ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME) หรือเรียกว่า "ทรัสต์" ที่ระดับ "A-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงคุณภาพสินทรัพย์ที่ดีของทรัสต์ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญา และระดับหนี้สินที่ต่ำ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนบางส่วนจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ของทรัสต์ซึ่งมีเพียง 2 แห่ง ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจจะไม่ต่อสัญญา และผลกระทบในทางลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพดีซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี สินทรัพย์ของทรัสต์ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ "Exchange Tower" และ "Mercury Tower" โดยทั้ง 2 อาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวม 67,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทรัสต์ลงทุนใน Exchange Tower ผ่านการถือหุ้น 99% ใน บริษัท เอกเชน ทาวเวอร์ จำกัดซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ Exchange Tower รวมทั้งยังลงทุนโดยตรงในสิทธิการเช่า Mercury Tower โดยมีระยะเวลาเช่า 19 ปีระหว่างปี 2559-2578
อาคารทั้ง 2 แห่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS โดย Exchange Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2547 และ Mercury Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2554 อาคารทั้ง 2 แห่งมีการบำรุงรักษาที่ดีซึ่งทำให้อาคารยังคงอยู่ในสภาพที่ดีและได้รับค่าเช่าในอัตราที่สูง อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้ง 2 อาคารอยู่ที่ประมาณ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือนในปี 2562 ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาอัตราค่าเช่าของ Exchange Tower ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปีและสำหรับ Mercury Tower ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี อาคารทั้ง 2 แห่งมีอัตราการให้เช่าที่สูงอยู่ที่ 98%-99% ในปี 2562 เปรียบเทียบกับอัตราการให้เช่าของอุตสาหกรรมที่เท่ากับ 93% ในช่วงเดียวกัน
ผลการดำเนินงานของกองทรัสต์จะถูกกระทบโดยการแพร่ระบาดของโควิด-19 การระบาดของโควิด-19 มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมตั้งแต่ช่วงปลายเดือนมกราคม 2563 และยกระดับความรุนแรงขึ้นในเดือนมีนาคม 2563 โดยการระบาดส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและส่งผลกระทบทางอ้อมต่อผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน ภาครัฐเริ่มบังคับใช้มาตรการต่าง ๆ เช่นการจำกัดการเดินทาง การปิดศูนย์การค้า และการงดให้บริการอาหารประเภททานที่ร้าน ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกหลายรายจึงต้องปิดร้านค้าของตนตามระยะเวลาที่รัฐบาลกำหนด ในขณะที่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมีความหลากหลายมากกว่าผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกทำให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมีความเสถียรมากกว่า
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจของผู้เช่าบางรายอาจถูกกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโรค และหากสถานการณ์การแพร่ระบาดยืดเยื้อออกไปผู้เช่าอาจจะไม่สามารถชำระค่าเช่าได้เต็มจำนวนตามเวลาที่กำหนด ทั้งนี้ พื้นที่ให้เช่าประเภทสำนักงานของทรัสต์คิดเป็นประมาณ 80% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 70% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการรวมของทรัสต์และส่วนที่เหลือมาจากพื้นที่ค้าปลีก
ทริสเรทติ้งคาดว่าการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะกดดันรายได้และกระแสเงินสดของทรัสต์ในปี 2563 ภายใต้การประมาณการกรณีฐานทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของทรัสต์จะลดลงประมาณ 15% มาอยู่ที่ระดับประมาณ 83%-84% ในปี 2563 จากผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรค ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานว่าจะควบคุมการแพร่ระบาดได้เกือบทั้งหมดภายในประมาณช่วงกลางปี 2563 และอัตราการให้เช่าจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปกลับมาอยู่ที่ 90%-95% ในปี 2564-2565 และคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์จะลดลงไปอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาทในปี 2563 และเพิ่มกลับขึ้นมาอยู่ที่ 550-580 ล้านบาทต่อปีในปี 2564-2565
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสินทรัพย์ของทรัสต์มีการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคารและในแง่ของผู้เช่า รายได้จาก Exchange Tower มีสัดส่วนคิดเป็น 63% ของรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของทรัสต์และส่วนที่เหลือเป็นรายได้จาก Mercury Tower จะเห็นได้ว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์พึ่งพารายได้จากอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ก็มีการทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทรัพย์สินและประกันภัยธุรกิจหยุดชะงักสำหรับอาคารทั้ง 2 แห่งเพื่อช่วยลดความเสี่ยงลงบางส่วน
นอกจากนี้ ทรัสต์ยังมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าในระดับหนึ่งอีกด้วย ทั้งนี้ ในปี 2562 ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Exchange Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 48% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคารหรือคิดเป็น 30% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ และผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Mercury Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 54% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคารหรือคิดเป็น 20% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ หากพิจารณาด้านรายได้ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของแต่ละอาคารคิดเป็น 44% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ Exchange Tower และ 47% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของ Mercury Tower ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่สุดของกองทรัสต์เช่าพื้นที่คิดเป็น 5% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์และสร้างรายได้คิดเป็น 4.4% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์
ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าไม่ต่ออายุสัญญา ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกัน โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปีและผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกบางรายทำสัญญาเช่าปีต่อปี ในการนี้ พื้นที่เช่าประมาณ 24% จะหมดสัญญาในปี 2563 อีก 42% จะหมดสัญญาในปี 2564 ในขณะที่ 34% จะหมดสัญญาในปี 2565 โดยในปี 2564 จะมีพื้นที่เช่าหมดสัญญามากที่สุดเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่หลายรายจะหมดอายุลงพร้อมกันในปีดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารของทรัสต์ก็เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการย้ายสำนักงานนั้นค่อนข้างสูง อีกทั้งเมื่อไม่นานมานี้ก็มีผู้เช่ารายใหญ่หลายรายได้ลงทุนปรับปรุงสำนักงานใหม่ไปแล้วอีกด้วย โดยปกติแล้ว ผู้จัดการทรัสต์จะมีการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลง ซึ่งทำให้ทรัสต์มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา
อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานในบริษัทหลายแห่ง โดยมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดของโรคติดต่อประกอบกับความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีทำให้พนักงานในบริษัทหลาย ๆ แห่งสามารถทำงานจากที่บ้านได้อย่างง่ายยิ่งขึ้นในช่วงที่มีมาตรการจำกัดการเดินทางโดยภาครัฐ ทริสเรทติ้งมองว่าการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานดังกล่าวก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะกลาง โดยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มเข้ามาในตลาดค่อนข้างมากในขณะที่อุปสงค์อาจจะเติบโตได้ไม่มากเท่า อย่างไรก็ตาม ทรัสต์เชื่อว่าจะสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 90% ได้จากทำเลที่ดีของอาคารทั้ง 2 แห่งของทรัสต์และอัตราค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเปรียบเทียบกับอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ
มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ ความแข็งแกร่งของทรัสต์ส่วนหนึ่งมาจากระดับหนี้สินที่ต่ำซึ่งเป็นผลจากนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังของทรัสต์ โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์คงอยู่ที่ระดับ 20% ในช่วงปี 2561-2562 และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายปรับตัวดีขึ้นอยู่ที่ 2.4 เท่าในปี 2562 จาก 2.8 เท่าในปี 2561
ภายใต้ประมาณการกรณีฐาน ทริสเรทติ้งได้พิจารณาผลกระทบของเหตุการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งคาดว่าจะทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ลดลงไปอยู่ที่ระดับประมาณ 83%-84% และทยอยฟื้นตัวขึ้นในปีถัด ๆ ไป ทั้งนี้อยู่ภายใต้สมมติฐานที่ว่าจะสามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้เกือบทั้งหมดในช่วงกลางปี 2563 ด้วยนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังของทรัสต์และความเสถียรของรายได้จากพื้นที่สำนักงานให้เช่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์น่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 20% ในช่วงปี 2563-2565 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 3.1 เท่าในปี 2563 และลดลงไปอยู่ที่ 2.5-2.7 เท่าในปี 2564-2565
ในเดือนมกราคม 2563 ทรัสต์ได้ออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 2 พันล้านบาทเพื่อจ่ายชำระหนี้เงินกู้ยืมธนาคารทั้งจำนวน โดยการออกหุ้นกู้ดังกล่าวทำให้ทรัสต์ประหยัดต้นทุนทางการเงินลงไปได้ประมาณปีละ 30 ล้านบาทเมื่อเทียบกับเงินกู้ยืมธนาคาร ในเงื่อนไขของหุ้นกู้มีข้อกำหนดให้ทรัสต์ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนไม่ให้เกิน 60% โดย ณ เดือนธันวาคม 2562 ทรัสต์มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับ 23% ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์จะสามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าวได้โดยไม่มีปัญหาในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
สภาพคล่องที่เพียงพอ ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์มีสภาพคล่องที่เพียงพอ ทรัสต์มีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ 32% และมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 7.5 เท่าในปี 2562 ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์จะลดลงไปอยู่ที่ประมาณ 370 ล้านบาทในปี 2563 และปรับตัวกลับมาอยู่ที่ 420-250 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะลดลงไปอยู่ที่ 24% ในปี 2563 และกลับขึ้นมาที่ระดับประมาณ 30% ในปีถัดไป
แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดประมาณ 650 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท ทั้งนี้ ทรัสต์ไม่มีเงินกู้ยืมที่จะครบกำหนดชำระในช่วงปี 2563-2565 แต่มีหุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระในปี 2566 และหุ้นกู้อีก 1 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระในปี 2570 ทริสเรทติ้งพิจารณาว่าทรัสต์มีความยืดหยุ่นทางการเงินพอสมควรที่จะสามารถรองรับผลกระทบในทางลบต่อทรัสต์ได้ในระดับหนึ่ง โดยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของทรัสต์สามารถรองรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัสต์ได้มากกว่า 1 ปี ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอน่าจะช่วยให้ทรัสต์สามารถหาแหล่งเงินกู้เพื่อชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดได้
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
อัตราการให้เช่าพื้นที่ของทั้ง 2 อาคารจะลดลงไปอยู่ที่ 83%-84% ในปี 2563 จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และฟื้นตัวขึ้นมาอยู่ที่ 90%-95% ในปี 2564-2565
อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งอยู่ในระดับคงที่จากการแพร่ระบาดของโรคติดต่อและจากอุปทานสำนักงานจำนวนมากที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์จะลดลงไปอยู่ที่ 58% ในปี 2563 และอยู่ที่ 60% ในช่วงปี 2564-2565
เงินลงทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 30 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ภายใต้การประมาณการกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์จะได้รับผลกระทบปานกลางจาก COVID-19 และโรคระบาดจะถูกควบคุมได้ในช่วงกลางปี 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์จะเพิ่มขึ้นในช่วงสั้น ๆ แต่จะอยู่ที่ระดับไม่เกินกว่า 3.5 เท่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์จะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยืดเยื้อออกไปหรือจากภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่แย่ลง หรือในกรณีที่ทรัสต์มีการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 30% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงเกินกว่า 4 เท่า
ในทางตรงกันข้าม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากทรัสต์สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์และกระจายฐานสินทรัพย์ได้อย่างมีสาระสำคัญในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้