นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ปัจจุบันเริ่มเห็นแนวโน้มของคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยกลับเข้ามาในเมืองมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะทำเลในย่านเมืองที่ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้เพิ่มสูงขึ้น สะท้อนภาพของเทรนด์ในการอยู่อาศัยของคนในยุคปัจจุบันที่มองหาที่อยู่อาศัยที่เดินทางสะดวกมากขึ้น ทำให้เห็นการไหลของกำลังซื้อที่แท้จริงกลับเข้ากรุงเทพฯมากขึ้น
ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังอยู่ในยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแค่การแข่งขันด้านราคา โดยที่กำลังซื้อแยกออกเป็น 2 ขั้วอย่างชัดเจน โดยกลุ่มระดับบน (High-End & Luxury) เติบโตจากความต้องการทำเลย่านธุรกิจ ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เสริมด้วยนวัตกรรมบ้านสุขภาพ และความปลอดภัยระดับสูงสุด แต่กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้อาจจะเน้นไปถึงราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ
อย่างไรก็ตามแม้ว่าสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้เห็นการฟื้นตัวกลับมาดี แต่ก็ไม่ได้มีการชะลอตัว โดยมองว่าเป็นช่วงของการปรับฐาน เพราะสังเกตุได้จากซัพพลายที่เริ่มลดลงในระดับ 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยอดขายใหม่พลิกกลับมาเป็นบวกทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่กลับมาเติบโตโดดเด่น แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไม่อ่อนแรง แต่เป็นเพียงช่วงของการปรับสมดุล ทั้งในกลุ่มของผู้ประกอบการที่มีการเปิดโครงการอย่างเหมาะสม และการรักษาวินัยทางการเงิน และผู้ซื้อที่เลือกหาการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ตรงกับทำเลที่ต้องการ และราคาที่เหมาะกับความสามารถในการซื้อ
นอกจากนี้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมีจุดเปลี่ยนที่สำคัญที่สุดในเชิงพื้นที่ คือ การขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นแบบกระจุกตัวในใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่ขยายตัวเป็นโครงข่าย (Network City) จนเกิดศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่โดยทำเลทองยุคใหม่จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง, การอยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้าโรงพยาบาล และความครบครันที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ ทำให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ คือ New CBD (พระราม 9-รัชดา) ซึ่งราคาที่ดินยังพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพรีเมียมได้ดี สามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติ และคนทำงานรุ่นใหม่และ EBD (โซนบางนา-สุวรรณภูมิ-EEC) ทำเลดาวรุ่งพุ่งแรงที่รองรับการเติบโตของ อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ ซึ่งกลายเป็นทำเลทองที่โดดเด่นอย่างมากสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ แนวโน้มของดีมานด์คอนโดมิเนียมเริ่มฟื้น โดยผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับพอร์ตสู่ราคาที่เข้าถึงได้พื้นที่กรุงเทพฯมากขึ้น โดยภาพรวมของซัพพลายกำลังปรับสู่สินค้าราคาต่ำลง และเห็นการฟื้นตัวในกลุ่มอาคารชุด แต่หากมองไปที่บ้านจัดสรรยังคงชะลอตัว โดยมีหน่วยเสนอขายรวม 88,528 หน่วย ลดลง 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่า 6.92 แสนล้านบาท ลดลง 8.2% ส่วนโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 77.2% แต่มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลง 35.2% สะท้อนการปรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจาก 20 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท
สำหรับยอดขายใหม่ในตลาดกรูงเทพฯเพิ่มขึ้น 3.8% โดยมาจากคอนโดมิเนียมที่สามารถทำได้เพิ่มขึ้น 14.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่บ้านจัดสรรการขายได้ลดลง 18.4% ส่งผลให้ซัพพลายที่เหลือขายสะสมลดลง 6.7% เหลือราว 82,712 หน่วย และมีอัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน โดยตลาดในกรูงเทพฯจะใช้เวลาขายราว 43 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ใกล้เคียงกันทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบ
ส่วนทำเลในกรุงเทพฯที่น่าสนใจนั้น หากเป็นคอนโดมิเนียมโซนสุขุมวิท มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 138.6% อัตราดูดซับ 5.2% และใช้เวลาในการขายเพียง 16 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง ทำยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% ส่วนพื้นที่ต้องระมัดระวังในกลุ่มบ้านจัดสรรอยู่ในกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในบางทำเล เช่นพระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ที่เปิดตัวใหม่แต่ยอดขายยังตอบรับต่ำมาก
ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนนทบุรี ยังเป็นภาพของการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และยังคงเร่งระบายซัพพลายที่เหลืออยู่สูงกว่า 31,687 หน่วย ซึ่งยังคงต้องไช้ระยะเวลาในการขายที่นานถึง 64-72 เดือนกว่าจะทยอยขายได้ โดยโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย และเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยังเผชิญภาวะขายช้าต่อเนื่อง แต่หากเปรียบเทียบกับโซนปทุมธานี จะมีระยะเวลาในการขายที่ดีกว่าค่อนข้างมาก หากมองที่โครงการคอนโดมิเนียมที่ใกล้มหาวิทยาลัยในโซนปทุมธานี ถือว่ามีการขายที่ดีมากในโซนใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดัง หรือในบริเวณคลองคลวง ที่ระยะเวลาขายเพียง 10 เดือน แต่โครงการแนวราบในปทุมธานียังคงเผชิญการขายช้าต่อเนื่อง ซึ่งยังคงเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการที่จะพัฒนาในโซนปทุมธานีอาจจะต้องหลีกเลี่ยง
ทั้งนี้ REIC แนะนำว่าทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะถัดไปจำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคา และระยะเวลาในการขายให้เหมาะสม โดยเฉพาะการตั้งราคาที่จะต้องสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและระดับรายได้ในช่วงนั้นๆ และรูปแบบการพัฒนาโครงการอาจจะต้องเน้นการสร้างมูลค่าให้กับผู้ซื้อทั้งในแง่ของสิ่งอำนวยความสะดวก ความทันสมัย และการดูแลสุขภาพ เป็นต้น
โดย จีรายุทธ จันทรงสกุล/รัชดา คงขุนเทียน