บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ระดับ "A-" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่ยาวนานของบริษัทในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนสถานะที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง และความยืดหยุ่นทางการเงินจากการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็สะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับยอดขายและรายได้ของบริษัทที่ลดลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รวมถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ระดับหนี้ครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูง และลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานที่ยาวนานและสถานะที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง บริษัทมีผลงานที่ยาวนานและมีตราสัญลักษณ์ที่อยู่อาศัยเป็นที่รู้จักและยอมรับอย่างมากในกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง อีกทั้งยังเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับบนช่วยเสริมให้บริษัทมีผลการดำเนินงานที่มั่นคงเนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าวมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพเศรษฐกิจที่น้อยกว่ากลุ่มตลาดระดับล่าง
ในปี 2560 บริษัทมีรายได้สูงสุดในลำดับที่ 6 ของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทมียอดขายและรายได้ที่มาจากโครงการบ้านจัดสรรอยู่ในระดับ 13,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม บริษัทมียอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมลดลงอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เลย
บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทคาดหวังว่าตลาดในกลุ่มนี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันการเติบโตของบริษัทในระยะปานกลางได้ ทั้งนี้ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างมีขนาดค่อนข้างใหญ่และยังคงมีศักยภาพในการเติบโตแม้ว่าสภาพเศรษฐกิจในประเทศจะชะลอตัวก็ตาม
ผลการดำเนินงานลดลงอย่างต่อเนื่อง ผลการดำเนินงานของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายลดลงมาอยู่ที่ 13,780 ล้านบาทในปี 2560 จาก 20,162 ล้านบาทในปี 2558 ส่วนยอดขายในไตรมาสแรกของปี 2561 ก็อยู่ที่ 2,673 ล้านบาท ลดลง 26% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่เลย ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบ (Backlog) จำนวน 3,127 ล้านบาทโดยเกือบทั้งหมดมาจากโครงการ "Q Sukhumvit" ทั้งนี้ บริษัทคาดว่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าจะมีมูลค่าประมาณ 2,100 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2561 และ 1,027 ล้านบาทในปี 2562
รายได้ของบริษัทก็ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 17,106 ล้านบาทในปี 2560 จากจุดสูงสุดที่ระดับ 21,219 ล้านบาทในปี 2557 รายได้ของบริษัทในไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน โดยอยู่ที่ 3,263 ล้านบาท รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินคิดเป็น 70%-80% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือมาจากการขายคอนโดมิเนียมและรายได้จากค่าเช่า การมียอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างน้อยทำให้รายได้ในอนาคตของบริษัทคาดว่าจะเติบโตไม่มากนักจากระดับในปัจจุบัน
อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทก็ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 9.98% ในปี 2560 จากระดับ 15.10% ในปี 2557 และปรับเพิ่มขึ้นเป็น 18.87% ในไตรมาสแรกของปี 2561 อัตราส่วนกำไรที่ลดลงเป็นผลสืบเนื่องมาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ค่อนข้างสูง ซึ่งอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2559 และ 2560 อยู่ที่ระดับ 27%-28% ลดลงจากระดับ 33%-35% ในช่วงระหว่างปี 2556-2558 ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทเร่งการขายเพื่อระบายสินค้าคงค้าง ต่อมาในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 30% ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 35% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ยที่ 30% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
อุตสาหกรรมที่มีวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ความต้องที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหลัง) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ ราย รวมทั้งบริษัทจึงหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง อย่างไรก็ตาม ปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงนั้นมีต่ำกว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำอยู่มาก ดังนั้น การเพิ่มขึ้นอย่างมากของที่อยู่อาศัยราคาสูงจึงส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการจะยิ่งทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้นภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนมีนาคม 2561 อยู่ที่ 46.73% ลดลงจาก 48.64% ณ สิ้นปี 2560 อัตราส่วนภาระหนี้คาดว่าจะลดลงชั่วคราวเนื่องจากบริษัทซื้อที่ดินน้อยลงและเปิดขายเฉพาะโครงการแนวราบในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2559 และ 2560 ที่ต่ำกว่าระดับ 10,000 ล้านบาทต่อปีนั้นลดลงอย่างมากจากปี 2557 และ 2558 ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 20,000-30,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าบริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่จำนวน 5,000-7,000 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่ปีนี้บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 13,000 ล้านบาท
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-55% หรือเมื่อหักด้วยเงินสดแล้วอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.2 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 10,000-15,000 ล้านบาทต่อปี
ความยืดหยุ่นทางการเงินจากเงินลงทุนในหลักทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการในตลาด
สภาพคล่องของบริษัทได้รับแรงหนุนจากมูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยบริษัทถือหุ้นในบริษัท 2 แห่งและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่งซึ่งได้แก่ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บริษัท แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (13.7%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%) ณ เดือนมีนาคม 2561 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 44,872 ล้านบาท โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนอีกประมาณ 1,200-1,500 ล้านบาทต่อปีด้วย
สภาพคล่องที่เพียงพอ
บริษัทยังคงมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่น่าพอใจ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 4,300 ล้านบาทซึ่งทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะชำระคืนหนี้ส่วนใหญ่ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 2,926 ล้านบาท บริษัทคาดว่าจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้ามากกว่า 3,000 ล้านบาท อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในช่วง 10%-12% นอกจากนี้ สภาพคล่องของบริษัทยังได้รับแรงหนุนจากเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัท 2 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่งอีกด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง ในช่วงปี 2561-2563 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 18,000-20,000 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 75%-80% ของรายได้ทั้งหมด อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในช่วง 12%-14% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะต่ำกว่า 55% เมื่อพิจารณาจากแผนการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทที่มีมูลค่าประมาณ 10,000-15,000 ล้านบาทต่อปี
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาซึ่งทำให้ยอดขายลดลงจนส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนสูงกว่า 60% เป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับเพิ่มผลการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็สามารถรักษาระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร