้ใช่ ราคาให้ตรง และเปิดให้ถูกจังหวะ เพื่อให้สอดคล้องกับโครงสร้างอุปสงค์ที่แท้จริงของตลาดในยุคหลังการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ พบว่า ไตรมาส 2/69 มีซัพพลายรวม 359,433 หน่วย มูลค่า 2.023 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ทำเล EEC มีหน่วยเสนอขาย 65,908 หน่วย คิดเป็น 18.3% และมีมูลค่า 276,193 ล้านบาท คิดเป็น 13.7% ของตลาดที่สำรวจทั้งหมด สะท้อนว่าพื้นที่ EEC มีสัดส่วนจำนวนหน่วย สูงกว่าสัดส่วนมูลค่า อย่างชัดเจน และยังเป็นฐานตลาดสำคัญของที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงาน และ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม
เมื่อดูการเคลื่อนไหวของตลาดในไตรมาส 2/69 พบว่าหน่วยที่เสนอขายที่เป็นซัพพลายที่เกิดขึ้นจริง ลดลง 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้หน่วยที่เปิดขายใหม่ และหน่วยที่ขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้น โดยหน่วยซัพพลายคงเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 2/69 ลดลง 5.3% และมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน
หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจะใช้เวลาขายซัพพลายคงเหลือราว 41 เดือน ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าอุปสงค์ของ EEC กำลังฟื้นตัว แต่การฟื้นตัวเกิดขึ้นไม่เท่ากันในแต่ละจังหวัดและแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าว
สำหรับพื้นที่จังหวัดชลบุรี ยังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดของ EEC โดยไตรมาส 2/69 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% เมื่อเที่ยบก่บช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 112.9% ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 40,502 หน่วย หรือลดลง 4.6% อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และใช้เวลาในการระบายซัพพลายคงเหลือ 39 เดือน หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด
จุดที่น่าสนใจ คือ แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากตลาดอาคารชุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นถึง 74.5% และซัพพลายเหลือขายลดลง 3.5% หรือมีจำนวน 19,932 หน่วย อัตราดูดซับสูงถึง 3.0% ต่อเดือน โดยใช้เวลาระบายซัพพลายราว 31 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% มีซัพพลายเหลือขายลดลง 6.1% หรือมีจำนวน 20,057 หน่วย อัตราดูดซับ 1.8% ต้องใช้เวลาในการระบายซัพพลายคงเหลือถึง 54 เดือน ทำให้เริ่มเห็นการฟื้นของชลบุรีรอบนี้เกิดขึ้นจากอาคารชุดเป็นตัวนำอย่างชัดเจน
โดยในเชิงทำเล พัทยา-นาจอมเทียน เป็นตลาดอาคารชุดสำคัญที่มีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 54.6% ขณะที่แหลมฉบังบางละมุง เป็นทำเลที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดสูงถึง 5.2% สะท้อนโอกาสของตลาดที่เชื่อมโยงทั้งการท่องเที่ยว การจ้างงาน และนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่ในตลาดบ้านจัดสรรต้องระมัดระวังบางพื้นที่ โดยเฉพาะนิคมฯ อมตะนครบายพาส ที่มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และต้องใช้เวลาระบายซัพพลายราว 74 เดือน รวมถึง ห้วยใหญ่ ที่ใช้เวลาขาย 74 เดือน และศรีราชาหนองขาม กับ โรงโป๊ะหนองปลาไหลที่ใช้เวลาขาย 6667 เดือน
ด้านพื้นที่จังหวัดระยองมีที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวก นของปีก่อน โดยมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% แม้ซัพพลานที่เป็นหน่วยขายได้ใหม่จะไม่ดีนัก แต่ภาพรวมก็มีซัพพลายเหลือขายลดลง 3.8% โดยมีหน่วยเหลือขายรวม 15,524 หน่วย และมีอัตราดูดซับประมาณ 2.0% ต่อเดือน ต้องใช้เวลา 48 เดือน ในการขายซัพพลายที่เหลือ
เมื่อเจาะรายทำเลพบความแตกต่างสูง โดยปลวกแดง ยังเป็นตลาดใหญ่สำหรับตลาดบ้านจัดสรร แต่พบว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงถึง 30.4% อัตราดูดซับ 2.4% และใช้เวลาระบายซัพพลาย 38 เดือน
ขณะที่นิคมพัฒนามีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% และอัตราดูดซับ 2.3% ใช้เวลาระบายซัพพลาย 40 เดือน และยังมีพื้นที่ที่ควรระมัดระวัง คือ เมืองระยอง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย แต่มีอัตราดูดซับเพียง 1.1% จึงต้องใช้เวลาระบายซัพพลายนานถึง 88 เดือน
ส่วนพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงสำรวจ ส่งผลให้ซัพพลานที่เป็นหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% โดยมีซัพพลายเหลือขาย 5,919 หน่วย ลดลง 13.7% อัตราดูดซับประมาณ 2.3% ต่อเดือน ใช้เวลาในการระบายซัพพลายราว 41 เดือน ภาพรวมจึงไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่มีความแตกต่างของความต้องการระหว่างทำเลสูง
โดยตลาดบ้านจัดสรรมีซัพพลายที่ขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% ขณะที่ซัพพลายเหลือขายลดลง 12.6% อัตราดูดซับ 2.1% และใช้เวลาระบายซัพพลาย 44 เดือน โดยทำเลแปลงยาว เป็นหนึ่งในพื้นที่เด่นที่ซัพพลายขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบายซัพพลายเพียง 19 เดือน ขณะที่พื้นที่ที่ต้องระมัดระวัง คือ พนมสารคาม ซึ่งบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเพียง 0.6% และต้องใช้เวลาระบายซัพพลายนานถึง 163 เดือน รวมถึงโซนโสธรที่มีอัตราดูดซับเพียง 1.0% และใช้เวลาระบายซัพพลาย 95 เดือน
สำหรับอาคารชุดของฉะเชิงเทรามีฐานตลาดเล็กมาก และสต็อกลดลงรวดเร็ว โดยมีซัพพลายขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 62.5% จากช่วงเดียวกันในปีก่อน และมีซัพพลายเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับสูงถึง 13.1% และใช้เวลาระบายซัพพลายเพียง 5 เดือนเท่านั้น โดยเฉพาะบางปะกงซึ่งมีอัตราดูดซับ 18.1% สะท้อนมีช่องว่างตลาดที่ควรศึกษาเพิ่มเติม แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นสัญญาณให้เพิ่มอุปทานจำนวนมากทันที เพราะฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็กมาก
ทั้งนั้ หากสรุปในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC จะเห็นว่าชลบุรียอดขายใหม่พุ่งและสต็อกเริ่มลด ส่วนระยอง Real Demand ยังมี แต่ต้องระวังสต็อกแนวราบบางทำเล และฉะเชิงเทรา ตลาดเล็กกว่า แต่ต้องเลือกทำเลมากที่สุด
โดย จีรายุทธ์ จันทรงสกุล/รัชดา คงขุนเทียน